“房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算涉稅風險處理和納稅應對技巧 與疑難問題答疑專題班”通知
☆ 主 講：林老師
【專題背景】
根據(jù)稅制改革的“十二五”規(guī)劃，公元2014年“營改增”步驟將進入快車道，除目前的交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)、郵政企業(yè)以外，建筑安裝業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革步驟必將進一步加快并最終納入“營改增”范疇，在此形勢下，各地對土地增值稅清算力度無疑將進一步加強和深化，因為一旦實現(xiàn)“營改增”，“房地產(chǎn)增值稅”和“土地增值稅”將不可能同時并存，地方稅務機關將失去一大稅收收入來源。
建安、房地產(chǎn)行業(yè)近些年已成各地稅務機關主體稅種，占全部稅收收入任務的比例一般都50%以上，有的地方甚至高達80%，可以說土地增值稅清算力度的大小高低，直接決定了各地收入任務是否順利完成，未來的日子里，土地增值稅強化清算必將成為各地稅務機關稅收工作重點！
此外，流動性資金緊缺（有的企業(yè)已經(jīng)因此轟然倒下）、房產(chǎn)稅開征風聲鶴唳……形勢逼人，步步緊逼，房地產(chǎn)企業(yè)如何在這形勢下生存，特別是針對來勢洶洶的土地增值稅強化清算如何應對？無疑是廣大開發(fā)商面臨的無法回避的一次嚴峻挑戰(zhàn)！
本課程以土地增值稅清算為專題，從教你如何清算入手，由淺入深，揭秘清算所涉及的所有政策與清算技巧、工程造價各部分的構(gòu)成、扣除項目金額計算的技巧、精裝修成本如何扣除以及如何利用現(xiàn)有的稅收政策進行土地增值稅及其他稅種（營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅等等）的稅收規(guī)劃……如何從一步領先發(fā)展到步步領先？又如何傲立于嚴峻環(huán)境而不敗，本專題將為您揭開神秘的面紗并帶給您巨大的稅收收益。
【主講專家】林老師：中國注冊稅務師、會計師、律師，著名房地產(chǎn)納稅規(guī)劃實戰(zhàn)籌劃專家，被譽為房地產(chǎn)財稅答疑“第一人”?，F(xiàn)為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優(yōu)秀人才，某省納稅人服務研究會副會長，某省稅務干部學院等數(shù)所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經(jīng)驗，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，出版有《土地增值稅清算操作指南》等房地產(chǎn)企業(yè)財稅專著。林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰(zhàn)經(jīng)驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、成都、江蘇、浙江等全國數(shù)十個城市授課，課程涵蓋房地產(chǎn)投融資、發(fā)票管理、商業(yè)模式、經(jīng)濟合同、土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰(zhàn)操作，深受各地學員喜愛！
【主講內(nèi)容】
第一部分：土地增值稅法規(guī)與最新政策解讀
1、國五條出臺的背景、調(diào)控著力點、主要省市后續(xù)政策及效果如何分析
2、“十年九調(diào)、年年中央空調(diào)”之高房價奧秘揭秘
3、土地增值稅的納稅人和征稅對象是誰？小產(chǎn)權房、城中村改造中與村集體合建的住宅商鋪需要征收土地增值稅嗎？
4、土地增值稅的清算對象、清算條件和范圍有哪些？達到什么樣條件的開發(fā)商需要做土地增值稅清算，有什么辦法延遲清算嗎？
5、土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定？土地增值稅的適用稅率和速算扣除數(shù)有幾級？土地增值稅的計算原理與計算方法有哪些？
6、土地增值稅收入確認問題
（1）應稅收入如何確認
◇ 取得的收入有哪些需要繳納土地增值稅？
◇ 銷售面積發(fā)生差錯存在補退款如何處理？
◇ 收取的違約金、滯納金、賠償金等價外費用要不要計算繳納土地增值稅？
◇ 代收代付的水電增容費、有線電視安裝費、網(wǎng)絡費等如何處理？
◇ 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)是否需要視同銷售？該如何處理？
◇ 地下車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？
◇ 將不能銷售的公共配套設施對外銷售了又該如何處理？
◇ 將自有的土地承包他人開發(fā)收取的承包金如何做稅務處理？
◇ 企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移是否應當征收土地增值稅？ ◇ 各類拆遷補償、拆遷安置土地增值稅如何計算？
◇ 以上各種行為的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（2）不征稅收入如何確認
◇ 將開發(fā)產(chǎn)品對外捐贈是否需要繳納土地增值稅？
◇ 將土地和開發(fā)產(chǎn)品對外提供擔保、抵押是否需要繳納土地增值稅？
◇ 單位或個人將自有的房產(chǎn)與他人交換是否需要繳納土地增值稅？
◇ 什么是代建房？是否需要繳納土地增值稅？
◇ 房地產(chǎn)評估增值是否需要繳納土地增值稅？
◇ 以上各種行為的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等其他稅種的處理又是如何規(guī)定的？
（3）免稅收入如何確定
◇ 納稅人建造普通標準住宅出售征免稅
◇ 國家征用、收回房地產(chǎn)的征免稅
◇ 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅
◇ 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅
◇ 以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的征免稅
◇ 合作建房的征免稅
◇ 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅
7、土地增值稅準予扣除項目金額的確認問題
（1）準予土地增值稅前扣除的確認原則有哪些？已實際發(fā)生的成本支出是否都
可以作為計算扣除項目金額的依據(jù)？
（2）取得土地使用權所支付金額如何確認？以地補路方式取得的土地成本如何確定？購買爛尾樓的成本能否加計扣除？以土地投資入股或者合作建房的土地成本如何確認？
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本如何確認？每平方米的建安成本主要由哪些因素構(gòu)成？各地的建安平均造價如何？
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用如何確認？向金融機構(gòu)借款的利息支出在何種情況下可以據(jù)實扣除？全部使用自有資金開發(fā)沒有發(fā)生利息支出的樓盤怎么辦？
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金如何確認？清算后剩余樓盤再銷售時繳納的稅金
能否扣除？
（6）房地產(chǎn)企業(yè)的加計扣除如何確認？
（7）轉(zhuǎn)讓舊房如何計算準予扣除項目的金額？
第二部分：土地增值稅納稅籌劃方法大揭秘
1、臨界點法：普通住宅的售價是否越高越好？
2、費用轉(zhuǎn)移法：如何適當?shù)匕压芾碣M用、銷售費用等支出資本化以擴大成本？
3、收入分散法：精裝房與毛胚房銷售哪種方式更節(jié)稅？
4、建房方式法：如何變自建房為代建房而節(jié)約巨額的稅費支出？
5、合作建房法：合作建房的奧秘何在？如何操作才能節(jié)約巨額的稅費支出？
6、代收費用法：燃氣費、水電增容費等代收的款項如何操作才是合適的？
7、股權轉(zhuǎn)讓法：名為股權轉(zhuǎn)讓實為土地轉(zhuǎn)讓是否涉及土地增值稅？
國稅函【2000】687號文件是否有效且普遍適用？
第三部分：專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。
【培訓對象】各房地產(chǎn)企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【培訓時間】2014年4月18日至20日（4月18日全天報到,19-20日兩天課程）
【培訓地點】南京◇白鷺賓館（南京市大石壩街68號）
☆參會學員將獲得林佳良實況錄音《房地產(chǎn)開發(fā)全程票據(jù)處理技巧》光盤一張。
【相關費用】人民幣2880元/人（含授課、場地、資料、會務、現(xiàn)場咨詢費等）。
如需安排食宿者，可統(tǒng)一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

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