房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財稅融合（2天）

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)稅融合
黃海（2天）
課程背景
在房住不炒的整體基調(diào)下，宏觀調(diào)控政策前穩(wěn)后嚴(yán)，融資收緊，房企將面臨前所未有
的現(xiàn)金流、償債、回款的壓力。同時，營改增、國地稅機構(gòu)合并、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、征管系
統(tǒng)升級互通帶來了涉稅信息日益透明化，房企稅務(wù)風(fēng)險管控壓力越來越大。
房地產(chǎn)在諸多行業(yè)領(lǐng)域中有著其獨特的一面，尤其是在增值稅下，如果不能正確與業(yè)
務(wù)融合，稍微處理不慎，不是給企業(yè)造成多交稅損失，就是造成企業(yè)偷稅的風(fēng)險，需要
每個房地產(chǎn)經(jīng)理變身為業(yè)稅融合的專家，這要求房企打造一個高素質(zhì)、高水準(zhǔn)的業(yè)稅融
合團隊。

課程收益
了解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀形勢
學(xué)習(xí)到房地產(chǎn)企業(yè)運行全過程中各階段的業(yè)稅融合規(guī)劃方法
學(xué)習(xí)到通過業(yè)稅融合實現(xiàn)降低成本和費用的方法
降低巨大的稅負，增加純利潤

課程對象：董事長、公司股東、總裁、總經(jīng)理、董事會秘書、首席財務(wù)官/財務(wù)總監(jiān)、企
業(yè)中高層、財務(wù)經(jīng)理、項目經(jīng)理、子公司總經(jīng)理，分公司總經(jīng)理、投拓人員、項目總等


課程特色：實戰(zhàn)派風(fēng)格，追求“落地”文化，針對性強，診斷式、咨詢式培訓(xùn)解決企業(yè)痛
點，生動幽默，通過視頻、分組討論、點評、角色帶入等教學(xué)手段，調(diào)動學(xué)員的參與性
和積極性，通過分享落地EXCEL、WORD、PDF等實戰(zhàn)模板，減少學(xué)員實際工作量，直接轉(zhuǎn)
化為工作成果。課后提供、結(jié)業(yè)測試題及答案
確保課程：聽得懂、帶得走、用得上、有實效！

課程大綱
第一單元 房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬和發(fā)展趨勢
■ 房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷寒冬
? 我國房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬
? 上市房企年報分析
? 當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和機遇分析
【案例】恒大搶跑式營銷
【案例】萬科虧本去化
■ 房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的“四化”趨勢
■ 房地產(chǎn)企業(yè)多元化投向哪些新業(yè)務(wù)板塊
■ “三條紅線”對房地產(chǎn)的巨大沖擊
■ 解決三條線超標(biāo)危機的有效方法
【工具分享】降低資產(chǎn)負債率的妙招
【工具分享】降低資產(chǎn)負債率的運營控制

第二單元 合同管理的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 合同關(guān)鍵要素風(fēng)險分析及實操管控關(guān)鍵
■ 合同管理的業(yè)稅融合稅務(wù)規(guī)劃
【案例】租賃合同
【案例】融資合同
【案例】不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同
【案例】機電設(shè)備采購合同
【案例】土地招拍掛出讓合同
【案例】代建抵地價的土地出讓合同
■ 虛開增值稅專用發(fā)票風(fēng)險合同事前管控
【討論案例】大亞股份善意取得增稅專用發(fā)票責(zé)任界定
【管控關(guān)鍵】如何規(guī)避善意取得虛開增值專用發(fā)票風(fēng)險
【實操工具】合同中發(fā)票違約條款

第三單元 簽訂土地出讓合同關(guān)鍵事項的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 招拍掛模式投標(biāo)主體將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給子公司的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】房地產(chǎn)母公司拍地轉(zhuǎn)給項目公司如何節(jié)稅
【案例】土地招拍掛出讓合同
【案例】代建抵地價的土地出讓合同
■ 股權(quán)并購模式取得土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】深能源通過股權(quán)并購節(jié)稅失敗的教訓(xùn)
【籌劃案例】巧簽土地轉(zhuǎn)讓合同節(jié)稅97%
■ 舊改模式取得土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃
【籌劃案例】企業(yè)城市更新轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的稅務(wù)籌劃

第四單元 項目收購及轉(zhuǎn)讓定價及盡職調(diào)查的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 隱性負債的原因
■ 隱性負債類型
■ 隱性負債的核實12法
【工具分享】：隱性負債調(diào)查讓風(fēng)險無從隱藏
■ 隱性負債的防范9法

第五單元 招標(biāo)及采購階段的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 招標(biāo)階段業(yè)稅融合規(guī)劃重點
? 確定合適的合同價格：固定價、可調(diào)價、成本加酬金
【案例】采購材料合同的稅務(wù)籌劃
? 影響合同計價方式選擇的因素
? 選擇招標(biāo)單位
? 制作招標(biāo)文件
? 評標(biāo)
【討論】清單招標(biāo)到底有什么好處
■ 采購合同評審11個關(guān)鍵點
■ 采購降本業(yè)稅融合
【工具分享】房地產(chǎn)公司采購降本37法

第六單元 施工及竣工階段的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 甲供工程的財稅政策
【實操案例】甲供水電常見問題及處理技巧
■ 土地出讓價格的項目施工階段稅務(wù)籌劃
■ 出讓金返還的施工階段稅務(wù)籌劃
■ 土地征用及拆遷補償費的施工階段稅務(wù)籌劃
■ 建安成本高于平均造價的合理解釋
■ 特殊甲供工程事前規(guī)劃管理
【分享】萬科項目成本管理中的三大紀(jì)律
【分享】萬科項目成本管理中的八項注意
【分享】萬科房地產(chǎn)八大類成本構(gòu)成明細表
■ 開發(fā)前期準(zhǔn)備費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 主體建筑工程費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 主體安裝工程費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 園區(qū)管網(wǎng)工程費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 園林環(huán)境建設(shè)費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 配套設(shè)施費的業(yè)稅融合規(guī)劃
■ 開發(fā)間接費的業(yè)稅融合規(guī)劃
【分享】工程成本控制管理15個關(guān)鍵細節(jié)
【分享】運用價值工程有效提高產(chǎn)品的價值
【分享】萬科目標(biāo)成本控制責(zé)任書

第七單元 房地產(chǎn)出售階段稅務(wù)籌劃
■ 出售定價臨界點籌劃
■ 促銷方式籌劃
■ 與代理公司合作籌劃
■ 轉(zhuǎn)移利潤籌劃
■ 地下車庫籌劃
■ 樣板房籌劃
■ 銷售精裝房合同籌劃技巧
■ 銷售非普通住宅籌劃
■ 銷售售樓處籌劃
■ 營銷現(xiàn)場費用籌劃
■ 交房籌劃
■ 租金收入分解節(jié)稅籌劃

第八單元 房地產(chǎn)全生命周期稅務(wù)籌劃
■ 土地增值稅籌劃
【案例】土地增值稅的預(yù)交和清算的稅務(wù)籌劃
【案例】在不同的項目間轉(zhuǎn)移成本節(jié)約土地增值稅
【案例】房地產(chǎn)公司通過調(diào)整運營模式籌劃土地增值稅
■ 增值稅籌劃
【案例】新老項目的不同計稅和繳納方式
【案例】房地產(chǎn)公司設(shè)立上下游公司節(jié)增值稅
■ 企業(yè)所得稅籌劃
【案例】預(yù)計毛利率和完工收入確認(rèn)的稅務(wù)籌劃
【案例】多種技巧結(jié)合的綜合案例
■ 個人所得稅籌劃
【案例】房地產(chǎn)公司如何通過股權(quán)架構(gòu)頂層設(shè)計籌劃稅務(wù)成本
■ 其他稅種籌劃
【課堂答疑】

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