房地產(chǎn)品質(zhì)的產(chǎn)品創(chuàng)新與規(guī)范化的設計管理

一、項目剖析：

1、剖析市場（**大量案例解析）

1.1近的房地產(chǎn)政策的影響

1.2當?shù)氐姆績r、地價水平

1.3當?shù)氐姆康禺a(chǎn)競爭激烈程度

1.4當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展水平

1.5主要對手的產(chǎn)品

1.6當?shù)乜蛻羧旱娜萘考靶枨髽?gòu)成

1.7當?shù)貙ι虡I(yè)或者辦公的需求程度

2、剖析地塊（具體生動的舉例透析）

2.1 內(nèi)部環(huán)境/資源分配；

2.2 外部環(huán)境（不利）

2.3外部環(huán)境（有利）

2.4內(nèi)部環(huán)境/資源分配

2.5地形地勢地貌處理

2.6公司拿地的價格與對手比較

3、剖析公司（標桿地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的案例說明）

3.1公司本身的特色

3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力

3.3公司要求回籠資金的速度

3.4公司對此項目的定位

3.5在當?shù)刭Y源的成熟度

3.6公司老板（領(lǐng)導）的喜好

二、設計管理創(chuàng)造的價值分量

 1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理趨勢；

 2、國內(nèi)標桿房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設計管理啟示；

 2.1、為什么說設計價值管理以億為單位計算?

三、設計價值創(chuàng)造過程與方法

1、標桿地產(chǎn)企業(yè)（萬科、龍湖等）在產(chǎn)品策劃階段的設計管理方法；

1）產(chǎn)品策劃的核心

2）產(chǎn)品導向與客戶導向

3）產(chǎn)品策劃的特點

4）持續(xù)改進還是產(chǎn)品創(chuàng)新？

5）產(chǎn)品決策辦法

6）如何選擇規(guī)劃意向？

7）戶型設計的優(yōu)先原則

8）立面設計決策辦法

9）成本和售價是否支持產(chǎn)品的實現(xiàn)？

10）如何建立解決分歧的客觀評判標準？

案例詳解：龍湖產(chǎn)品的經(jīng)濟模型分析

2、標桿地產(chǎn)企業(yè)在概念規(guī)劃階段的設計管理方法；

1）規(guī)劃概念的設計深度與范疇

2）規(guī)劃概念設計在產(chǎn)品創(chuàng)新中的關(guān)鍵作用

開發(fā)理念和設計原則

總體布局

朝向

住宅和商業(yè)的關(guān)系

銷售示范區(qū)合理的位置

交通與路網(wǎng)的規(guī)劃

結(jié)合地塊屬性的規(guī)劃設計

住宅產(chǎn)品類型及分布

公共設施布局

案例詳解：龍湖概念規(guī)劃設計特點

3、規(guī)劃設計管理十大原則

項目的總體規(guī)劃特點體現(xiàn)鮮明的個性。

人車交通特點與路網(wǎng)結(jié)構(gòu)特征，項目分期規(guī)模及物業(yè)管理模式

場地規(guī)劃開口與城市路網(wǎng)的關(guān)系

建筑布局與景觀的互動

如何降低感覺容積率

物業(yè)類型與區(qū)位關(guān)系

布局原則

建筑空間形態(tài)與單體設計的互動關(guān)系

產(chǎn)品業(yè)態(tài)及營銷推盤節(jié)奏的選擇

規(guī)避規(guī)劃不利因素

主體要素和建筑布局的互動關(guān)系

總體布局與豎向的關(guān)系

規(guī)劃中的首期優(yōu)先開發(fā)原則及總的成本原則

3.1、總圖價值創(chuàng)造方法

1）用足指標；

2）貨值大化；

3）配套用房小化；

4）贈綠規(guī)劃、底層挖掘；

5）充分挖掘端戶價值；

6）中央景觀帶提升項目價值；

7）控制地庫；

8）減少出入口；

9）贈送面積的利用；

3.2、平面價值創(chuàng)造方法

3.3、立面價值創(chuàng)造方法

價值提升、立面風格、細節(jié)與貢獻（立面設計案例若干）

3.3.1立面風格選擇

3.3.2立面塑造的價值感

3.3.3客戶高度認可的立面風格會促進成交。 

3.3.4經(jīng)典持久的立面風格和材料對樓盤的保值作用較大。

3.3.5立面對成本的主要影響點：

l 特殊的建筑造型帶來的結(jié)構(gòu)成本 

l 外墻面積的大小 

l 窗墻比（窗的成本遠高于實墻） 

l 復雜的外墻構(gòu)造節(jié)點 

l 造型構(gòu)件增加的成本 

l 普通材料的價差 

l 案例：木魚石一期立面設計演變過程及龍湖成名作——地中海風格建造指南

l 商業(yè)序列：現(xiàn)代風格、地中海風格

4、全項目沙盤推演方法

1）、全項目沙盤推演意義

2）、全項目沙盤推演案例

2.1某住宅項目全沙盤推演案例

2.2某商業(yè)項目全沙盤推演案例

3）、體驗區(qū)管控要點

3.1體驗區(qū)的選址

3.2體驗流線設計要點

3.3體驗區(qū)設計案例

5、產(chǎn)品標準化設計

5.1設計的作用和價值

5.2產(chǎn)品標準化設計概要

5.3標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化經(jīng)驗簡介

萬科、金地、產(chǎn)品標準化

龍湖、產(chǎn)品、金地及恒大地產(chǎn)的產(chǎn)品標準化

5.4產(chǎn)品標準化推進策略與目標建議

產(chǎn)品標準化具體推進舉措若干

建立標準化設計體系

建立產(chǎn)品標準化平臺

單項產(chǎn)品研究與積累

產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準

引進外部專業(yè)合作資源

5.5產(chǎn)品標準化具體推進計劃簡述

四、規(guī)范化設計管理探討

    在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設計階段，恰當?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作。設計成本的細節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設計變更簽證率，合理的設計費等，合理設計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一；高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理與成本控制研究包括以下內(nèi)容：

（一）、設計階段成本控制的重要性與過程簡介；

（二）、建筑規(guī)劃設計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；

（三）、影響建筑產(chǎn)品品質(zhì)和成本的八大因素，產(chǎn)品標準化設計理念；

（四）、規(guī)劃設計管理的基本要求；

（五）、甲方設計過程中的成本主動性控制意識和要求；

（六）、甲方規(guī)劃設計控制要領(lǐng)與技術(shù)導則

1、提出問題：

    1.1 規(guī)范的設計管理含義

    1.2  為什么提出規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)設計管理模式 

    1.3  為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的規(guī)范化設計管理模式 

    1.4  對待前期策劃、規(guī)劃設計、項目管理的一些不恰當?shù)目捶?/p>

    1.5  恰當?shù)乜创_發(fā)中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設計公司的工作

2、分析問題

    2.1  適合你企業(yè)的規(guī)范化設計管理模式是否存在？

    2.2  規(guī)范的設計管理模式包括的內(nèi)容？

    2.3  有效率的設計管理流程簡介 

    2.4  成果品質(zhì)的控制 

    2.5  規(guī)范化的管理體系

    2.6  產(chǎn)品標準化設計 

3、解決問題

    3.1  實現(xiàn)規(guī)范化設計管理模式的條件

    3.2  實現(xiàn)高效率的設計管理模式的方式

    3.3  成功的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強調(diào)設計管理與項目各板塊管理的有機結(jié)合 

4、如何建立規(guī)范化的設計管理？

（1）產(chǎn)品創(chuàng)新目的與形式

（2）產(chǎn)品創(chuàng)新流程

（3）產(chǎn)品創(chuàng)新客戶價值與實現(xiàn)方式

（4）產(chǎn)品創(chuàng)新設計管理支持

（5）規(guī)劃概念設計價值與地位

（6）產(chǎn)品設計研發(fā)創(chuàng)新與案例分析

5、規(guī)范化的設計管理體系

（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應設計管理模式

（2）建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系

（3）設計管理效率指標

（4）設計管理通病與案例分析

（5）專業(yè)團隊建設與能力提升

6、設計管理提升的關(guān)鍵方面

（1）構(gòu)建完善良好的管理團隊

（2）全員明確項目總體目標，做好具體工作綱領(lǐng)

（3）建立并實施全過程的技術(shù)管理制度及流程

（4）合理掌控設計管理工作的成本、時間、效率

（5）更好地改進工作方法（五原則）：一嚴謹，二協(xié)調(diào)，三執(zhí)行 四跟進，五總結(jié)

7、高效設計管理團隊營造方法

7.1、龍湖設計管理崗位人才選拔標準

  1) 設計管理人才的人力素質(zhì)要求

  2) 設計管理 崗位說明書

7.2、設計管理流程與工作界面劃分

7.3、人均管理效能

思考與交流：

1. 你所在的企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新策略? 是否有研發(fā)策略和方向?

2. 如何根據(jù)你所在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，請舉例說明制定公司的設計管控模式及改進管理方法的必要性?（結(jié)合設計管理過程中的部分經(jīng)驗教訓）

3. 你所在的企業(yè)目前的設計部門組織架構(gòu)? 管理模式? 你是如何構(gòu)建產(chǎn)品設計管理體系的？

楊凡老師的其它課程