商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷破局


商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷破局





一、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的根本路徑


◆ 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)階段及歷程；


◆ 行業(yè)產(chǎn)品分類及整體優(yōu)劣勢(shì)分解；


◆ 商業(yè)營(yíng)銷根本源于渠道整合。





二、項(xiàng)目前期拿地選擇 —— 拿地結(jié)構(gòu)是營(yíng)銷結(jié)果的頂層設(shè)計(jì)


◆ 項(xiàng)目可行性研究決策要素；


◆ 項(xiàng)目操作最大的悲?。和ㄟ^(guò)錯(cuò)誤的調(diào)研實(shí)施正確的定位；


◆ 前期流程案例 —— YT項(xiàng)目的政府合作與勾兌





三、城市綜合體綜合項(xiàng)目定位


◆ 從規(guī)劃進(jìn)行的前置分析；


◆ 商業(yè)項(xiàng)目各類型產(chǎn)品及盈利模式解析；


? 公寓類產(chǎn)品：公寓和商業(yè)的相生相克；


? 辦公類產(chǎn)品：用鏈思路解決點(diǎn)營(yíng)銷；


? 酒店類產(chǎn)品：酒店的產(chǎn)品線分類；


? 零售類物業(yè)分析


1. 商業(yè)街營(yíng)銷操作重點(diǎn)；


2. 底商營(yíng)銷操作重點(diǎn)；


3. 商業(yè)裙房營(yíng)銷操作重點(diǎn)；


4. 單體樓營(yíng)銷操作重點(diǎn)；


◆ 綜合體大定位原則：


1、綜合體各物業(yè)比例劃分；


2、綜合體各物業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏。


◆ 商業(yè)業(yè)態(tài)類型：早期渠道設(shè)計(jì)；


◆ 主力店及非主力店互動(dòng)意義；


◆ 主力店效率分析；


◆ 當(dāng)沒(méi)有主力店的時(shí)候，我們?cè)趺崔k？


◆ 關(guān)于檔次的博弈 —— 人流量、客單價(jià)與提袋率






四、商業(yè)營(yíng)銷經(jīng)濟(jì)指標(biāo)


◆ 租金水平金字塔；


◆ 流水倒扣的博弈營(yíng)銷；


◆ 最核心的營(yíng)銷指標(biāo)不是租金、而是租期；


◆ 售價(jià)水平金字塔；


◆ 定價(jià)的前提分析；


◆ 通過(guò)動(dòng)線效率進(jìn)行一戶一價(jià)的價(jià)單排布；


◆ 商鋪散售后的追加決策；





五、業(yè)務(wù)營(yíng)銷 —— 項(xiàng)目招商


◆ 商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建；


◆ 商務(wù)合同談判要點(diǎn)；


? 租賃意向書解讀及控制；


? 商務(wù)條款；


? 技術(shù)條款；


? 常規(guī)談判周期；


? 合同陷阱：法務(wù)人員的真正使命與生存價(jià)值；


? 杠桿談判：如何和商戶討價(jià)還價(jià)；


◆ 談判典型失敗案例 —— 一場(chǎng)有關(guān)忽悠實(shí)力的較量；


◆ 招商總監(jiān)的困惑——自己越專業(yè)、談判越被動(dòng)；





六、業(yè)務(wù)營(yíng)銷 —— 項(xiàng)目銷售


◆ 商業(yè)項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)；


? 住宅：越到現(xiàn)房越好賣；


? 商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣；


◆ 商業(yè)銷售三大組織核心：價(jià)格平面、價(jià)單、銷控與想象中的不同；


◆ 商業(yè)銷售重點(diǎn)環(huán)節(jié)——客戶真那么難找嗎；






七、業(yè)務(wù)相關(guān)方


◆ 淺析外部商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司在營(yíng)銷中的運(yùn)用；


◆ 影子殺手——物業(yè)管理公司及其潛在盈利模式；






八、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的終極目的 —— 資產(chǎn)證券化


◆ 在開(kāi)發(fā)前設(shè)計(jì)退出機(jī)制；


◆ 商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)天生就是資本的標(biāo)的物；


◆ 商業(yè)地產(chǎn)四種證券化組織模式；





九：商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)

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