《房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稅務籌劃案例分析》（2天）

《房地產(chǎn)業(yè)稅收政策與稅務籌劃案例分析》課程大綱
23812548260【課程背景】
房地產(chǎn)項目開發(fā)是社會各種資源的集成，其耗用資金之巨、涉及相關領域之廣、產(chǎn)業(yè)鏈條之長，為其他行業(yè)所無法比擬。納稅籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、開發(fā)管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業(yè)經(jīng)營決策的重要內(nèi)容，全面了解和領會房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路及方法技巧。
【課程對象】
1、主辦會計；會計主管、財務經(jīng)理、財務部長、財務總監(jiān)、投資總監(jiān)、總會計師、財務副總裁；
2、政府機關和事業(yè)單位財務主管；會計師事務所、金融、證券、投資等行業(yè)高級管理人員和專業(yè)人員?！菊n程收益】
1、了解當前國內(nèi)經(jīng)濟形勢和房企稅務環(huán)境分析
2、梳理房地產(chǎn)開發(fā)流程及財稅人員重點關注節(jié)點；
3、解答房地產(chǎn)開發(fā)設計各稅種常見疑難問題；
4、系統(tǒng)梳理和講解國地稅合并后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)稅務籌劃的典型問題、具體案例和實戰(zhàn)技巧。
【課程特點】
1、講解與討論互動：手把手教，面對面談，易學易懂易用
2、提問與解答互動：凝煉思路，講解工具，解決實際問題
3、增值與更新互動：頭腦風暴，貼近實戰(zhàn)，更新知識體系
4、理論與實踐互動：案例講解，結(jié)合實際，加速價值裂變
【課程模塊】
一、當前國內(nèi)經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)企業(yè)稅務環(huán)境分析
1、2021年國內(nèi)經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2、國家中長期房地產(chǎn)調(diào)控措施、城市空間布局
3、2021年房企面臨的主要調(diào)控政策和影響
4、房地產(chǎn)企業(yè)當前的稅務環(huán)境分析
5、新冠肺炎疫情對房業(yè)項目經(jīng)營的影響與財稅處理
6、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產(chǎn)帶來啥影響
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務核算與納稅疑難問題分析
1、個稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅改革新走向
2、解讀個人所得稅專項附加扣除暫行辦法
3、實務解析個稅累計預扣法與專項附加扣除
4、房企稅前扣除憑證歸集需要注意哪些例外情形5、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響6、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對房企財務處理的影響分析及業(yè)務處理建議7、社保怎么做既合規(guī)又降低企業(yè)費用8、房企應關注新版所得稅預繳申報表的3個影響9、執(zhí)行“稅前扣除憑證管理辦法”應當注意的若干問題10、相互之間不支付補價的土地置換如何納稅11、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析12、房地產(chǎn)企業(yè)與個人股東資金借貸的涉稅處理分析13、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析14、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定15、法院拍賣不動產(chǎn)如何繳納增值稅和土地增值稅16、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的八個差異17、土地增值稅清算的十大爭議問題18、房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅財稅處理全攻略19、房企拿地新規(guī)下的稅務風險應對思路20、案例解析“工資薪酬”六種轉(zhuǎn)化模式21、房地產(chǎn)集團內(nèi)大額“資金拆借”面臨的稅務挑戰(zhàn)22、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅23、稅務局負責社保征收后將如何清查企業(yè)社保漏洞三、企業(yè)設立階段涉稅風險管理與稅務規(guī)劃
1、股東身份確定的涉稅風險與納稅規(guī)劃問題：開發(fā)公司法人、自然人或有限合伙股東，對未來的股息分紅所得、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得利弊分析與規(guī)劃？境內(nèi)與境外投資者的稅收待遇異同知多少？
2、貨幣出資與非貨幣性資產(chǎn)出資在稅收上利弊分析與納稅規(guī)劃：以土地使用權(quán)、房產(chǎn)所有權(quán)出資的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等問題如何處理？
3、以上市公司的股份作價出資與以非上市公司的股權(quán)作價出資稅收上有何異同？
四、拿地環(huán)節(jié)稅收風險與控制
1、各種土地取得方式契稅如何計算繳納？政府先期工程支出是否需要繳納契稅？后期發(fā)生的安置房開支是否需要需要繳納契稅？
2、各種土地取得方式稅收問題集錦：包括政府招拍掛、直接交易、以劃撥（贈予）、置換、抵債、作價投資入股、合作建房、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并以及分立等各種方式取得的土地涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理各是如何？如何實現(xiàn)公司或股東利益的最大化？
3、附條件的土地取得應注意什么稅收風險：限地價競保障房建設資金，限地價競配建人才公寓或其他無償?shù)慕ㄖ娣e，要求在項目紅線外修路搭橋建公園等涉稅問題如何處理？能否籌劃？
4、購買爛尾樓問題集錦：以什么為依據(jù)確認土地成本？增值稅發(fā)票該如何開具？購買的爛尾樓成本能否在清算土地增值稅時加計扣除？
5、安置支出問題集錦：各類拆遷補償費或拆一還一如何進行會計處理？成本如何抵扣進項稅額？返回給被拆遷人的銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具？
五、開發(fā)建設環(huán)節(jié)涉稅風險管理與規(guī)劃
1、開發(fā)建設過程中交納的各種規(guī)費的涉稅處理：繳納的各種規(guī)費的合法有效憑證是什么？增值稅能否進項抵扣？土地增值稅能否扣除并加計扣除？其他各稅又該如何處理？
2、支付給境外的費用問題集錦：支付給境外機構(gòu)的設計費、服務費、咨詢費等各類費用各稅如何處理才能避免涉稅風險？
3、營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？
4、開發(fā)成本中出現(xiàn)的最大的抵扣問題是什么，該如何規(guī)避？
5、園林綠化的進項抵扣應注意什么問題，應如何籌劃取得利潤最大化？
6、為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續(xù)費及咨詢費進項稅額能否抵扣進項稅額？
7、公共配套設施和地下建造的人防工程、有產(chǎn)權(quán)與無產(chǎn)權(quán)的車庫在稅務處理上有何區(qū)別？
8、無產(chǎn)權(quán)車庫對外出租取得款項需要預交增值稅嗎？房產(chǎn)稅怎樣繳納？
六、預（銷）售環(huán)節(jié)涉稅風險管理與規(guī)劃
1、預售階段稅收問題集錦及規(guī)劃：房地產(chǎn)項目預售階段的增值稅與企業(yè)所得稅的納稅發(fā)生時間規(guī)定相同嗎？房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品如何計算銷售價款和價外費用，代收代付的住房維修基金、初裝費等可以不用繳納增值稅嗎？
2、買一贈一營銷模式涉稅問題集錦與規(guī)劃：“買一贈一”如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？“老帶新”銷售如何確認支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅？“團購銷售、抵券銷售、存一抵五”等銷售模式下銷售收入如何確認，如何開具票據(jù)？
3、委托銷售問題集錦及規(guī)劃：“分銷”、“包銷”和“代銷”等各種委托銷售模式支付的手續(xù)費涉及的各類稅收風險主要有哪些，該如何把控？
4、4、售后返租問題集錦及規(guī)劃：“售后回租”、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？有哪些稅收風險？“售后回購”銷售在增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅如何確認？
5、視同銷售問題集錦及規(guī)劃：投資、分配、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)、贈予、廣告等視同銷售行為的認定在各稅上是否一致？配建的學校、醫(yī)院、幼兒園、會所等公共配套設施處置時是否可能涉及到視同銷售問題？
七、自持經(jīng)營環(huán)節(jié)營改增后的差異與風險控制
1、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的問題集錦及規(guī)劃：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自持的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅以及契稅等各自應該如何處理？
2、自持物業(yè)運營租賃涉稅問題集錦及規(guī)劃：以租代售的增值稅和其他各稅風險何在，該如何回避？自持物業(yè)租賃應如何規(guī)劃可盡量減少增值稅、房產(chǎn)稅等稅負？出租不動產(chǎn)免租期內(nèi)需要繳納增值稅和房產(chǎn)稅嗎？怎樣操作可以合理避稅？
八、房地產(chǎn)項目土地增值稅清算稅務疑難問題處理與籌劃
1、主要稅種清算對企業(yè)整體的影響
（1）房地產(chǎn)各稅種分布節(jié)點
（2）增值稅清算時點
（3）企業(yè)所得稅清算時點（4）土地增值稅清算時點
2、土地增值稅清算策略
（1）土地增值稅清算概述
（2）清算中必須明確的重要事項
（3）成本分攤方法對清算結(jié)果的影響
（4）收入確認與成本扣除中的常見涉稅風險
（5）容易引起稅企爭議的事項
（6）土地增值清算與企業(yè)所得稅的關系
3、營改增土地成本認定特殊規(guī)定
（1）土地票據(jù)分類
（2）增值稅拆遷成本認定
（3）增值稅后續(xù)土地成本認定
4、清盤前過程控制及清算后續(xù)規(guī)劃
（1）合同的簽訂（合同的簽訂策略）、合同管理（會計核算與工程進度的匹配）、竣工決算管理（關注票據(jù)取得的及時性）
（2）案例分析：清算單位、清算條件、清算優(yōu)惠、與企業(yè)所得稅的關系、清算業(yè)態(tài)分類、分攤方法的適用、專屬成本的應用、扣除成本的認定，后期尾盤銷售、清算后續(xù)。
九、房地產(chǎn)稅收綜合籌劃方略1、“分類法”核算: 房企開發(fā)成本有序可循2、從稅種間邏輯關系識別稅務風險3、房地產(chǎn)行業(yè)全程涉稅要點分析及財稅處理技巧4、房地產(chǎn)企業(yè)：這些“雷區(qū)”你避開了嗎5、房地產(chǎn)企業(yè)“以房換地”，需警惕所得稅風險6、增值稅和土地增值稅“收入總額”的差異調(diào)整方略7、用房地產(chǎn)投資入股需繳哪些稅8、增值稅稅率變化對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理的影響簡要分析9、房地產(chǎn)企業(yè)之間資金往來的增值稅處理技巧10、房企轉(zhuǎn)讓在建項目 土地價款怎樣扣除11、移交還建房何時確認收入才合規(guī)12、“預計利潤年中不得調(diào)整”的規(guī)定如何掌握13、虛漲房產(chǎn)拍賣價 引發(fā)涉稅風險14、扣留的工程質(zhì)保金如何作稅會處理15、稅種不同如何確定商品計稅價格16、銷售方式不同房屋的財稅處理策略17、分次轉(zhuǎn)讓股權(quán) 土地增值稅如何繳納18、關聯(lián)企業(yè)借款 利息扣除把握3個關鍵點19、房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)作價出資入股該如何開票和抵扣20、預繳稅款能否在項目間相互抵減21、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，無法取得發(fā)票咋繳稅22、這種拆遷補償款需要取得發(fā)票嗎23、房地產(chǎn)企業(yè)未按規(guī)定預繳增值稅如何進行處罰24、淺析“限地價、競配建”模式涉稅風險25、稅務稽查如何擠出房企成本中的“水分”
【主講導師】
許志勇博士：

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