房地產行業(yè)各業(yè)務環(huán)節(jié)稅務疑難問題及處理

房地產行業(yè)各業(yè)務環(huán)節(jié)稅務疑難問題及處理
課程背景簡介
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2014年6月20日，國家稅務總局下發(fā)了稅總發(fā)[2014]78號文，明確提出加大土地增
值稅的清算力度，加強企業(yè)所得稅預繳和匯算清繳管理。企業(yè)所得稅和土地增值
稅的清算、補稅將作為完成2014年稅收任務的主要手段和突破口之一；
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企業(yè)所得稅和土地增值稅清算將涉及拿地、預售、開發(fā)、清算等所有業(yè)務環(huán)節(jié)，審
核開發(fā)項目從頭至終的項目資料和財務數據；
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不同的房地產企業(yè)面臨不同的經濟環(huán)境，有不同的業(yè)務業(yè)務運作模式，稅務疑難問
題也各種各樣，但都不外乎拿地、預售、開發(fā)、清算等這幾個關鍵業(yè)務環(huán)節(jié)；
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房地產業(yè)是資金密集型企業(yè)，任何一個稅務疑難問題都往往涉及幾百萬甚至上千萬
的稅款；
本課程針對房地產行業(yè)的特點，依據房地產業(yè)務開發(fā)流程，對房地產業(yè)存在的稅收疑
難問題給予了系統(tǒng)的整理、歸納、思考和解答，對房地產業(yè)的稅務籌劃和稅務風險管控
提出了獨到的見解。
培訓收益
? 梳理、解讀各業(yè)務環(huán)節(jié)最新的稅收政策
? 歸納、整理各業(yè)務環(huán)節(jié)存在的稅務疑難問題和稅務風險；
? 探討各業(yè)務環(huán)節(jié)稅務疑難問題的解決途徑和思路；
? 引入“賬前消化稅務風險和帳外運籌納稅事項”的稅務風險管控理念。
培訓對象
企業(yè)總裁、財務總監(jiān)、稅務總監(jiān)、財務經理、稅務經理、企業(yè)辦稅人員
培訓形式
? 講授、案例分析、分組討論等
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培訓大綱
1. 拿地階段
1. 拿地的方式
1) 招牌掛
2) 股權轉讓
3) 舊城改造
4) 購買土地使用權
2. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 契稅
2) 城鎮(zhèn)土地使用稅
3) 耕地占用稅
4) 印花稅
3. 稅務疑難問題
1) 未及時拿到土地要否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？
2) 印花稅的稅率可否按萬分之三？
3) 土地出讓金發(fā)票抬頭不吻合可否稅前扣除？
4) 契稅可否作為加計扣除的計算基數？
5) 拆遷補償費是否一定要取得發(fā)票才能稅前扣除？
6) 拿地后當地政府給予的財政返還應該如何處理？
4. 稅務疑難問題解答與稅務籌劃思路探討
2. 開發(fā)階段
1. 開發(fā)的方式
1) 自行開發(fā)
2) 外包開發(fā)
2. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 城鎮(zhèn)土地使用稅
2) 印花稅
3) 房產稅
4) 車船稅
5) 扣繳員工的個人所得稅
3. 稅務疑難問題
1) 開發(fā)成本對象到底是否需要到稅務局備案？
2) “甲供材”到底應該如何稅務處理？
3) 墊付的施工水電費是否需要交納增值稅？
4) 項目公司期間費用可否計入開發(fā)間接費作為加計扣除的計算基數？
5) 上存母公司的存款利息是否要交納營業(yè)稅？
6) 內部借款利息憑什么單據稅前扣除？
7) 如何加大開發(fā)項目的計稅成本又不被稅務機關納稅調整？
4、 稅務疑難問題解答與稅務籌劃思路探討
3. 預售階段
1. 預售的方式
1) 委托銷售
2) 自己銷售
2. 預售階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 營業(yè)稅
2) 企業(yè)所得稅
3) 土地增值稅
3. 稅務疑難問題和稅務風險
1) 收取的定金、違約金、誠意金到底該不該預交營業(yè)稅？
2) 以租代銷的停車位是否應該預繳營業(yè)稅？
3) 延誤工期罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質獎是否交納營業(yè)稅？
4) 銷售閣樓、地下室單獨開具的收款收據是否繳納營業(yè)稅；
5) 預租收入如何繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？
6) 計算利潤時期間費用可否預計毛利率中扣除？
7) 預售收入可否作為計算業(yè)務招待費和廣告費的基數？
4、稅務疑難問題解答與稅務籌劃思路探討
4. 結轉收入和成本階段
1. 涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 土地增值稅的清算
2) 企業(yè)所得稅的清算
3) 城鎮(zhèn)土地使用稅
2. 稅務疑難問題和稅務風險
1) 商鋪、地下停車位等是否要單獨計算土地增值稅？
2) 分期開發(fā)的項目是否可以合并為一個成本對象和清算項目？
3) 房屋出售后什么時候可以不繳城鎮(zhèn)土地使用稅？
4)
清算后在轉讓的房地產可否與原來的收入、扣除項目合并重新計算土地增
值額？
5) 小區(qū)紅線以外的支出到底能否在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除？
6) 預估的開發(fā)成本能否稅前扣除？
7) 未取得發(fā)票的成本能否稅前扣除？
8) 拆遷安置房的建造成本可否稅前扣除？
9) 市政配套設施建造支出可否稅前扣除？
10) 銷售的小權房是否需要繳納土地增值稅？
3、稅務疑難問題解答與稅務籌劃思路探討
5. 物業(yè)管理階段
1. 物業(yè)管理階段涉及的稅種及政策規(guī)定
1) 營業(yè)稅
2) 企業(yè)所得稅
3) 房產稅
4) 城鎮(zhèn)土地使用稅
5) 印花稅
6) 個人所得稅
2. 物業(yè)管理階段的主要稅務問題
1) 會所的房產稅由業(yè)主還是物業(yè)公司繳納？
2) 代收的水、電、燃氣費可否按差額繳納營業(yè)稅？
3) 房屋銷售后綠地和公配設施的站地面積的城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳納？
3、稅務疑難問題解答與稅務籌劃思路探討
6. 營改增、房產稅和遺產稅展望
1、營改增
2、房產稅
3、遺產稅
4、稅收對房價的影響
4、征管難度及可行性分析

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