講義：修煉城市最強商業(yè)戰(zhàn)略定位與招商運營心法特訓營

修煉城市最強商業(yè)之戰(zhàn)略定位與招商運營心法
特訓營（3天）課程背景：
2020年疫情突發(fā)，給全國商業(yè)經(jīng)營企業(yè)帶來重創(chuàng)，疫情之后，商業(yè)企業(yè)怎么涅槃重生？一線城市商業(yè)TOP5、二線城市TOP3、三線城市TOP1，這些標桿性的商業(yè)項目往往能夠突破租金瓶頸，持續(xù)保持10年以上的租金提升，他們是怎么攀上城市龍頭地位的？深圳皇庭廣場，曾經(jīng)為華南著名商業(yè)爛尾項目，在某專家操盤下，年度租金物業(yè)費總收入從7000萬，提升到3年后的2.5億。隨后兩年租費收入繼續(xù)大幅度提升，2019年實現(xiàn)3.8億，租金坪效、客流坪效、銷售坪效同步進入深圳前五，又是怎么做到的？本次課程特邀國內(nèi)著名的城市標桿商業(yè)操盤手-張昌祥老師，深度剖析城市最強商業(yè)的操盤心法。
除了深圳皇庭廣場，張昌祥老師親自操盤或參與操盤的其他城市標桿商業(yè)還有：上海五角場萬達廣場、上海證大大拇指廣場、福州倉山萬達廣場、合肥包河萬達廣場、南寧百貨南寧朝陽店、長沙梅瀾坊商業(yè)街等。
面對：開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理，商業(yè)公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理及其他高管
學時：三天18小時
第一天：適合開發(fā)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、商管公司總經(jīng)理
購物中心發(fā)展趨勢與新消費潮流（2小時）
主流商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線及其發(fā)展特點
萬達、華潤、中糧、凱德、太古、恒隆、新鴻基、K11、天虹等
后疫情時代商業(yè)消費新特征
——00后消費特點
——零售業(yè)態(tài)開店趨勢
——餐飲業(yè)態(tài)開店趨勢
——體驗業(yè)態(tài)開店趨勢
——超市電影院等主力店趨勢
線上商業(yè)發(fā)展趨勢
——傳統(tǒng)電商企業(yè)
——直播電商企業(yè)
——線上其他新商業(yè)態(tài)勢
城市龍頭商業(yè)修真成仙8大心法及其背后邏輯（2小時）
（你容易忽視的點恰恰是他們重視的點）
鮮明的主題定位
——客群消費特征表象化、代表案例
獨特的建筑立面
——客群審美偏好表象化、代表案例
8張照片原理
——空間美學及其運用、代表案例
投資商高調(diào)善炒作
——品牌的痛點捕捉、代表案例
操盤手隱身不見
——優(yōu)秀店總培育、代表案例
極度重視顧客體驗
——運營思維植入硬件設(shè)計、代表案例
線上線下一體化流量思維
——線上流量經(jīng)營、代表案例
良好的公眾形象
——一心三核四大體系、代表案例
三、商業(yè)項目經(jīng)營戰(zhàn)略規(guī)劃制定與年度經(jīng)營大綱（2小時）
1、商業(yè)項目投融建管退全流程運營邏輯
2、商業(yè)項目投資決策要點
——立地條件、建安標準、租金預(yù)期、退出通道（租售結(jié)合策略）
商業(yè)項目運營決策要點
——運營成本構(gòu)成、運營人員配置、主力店占比、租費結(jié)構(gòu)等
商業(yè)項目五年經(jīng)營規(guī)劃綱要
——城市特征、商圈競爭格局、城市或區(qū)域占位設(shè)定、項目定位、租金成長目標、租戶組合等
商業(yè)項目年度經(jīng)營計劃綱要
——項目定位、競爭對手動向、招商調(diào)改、企劃活動、經(jīng)營大事記
第二、第三天：
適合開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理、商管公司總經(jīng)理、物業(yè)公司總經(jīng)理及開發(fā)商管物業(yè)等條線副總經(jīng)理及中層骨干
經(jīng)營分析報表及構(gòu)成（1小時）
客流密度、租金坪效、租售比及ebitda背后含義
月報模板及解讀
周報模板及解讀
日報模板及解讀
城市龍頭商業(yè)項目定位與形象打磨10章經(jīng)（3小時）
屬地客群優(yōu)先策略
——消費者調(diào)研、商圈消費特點總結(jié)概括、輻射圈界定
關(guān)注消費外流現(xiàn)象并填補之
——飽和業(yè)態(tài)、不飽和業(yè)態(tài)區(qū)分，空白業(yè)態(tài)篩選
層高和中庭空間大小的舒適比例關(guān)系
——中庭設(shè)置原則、廣場設(shè)置原則、層高與業(yè)態(tài)關(guān)系等
衛(wèi)生間的布局考究
——衛(wèi)生間設(shè)置原則，老人殘疾人衛(wèi)生間、兒童衛(wèi)生間、母嬰室案例
扶梯、客梯與經(jīng)營空間的平衡關(guān)系
——扶梯與客悌設(shè)計原則，設(shè)備選型等
停車落客的溫馨處理
——出租車落客區(qū)、非機動車停放區(qū)、外賣配送車停放區(qū)設(shè)置原則，案例等
后勤人員專用通道
——商管及主力店員工通道，餐飲后勤通道配置，案例等
用做鉆戒的手藝做商場
——精品商場內(nèi)裝設(shè)計調(diào)性、裝修施工細節(jié)、保潔開荒細節(jié)等
用布置婚堂的心態(tài)做美陳
——美陳設(shè)計5大原則，精品商場美陳布置案例
幫助顧客尋找動線上的趣味點
——新商場品牌組合新變化、文和友這有山等項目啟發(fā)
城市龍頭商業(yè)項目招商痛苦過程8章經(jīng)（2小時）
創(chuàng)造性的業(yè)態(tài)組合策略
——零售、餐飲、體驗等業(yè)態(tài)組合邏輯新變化
突破口：搞清楚不同業(yè)態(tài)之間的促進關(guān)系
——業(yè)態(tài)互補邏輯
新業(yè)態(tài)及核心品牌一定依附在核心客群
——零售、餐飲、體驗業(yè)態(tài)跨界創(chuàng)新邏輯
首進品牌占比多少才是合理的
——區(qū)域占位與城市占位對首進品牌數(shù)量和比例的要求
品牌商決策層關(guān)注什么
——客群匹配性、客流量、操盤手認知
請從定位匹配的維度說服品牌商
——理解品牌氣質(zhì)與目標客群
設(shè)置一個保證龍頭品牌賺錢的商務(wù)條款
——聯(lián)營扣點、裝修補貼、反向保底等
簽約前的臨門一腳怎樣踢
——品牌互促、高層宴請等
城市龍頭商業(yè)培育期客流升級9章經(jīng)（2.5小時）
年齡、性別、職業(yè)、組合關(guān)系四個維度對客群分類
營銷活動設(shè)置務(wù)必抓緊核心客群
——原創(chuàng)性及案例
從你找資源到資源來找你
——異業(yè)聯(lián)動
來客量、匹配度、購買力三個維度評估活動有效性
——活動評估
單一購物中心不做線上商城的原因
——元宇宙商城設(shè)想
如何正向營造活動的話題性
——新聞事件策劃案例
兩微一抖如何運營
——微信微博、抖音快手等
活動策劃與商家經(jīng)營如何結(jié)合
——聯(lián)動關(guān)系及主力店結(jié)合等
從提升客流量到提升客流品質(zhì)的轉(zhuǎn)換節(jié)點
——客流密度、客流滯留時長等
城市龍頭商業(yè)持續(xù)調(diào)改旺場9章經(jīng)（2.5小時）
開業(yè)3年后重點做品牌升級
——品牌升級重點是客單價
開業(yè)5年后重點做業(yè)態(tài)升級
——二次定位邏輯與業(yè)態(tài)升級關(guān)系
開業(yè)10年后重點做城市話題
——老場翻新代表案例及借鑒
成熟商場不建議閉店調(diào)整的原因
——閉店調(diào)整對項目的危害
企業(yè)文化決定公眾形象
——企業(yè)文化的不同特點及消費者結(jié)合
年、季、周三點結(jié)合維護政府關(guān)系
——政府關(guān)系維護要點
龍頭商業(yè)操盤手每天應(yīng)該忙啥
——培育期、成長期、成熟期每周每日工作重心
龍頭商業(yè)的投資商老板每天應(yīng)該關(guān)心啥
——報表系統(tǒng)及報表后的邏輯
疫情后反思龍頭商業(yè)如何危機公關(guān)
——商譽危機構(gòu)成及其消化方式
城市標桿項目案例復盤（1小時）
深圳皇庭廣場
南寧百貨朝陽店

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