房地產(chǎn)稅收形勢(shì)與土地增值稅清算全程攻略
培訓(xùn)講師：樊劍英
講師背景：
樊劍英簡(jiǎn)介國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)絡(luò)學(xué)院講師中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師中國(guó)稅網(wǎng)特約研究員中國(guó)稅網(wǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目總監(jiān)中國(guó)稅務(wù)報(bào)特約撰稿人資深財(cái)稅管理專(zhuān)家天和智庫(kù)（北京）經(jīng)濟(jì)研究所專(zhuān)家委員會(huì)委員上海德中安稅務(wù)師事務(wù)所項(xiàng)目總監(jiān)中稅咨詢(xún)北京辦公室高級(jí)合伙人中國(guó)民主同盟盟 詳細(xì)>>
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房地產(chǎn)稅收形勢(shì)與土地增值稅清算全程攻略
**模塊 房地產(chǎn)稅收形勢(shì)與營(yíng)改增政策瞻望
一、 2015年稅收形勢(shì)面臨哪些挑戰(zhàn)？存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
二、 意向金是否繳納營(yíng)業(yè)稅？營(yíng)改增后要開(kāi)具發(fā)票是開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票還是增值稅發(fā)票？
三、 2015年各地土地增值稅政策有哪些變化？
四、 土地增值稅預(yù)征和核定征收率目前各地存在哪幾種代表形式？
五、 合并和分立政策納稅安排要注意哪些關(guān)鍵問(wèn)題？
六、 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的其他稅種核算有無(wú)影響？
七、 營(yíng)改增后如果確定土地增值稅定價(jià)臨界點(diǎn)？
八、 增值稅的基本原理何在？
九、 營(yíng)改增對(duì)于財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)分析有哪些影響？
十、 營(yíng)改增后房地產(chǎn)如何計(jì)稅？
十一、 營(yíng)改增后如何計(jì)提增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額？?jī)H僅是銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)嗎？買(mǎi)房送汽車(chē)、買(mǎi)房免物業(yè)費(fèi)、買(mǎi)房返利、買(mǎi)房墊首付、售后回租、免租期、無(wú)償租賃、無(wú)償借款、不動(dòng)產(chǎn)投資、包銷(xiāo)和代銷(xiāo)、三方抵賬、材料抵頂工程款、收取施工方水電費(fèi)……。親，這些您有嗎？
十二、 營(yíng)改增后先有成本后有收入或者先有收入后有成本如何計(jì)稅？
十三、 營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)招投標(biāo)預(yù)算造價(jià)營(yíng)改增后如何改變？
十四、 營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)甲供材稅負(fù)測(cè)算和建立定價(jià)機(jī)制？
十五、 營(yíng)改增后材料采購(gòu)還要不要貨比三家？
第二模塊 房地產(chǎn)成本核算與土地增值稅
一、 企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無(wú)區(qū)別？
二、 成本核算的一般路徑有何順序？
三、 成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無(wú)聯(lián)系？
四、 成本對(duì)象如何確定？如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告？
五、 共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?？有哪些原則？
六、 企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？
七、 商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理？能否用到企業(yè)所得稅？
八、 車(chē)庫(kù)、車(chē)位要不要分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>
九、 成本分?jǐn)偡椒ㄓ卸嗌俜N？不同成本對(duì)象采取不同的成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾谓Y(jié)合？對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什么
十、 合作開(kāi)發(fā)有幾種形式？先拿地再加名和共同拿地對(duì)于清算和成本確定有何影響？
十一、 如何結(jié)轉(zhuǎn)完工成本？
十二、 不同期間共同成本一定可以分?jǐn)倖幔?/p>
十三、 如何讓合同管理起到成本核算的作用？
第三模塊 房地產(chǎn)土地增值稅稅收風(fēng)險(xiǎn)管控
一、 如何確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資主體？
二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如何確定清算項(xiàng)目和清算單位？
三、 土地增值稅清算產(chǎn)品類(lèi)型二分三分還是四分？可否合并清算？
四、 什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅？規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一定可以享有稅收優(yōu)惠？
五、 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何運(yùn)用定價(jià)策略？?jī)r(jià)格越高利潤(rùn)會(huì)越高？
六、 地下車(chē)庫(kù)歸屬于住宅還是非住宅？是銷(xiāo)售還是出租？
七、 政府返還款可有納稅籌劃空間？
八、 土地成本一定按照占地面積法分配嗎？
九、 土地作為扣除項(xiàng)目成本如何確定?包括哪些內(nèi)容？
十、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額嗎？
十一、 取得凈地所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可否作為開(kāi)發(fā)成本扣除？
十二、 以土地投資如何會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理？
十三、 房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓該不該征收土地增值稅？
十四、 項(xiàng)目規(guī)劃外所承建支出可否在土地增值稅清算時(shí)進(jìn)行扣除？
十五、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以加計(jì)扣除嗎？轉(zhuǎn)讓已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程，可否差額納稅？
十六、 會(huì)所、幼兒園、小學(xué)符合什么條件才可作為公共配套設(shè)施成本？
十七、 項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)度不一，卻達(dá)到“通知清算”的條件，如何分?jǐn)偣才涮踪M(fèi)？
十八、 售樓部費(fèi)用可否作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
十九、 土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？
二十、 工程尾款掛在應(yīng)付賬款上以保證工程質(zhì)量，可否計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？
二十一、 什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何納稅？
二十二、 如果成本賬務(wù)有所欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
二十三、 清算開(kāi)始后憑證的截止時(shí)間是如何規(guī)定？清算后發(fā)生的后續(xù)成本是否可以“二次清算”？
二十四、 捐贈(zèng)、違約金、資產(chǎn)損失是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目？
二十五、 清算后再銷(xiāo)售房產(chǎn)稅率如何確定？
二十六、 土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補(bǔ)確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目？
二十七、 收入確認(rèn)原則和依據(jù)是什么？確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)在開(kāi)發(fā)流程的哪個(gè)節(jié)點(diǎn)？
二十八、 如何理解“銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低”？具體的標(biāo)準(zhǔn)是什么？是否存在個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？
二十九、 耕地占用稅可否作為土地成本？城鎮(zhèn)土地使用稅呢？
三十、 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握？
第四模塊 現(xiàn)場(chǎng)交流
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走進(jìn)2016房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增政策深度解析與未來(lái)財(cái)稅規(guī)劃提示：本課程將結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)實(shí)務(wù)深刻解讀營(yíng)改增政策前言：李克強(qiáng)總理在作2016年政府工作報(bào)告時(shí)提出，2016年全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。這真是猴年來(lái)了，馬月也不遠(yuǎn)了?！?
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時(shí)間主講內(nèi)容天上午9:00-12:00下午13:30-17:00第二天上午8:30-12:00下午13:30-16:30部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅準(zhǔn)備一、營(yíng)改增政策的解讀與實(shí)踐1.我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的形成及增值稅改革2.營(yíng)改增試點(diǎn)的進(jìn)展及總體規(guī)劃3.為什么要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅有何弊端？營(yíng)改增改革的基本指導(dǎo)思想4.納稅人和扣繳義務(wù)人的認(rèn)定5.增值稅的一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅
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模塊土地增值稅的賬務(wù)處理sup2;年終結(jié)賬如何計(jì)提土地增值稅？計(jì)提的土地增值稅屬于欠繳稅款嗎？sup2;計(jì)提的土地增值稅能否稅前扣除？sup2;清算補(bǔ)繳的稅款能否稅前扣除？補(bǔ)繳稅款形成的虧損如何處理？sup2;清算所退稅款如何處理？sup2;合作建房如何計(jì)算土地增值稅？#382;合作開(kāi)發(fā)應(yīng)具備什么必要條件？#382;合作開(kāi)發(fā)稅務(wù)如何處理？#382;合作開(kāi)發(fā)主
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一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售，但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。二、思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？三、思考：建筑
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模塊1：建筑業(yè)營(yíng)改增政策走向及應(yīng)對(duì)策略一、思考：為嘛要營(yíng)改增？建筑業(yè)增營(yíng)之爭(zhēng)：本是同根生，相煎何太急？樊劍英稅友匯問(wèn)題：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)和園林公司簽訂綠化施工合同，園林公司有苗木基地生產(chǎn)，既涉及工程勞務(wù)又涉及貨物銷(xiāo)售，但簽訂合同分別注明苗木銷(xiāo)售總價(jià)金額，開(kāi)具苗木貨物發(fā)票，涉及工程勞務(wù)的開(kāi)具建安發(fā)票總價(jià)，這樣行嗎？請(qǐng)老師幫著解答。二、思考：營(yíng)改增試點(diǎn)的步伐——我們什
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【課程大綱】部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問(wèn)題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？2.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？3.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)
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部分房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后如何納稅？該關(guān)注哪些問(wèn)題？1.建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？2.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？3.營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？4.營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)
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部分財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)學(xué)基本知識(shí)。一、財(cái)務(wù)工作在企業(yè)中的作用二、財(cái)務(wù)工作的基本內(nèi)容三、投資管理及技巧四、融資管理及融資方法五、如何快速讀懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及分析。六、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)分配表七、各報(bào)表的作用、結(jié)構(gòu)和編制八、各報(bào)表的閱讀技巧九、如何分析財(cái)務(wù)報(bào)表十、各報(bào)表的基本分析方法十一、報(bào)表披露對(duì)象及影響第二部分預(yù)算與合同管理十二、了解編制預(yù)算的組
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前言：1.思考：為嘛要營(yíng)改增？營(yíng)業(yè)稅和增值稅有啥區(qū)別？營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收了哪些稅？如何理解結(jié)構(gòu)性減稅？2.建筑業(yè)營(yíng)改增的難點(diǎn)在哪里？3.思考：營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有何影響？對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)算、資金管理、財(cái)務(wù)指標(biāo)及績(jī)效評(píng)價(jià)有何影響？對(duì)于財(cái)務(wù)提出什么要求？4.思考：營(yíng)改增前我們能做哪些準(zhǔn)備？5.試點(diǎn)的步伐——我們什么時(shí)間營(yíng)改增？2015年8月1日、10月1日、12月1日？部分
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模塊房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算技巧1.企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)所得稅和土地增值稅三者之間成本核算要求有無(wú)區(qū)別？2.成本核算的一般路徑有何順序？3.成本核算對(duì)象與企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目輔助核算之間有無(wú)聯(lián)系？4.成本對(duì)象如何確定？如何編制成本對(duì)象確定報(bào)告？5.共同成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?？有哪些原則？6.企業(yè)所得稅和土地增值稅共同成本分?jǐn)傇瓌t一致嗎？7.商業(yè)層高系數(shù)能否用到企業(yè)內(nèi)部管理
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