《標(biāo)桿企業(yè)全過程開發(fā)流程》

【主講內(nèi)容】
一、深度解析標(biāo)桿企業(yè)營(yíng)銷管理及其流程
1. 項(xiàng)目可行性研究與立項(xiàng)如何決定項(xiàng)目成敗
案例：萬達(dá)重慶大渡口項(xiàng)目前期調(diào)研
2、新項(xiàng)目產(chǎn)品如何定價(jià)與考慮因素
差異化定價(jià)使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化及都有哪些策略和做法保證利潤(rùn)最大化
案例解析
3、開盤、推盤及銷售策略與清盤
標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行營(yíng)銷管控
重點(diǎn)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)管控
什么條件下采用分期開發(fā)和分期開盤
蓄客秘籍
項(xiàng)目提價(jià)策略
案例解析
4、預(yù)售許可證辦理
如何快速取得預(yù)售許可證
辦理流程與重點(diǎn)問題解決方案
案例解析
5、認(rèn)籌與回款管控
認(rèn)籌管理
回款：如何做到100%回款，都有哪些核心策略和操作方式
7、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)管理
團(tuán)隊(duì)管理與考核
什么樣的績(jī)效激勵(lì)更適合你的項(xiàng)目

二、深度解析標(biāo)桿企業(yè)工程計(jì)劃管理及其流程
項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)管控的核心意義和概念
項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)怎么開
案例
項(xiàng)目管理班子搭建與職責(zé)職能劃分
開發(fā)流程核心管控策略
重要開發(fā)節(jié)點(diǎn)管控：土方工程、基坑支護(hù)、降水與樁基
地下及地上結(jié)構(gòu)，外裝
為什么消防工程是工程及計(jì)劃管控的核心內(nèi)容，都有哪些重點(diǎn)管控動(dòng)作
案例

住宅交房管理

三、解析標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)管理及其流程
規(guī)劃設(shè)計(jì)階段詳解
總規(guī)：城市在一定時(shí)期內(nèi)的總體規(guī)劃（一般是10-20年，例如青島市城市總體規(guī)劃2006-
2020）。
控制性詳細(xì)規(guī)劃（控規(guī)）：政府規(guī)劃部門必須先規(guī)劃好土地用途即“控規(guī)”后，才能掛牌
出讓拍賣，不會(huì)讓開發(fā)商任意發(fā)揮，不然建個(gè)化工廠天天污染怎么辦。
修建性詳細(xì)規(guī)劃（詳規(guī)）：開發(fā)商在控規(guī)的基礎(chǔ)上做修建性詳規(guī)，然后報(bào)政府規(guī)劃部門
審批，審批通過后就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)了。


建筑設(shè)計(jì)階段詳細(xì)解析
該階段共分四步：
概念設(shè)計(jì)核心管控節(jié)點(diǎn)解析
方案圖重點(diǎn)管控內(nèi)容：建筑方案（包括平面方案，單體方案）后，必須報(bào)各政府部門審
查，不行的地方必須修改。
初步設(shè)計(jì)圖：通過方案審查后進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。
施工圖：初步設(shè)計(jì)后再施工圖設(shè)計(jì)，并做施工圖審查，通過后方可施工。
如何完成各類設(shè)計(jì)審查：
1.
出圖后送具有審圖資質(zhì)的設(shè)計(jì)院做“施工圖審查”（審查內(nèi)容：地質(zhì)勘探報(bào)告、全套施工
圖）
2. 防雷圖紙一般是在建筑的設(shè)計(jì)階段就得報(bào)審審核
3. 消防：
第一步消防性能化：在辦理四證的時(shí)候完成。
在做性能化設(shè)計(jì)之前，建筑設(shè)計(jì)圖及建筑使用功能已經(jīng)完成初步設(shè)計(jì)，可以看到建筑
布局，使用功能，防火分區(qū)，排煙疏散走道樓梯設(shè)置，消防通道，消防出口寬度等建
筑設(shè)計(jì)，但消防施工圖無法出圖，因?yàn)椴恢涝摬扇『畏N設(shè)計(jì)方法來彌補(bǔ)突破消防規(guī)
范，所以消防施工圖沒有，必須等待消防局對(duì)性能化設(shè)計(jì)的批復(fù)意見后才能著手按此
設(shè)計(jì)。
：找性能化設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)報(bào)告。
：消防局組織專家開一個(gè)評(píng)審論證會(huì)，帶著報(bào)告，跟專家和消防局的人開性能化專家
評(píng)審會(huì)，可能有答辯，通過。
第二步消防施工圖報(bào)審：根據(jù)設(shè)計(jì)方案和會(huì)議紀(jì)要和消防局意見綜合后，進(jìn)行涉及消
防方面的建筑圖修改和消防機(jī)電施工圖設(shè)計(jì)，并報(bào)審。


法律依據(jù)：公安部下發(fā)的《建筑性能化防火設(shè)計(jì)評(píng)估管理暫行規(guī)定》

法律依據(jù)：根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十三、十四條規(guī)定的建筑物，建設(shè)單
位應(yīng)向當(dāng)?shù)叵罊C(jī)構(gòu)提交消防設(shè)計(jì)審核，這就是報(bào)審。在工程竣工驗(yàn)收后必須向出具
消防審核意見的消防機(jī)構(gòu)申請(qǐng)消防驗(yàn)收，這就是報(bào)審驗(yàn)收。


如何從設(shè)計(jì)角度最大化項(xiàng)目利潤(rùn)
設(shè)計(jì)管控增加品質(zhì)與營(yíng)銷的關(guān)系
案例
四、深度解析標(biāo)桿企業(yè)成本及招標(biāo)采購(gòu)管理及其流程
如何編制項(xiàng)目目標(biāo)成本
目標(biāo)成本與項(xiàng)目總投資的關(guān)系
動(dòng)態(tài)成本管控
結(jié)算管理
成本優(yōu)化五大方案
新項(xiàng)目如何制定招標(biāo)采購(gòu)策略與架構(gòu)
合同模式選擇
甲供材與合約規(guī)劃
如何降低采購(gòu)成本


五、全面總結(jié)項(xiàng)目操盤管控核心要點(diǎn)解析
建委招標(biāo)及備案

項(xiàng)目稅收籌劃方案

報(bào)批報(bào)建全流程解析
立項(xiàng)、可研、環(huán)評(píng)、交評(píng)、五證辦理（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證
、施工許可證、預(yù)售許可證）等
案例分析:《重慶當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)基礎(chǔ)資料匯總》
見附件

項(xiàng)目獎(jiǎng)金與考核該如何設(shè)置

考核分為獎(jiǎng)金考核和績(jī)效考核：獎(jiǎng)金由集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行銷售、計(jì)劃、安全及成本等
全面指標(biāo)考核，集團(tuán)各業(yè)務(wù)口對(duì)項(xiàng)目公司的各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行績(jī)效考核。

目標(biāo)管理責(zé)任獎(jiǎng)金：按持有物業(yè)的面積和不同業(yè)態(tài)計(jì)算。
獎(jiǎng)金公式

政府驗(yàn)收與項(xiàng)目竣工備案
案例分析

六、住宅地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化
為什么說成本利潤(rùn)率是各部門考核重點(diǎn)
成本管控的目標(biāo)不是降低造價(jià)，而是把有限成本投入到產(chǎn)出比最大的地方
成本利潤(rùn)率最大化案例：成本+設(shè)計(jì)+營(yíng)銷解決方案



現(xiàn)場(chǎng)討論及答疑時(shí)間（15-30分鐘）




課程收獲：
1) 全面解析標(biāo)桿房企新項(xiàng)目開發(fā)全流程管理核心內(nèi)容
2) 從項(xiàng)目營(yíng)銷利潤(rùn)最大化角度分析項(xiàng)目開發(fā)策略
3)
重慶當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費(fèi)基礎(chǔ)資料匯總，各類政府行政機(jī)構(gòu)現(xiàn)行辦理規(guī)定資料拷貝（電
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4) 所有案例均為標(biāo)桿房企案例（萬科、萬達(dá)及龍湖）
萬達(dá)重慶巴南和永川項(xiàng)目復(fù)牌分析案例
5)
萬達(dá)項(xiàng)目開盤分析報(bào)告，總結(jié)營(yíng)銷全流程工作，如何定價(jià)、如何調(diào)價(jià)，如何制定價(jià)格策
略

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