《業(yè)委會籌建、關(guān)系維護提升實務與物業(yè)費調(diào)漲實操訓練營》
《業(yè)委會籌建、關(guān)系維護提升實務與物業(yè)費調(diào)漲實操訓練營》詳細內(nèi)容
《業(yè)委會籌建、關(guān)系維護提升實務與物業(yè)費調(diào)漲實操訓練營》
《業(yè)委會籌建、關(guān)系維護提升實務與物業(yè)費調(diào)漲實操訓練營》
一、課程背景
隨著物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)取消、《民法典》出臺與實施,市場競爭空前激烈,業(yè)主維權(quán)意識日益高漲?!罢l開發(fā),誰管理”的長期行業(yè)慣例被打破,完善業(yè)主大會制度,明晰權(quán)利邊界,業(yè)主主體歸位,這既是物業(yè)管理實踐和良性發(fā)展的現(xiàn)實要求,也成為全國各地近幾年的大量實踐。
在此背景下,許多小區(qū)紛紛成立業(yè)主委員會,業(yè)主委員會本是業(yè)主的代言人,亦是業(yè)主權(quán)益的保護者,但同時存在大量業(yè)主委員會“不作為”、“亂作為”,甚至企圖利用擔任業(yè)委會委員的身份謀取私利,進而損害業(yè)主權(quán)益,導致部分小區(qū)業(yè)主與業(yè)委會之間的矛盾激化,各地業(yè)主大會解聘物業(yè)服務企業(yè)案例層出不窮,物業(yè)服務合同糾紛越來越多,職業(yè)物鬧橫行,“炒物業(yè)”成風,“撬盤”、“保盤”行動此起彼伏。
“物業(yè)管理費”與每個業(yè)主的切身利益密切相關(guān),是物業(yè)管理行業(yè)最為集中的矛盾聚集點,是監(jiān)測物業(yè)服務狀況的“晴雨表”和“風向標”。隨著《民法典》出臺與實施,市場競爭日益激烈,物業(yè)行業(yè)集中化步伐加快。在整個物業(yè)管理行業(yè)“成本上升--物管費不變--盈利下降--矛盾激化”的死結(jié)不松反緊的情況下,伴隨著管理成本的持續(xù)上升,各物業(yè)企業(yè)盡管嚴格控制成本,依舊面臨著項目節(jié)流已到極致;利潤增長點難以突破;基層員工收入低、人員流失頻繁;客戶日益增長的服務需求與服務質(zhì)量不斷下降的矛盾越來越突出的各種窘境。
老舊小區(qū)物業(yè)管理費十幾年如一日,物業(yè)企業(yè)希望適當調(diào)漲標準,又迫于業(yè)主壓力和輿論導向等原因遲遲不敢付諸行動。如何規(guī)范、科學、依法催繳和提升物業(yè)管理費,引起眾多企業(yè)的重視和困惑。
本課程通過兩天的學習,讓項目管理者系統(tǒng)地掌握業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會籌建及后關(guān)系維護的實戰(zhàn)模型,讓項目管理者系統(tǒng)地掌握物業(yè)管理費的催繳和提升關(guān)鍵點,通過實際案例講解,規(guī)范、科學開展催繳、調(diào)漲過程中的服務品質(zhì)提升,最終達到業(yè)主滿意度的提高,形成項目經(jīng)營的良性循環(huán),既有理論分析,又有大量行業(yè)經(jīng)典案例分享,為學員帶來生動、深刻的學習體驗,促進項目經(jīng)營實戰(zhàn)管理能力全面提升。
二、課程收益
1、了解物業(yè)管理有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相關(guān)法律、法規(guī)與規(guī)范性文件
2、全面掌握成立業(yè)主大會與選舉首屆業(yè)主委員會的全流程,項目經(jīng)理在籌建過程中的參與策略和技巧
3、掌握業(yè)主大會召開與表決規(guī)則,掌握業(yè)主委員會換屆操作流程
4、如何聯(lián)合各方力量維護自身合法權(quán)益,如何防止第三方惡意搶盤
5、解析業(yè)主委員會日常運作實踐中的難點與對策,與業(yè)委會的關(guān)系維護之道,有效維護社區(qū)穩(wěn)定
5、分析調(diào)漲物業(yè)管理費面臨的難點,明確調(diào)漲物業(yè)管理費的全流程操作實務
三、課程大綱
第一章業(yè)主大會與業(yè)主委員會概述
一、業(yè)主的含義與權(quán)利義務
二、業(yè)主大會的含義與職責
1、業(yè)主大會的法律地位
2、業(yè)主大會的職責
三、業(yè)主委員會的含義與職責
第二章成立業(yè)主大會和首屆業(yè)主委員會程序解讀
一、業(yè)主大會的法定成立條件
二、業(yè)主大會成立條件的書面告知與核實
三、成立業(yè)主大會會議籌備組
1、籌備組的人員構(gòu)成與名額分配,如何科學的產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表?
2、籌備組工作所需經(jīng)費的來源
四、業(yè)主大會會議的籌備
1、業(yè)主大會會議籌備工作的內(nèi)容和程序
2、籌備組工作內(nèi)容、表決機制及異議處置原則
3、籌備組如何召開會議
4、如何確認業(yè)主身份、統(tǒng)計投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)
5、如何科學制定業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法
6、業(yè)主委員會候選人推薦過程中的工作要點
7、表決票、選票的格式及設(shè)計技巧
五、召開業(yè)主大會
1、發(fā)放、回收選票和表決票工作要點
2、唱票、驗票、計票過程中的工作技巧和注意事項
3、特殊情況下如何行使投票權(quán)?
六、組織召開首次業(yè)主委員會會議、備案和刻章
1、業(yè)主委員會主任、副主任如何推選
2、備案時應提交哪些資料?
第三章業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作工作指引
一、業(yè)主委員會換屆選舉工作指引
1、業(yè)主委員會到期前如何規(guī)范、順利地組織換屆選舉
2、印章、檔案資料、財物如何移交?
二、業(yè)主大會會議召開工作指引
1、業(yè)主大會會議的表決事項
2、業(yè)主大會會議的類型
3、業(yè)主大會會議的召集程序和召集人
4、業(yè)主大會召開的有效條件
5、業(yè)主大會做出決定的表決規(guī)則
6、某小區(qū)召開業(yè)主大會“與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同”實例解析
三、業(yè)主委員會會議與檔案建立工作指引
1、業(yè)主委員會會議如何召開
2、表決規(guī)則是什么
3、業(yè)主委員會如何建立工作檔案
4、業(yè)主委員會會議及重要事項如何公示、告知
5、業(yè)主委員會委員的中止和增補
6、業(yè)主委員會活動的限制性規(guī)定
第四章業(yè)主委員會建設(shè)的日常實踐要點
一、現(xiàn)階段業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾與糾紛
二、物業(yè)企業(yè)處理與業(yè)主委員會關(guān)系的四項基本原則
三、項目經(jīng)理是維護與業(yè)主委員會關(guān)系的重要保障
四、業(yè)主委員會建設(shè)的日常實踐要點
五、典型項目財務管理的實踐
第五章業(yè)主委員會日常運作實踐中的難點與對策
一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費的來源?業(yè)主委員會委員津貼標準和執(zhí)行秘書薪酬如何確定?
二、專項維修資金的使用程序研討;如何規(guī)范、高效的使用專項維修資金
三、公共收益的歸屬與使用合規(guī)管控研討:公共收益范圍公共收益、合理成本構(gòu)成與分潤、公共收益賬戶管理與使用合規(guī)管控
四、執(zhí)行秘書職責、人選、薪酬應當如何規(guī)定
五、年度預算計劃研討
六、物業(yè)服務費收支帳目公示及審計應對策略
七、業(yè)主知情權(quán)范圍及應對策略研討
八、物業(yè)服務費催收與調(diào)漲的全流程與技巧
九、惡意“炒物業(yè)”前提下的保盤應對策略、撬盤風險規(guī)避及案例分析
十、住宅小區(qū)常見法律問題實務解析:裝修糾紛、家庭被盜、管道堵塞、鄰里矛盾、高空拋物
第六部分關(guān)于物業(yè)管理費的困局
一、物業(yè)管理費的雙重困局
二、物業(yè)管理費困境的多維分析
三、物業(yè)管理費困局之下的惡果
第七部分物業(yè)管理費概論
一、對物業(yè)管理費的界定
1、物業(yè)管理費與停車費
2、物業(yè)管理費與公共收益
3、物業(yè)管理費與專項維修資金
二、物業(yè)服務的收費形式
三、物業(yè)管理費的構(gòu)成及測算
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用
6、辦公費用
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用
四、物業(yè)管理費收取的相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)
第八部分調(diào)漲物業(yè)管理費必須修煉的三項基本功
一、優(yōu)質(zhì)服務是基礎(chǔ)
1、嚴格履行合同約定
2、快速響應客戶需求
3、設(shè)身處地的為客戶提供個性化、驚喜性服務
4、完善的品質(zhì)監(jiān)控系統(tǒng),確?,F(xiàn)場處于良好運營狀態(tài)
5、顧客滿意率如何創(chuàng)新高
二、有效溝通是手段
1、客戶溝通的六大渠道
2、重視客戶投訴及處理技巧
三、合規(guī)透明是前提
1、服務透明化的三大矛盾
2、如何正確理解業(yè)主知情權(quán)的范圍
3、如何公示物業(yè)服務收支賬目
4、公共收益如何處分
第九部分催繳物業(yè)費的技巧
一、提升收繳率六大基本方法
二、費用催繳流程
三、欠費客戶分類
四、催費話術(shù)
第十部分物業(yè)管理費調(diào)漲全流程
一、物業(yè)管理費調(diào)漲的法律依據(jù)
二、業(yè)主大會做出決定的表決規(guī)則
三、調(diào)漲可行性調(diào)研開展和方案策劃(要做的具體準備工作、具體內(nèi)容包括哪些、表決票的設(shè)計技巧)
四、前期準備工作開展要點
五、業(yè)主大會召開程序解析
1、調(diào)漲的合法流程(有業(yè)主委員會怎樣開,沒有業(yè)主委員會又怎樣開?)
2、大會召開過程中物業(yè)服務企業(yè)要做的工作
3、表決當天物業(yè)服務企業(yè)要做的工作
4、唱票、驗票、統(tǒng)計過程中的注意事項
5、公示:在哪公示?公示什么?公示天數(shù)?
6、發(fā)放、回收表決票工作要點
7、表決結(jié)果備案的規(guī)定
第十一部分物業(yè)管理費調(diào)漲成功案例分享及亮點介紹
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