潘石屹：地產(chǎn)業(yè)面臨“刮骨療毒”之痛


Pan Shiyi: Correction of Real Estate Sector

Could Be Extremely Painful

出生于甘肅貧困農(nóng)村的潘石屹，身不高，體不壯，頭發(fā)不濃密，卻頭腦敏捷、身手矯健，在京城乃至全中國房地產(chǎn)圈中，成了大腕級人物。

“老潘”拍過電影，2007年還帶領(lǐng)自己的企業(yè)在香港聯(lián)交所成功上市，更因總能滿足人們的娛樂天性，贏得了“最娛樂的地產(chǎn)明星”雅號。在業(yè)界，潘石屹雖然不是最有錢的，公司規(guī)模也不是最大的，但無疑是最吸引眼球的。他時常會拋出有爭議的話題，制造新概念。

而近日，這位“娛樂”地產(chǎn)商開始嚴(yán)肅起來，他的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)面臨著內(nèi)外交困“、百日劇變”危機等言論成為業(yè)界熱議話題。房地產(chǎn)業(yè)是否真的如老潘所說的“危機”狀態(tài)？面對危機，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對？對于銀行業(yè)又會有什么影響？筆者帶著相關(guān)問題采訪了SOHO中國有限公司董事長潘石屹。

房地產(chǎn)業(yè)面臨危機

2007年是房地產(chǎn)開發(fā)商迅速擴張的一年，碧桂園、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等全國性和跨區(qū)域企業(yè)開始崛起。2007年又是天價土地倍增的一年，開發(fā)商用于支付土地出讓金的資金大幅增加，導(dǎo)致其對現(xiàn)金流需求加大。而2007~2008年緊縮的宏觀政策又使得房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)重的生存危機。在此背景下，2008年3月底，潘石屹再次語出驚人：“未來100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。”這個說法被簡稱為“百日劇變”，頓時給房地產(chǎn)及銀行業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來巨大震動。

對于百日劇變，潘石屹解釋道，100天左右的時間，中國房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整，原因有三：

一是2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的錢超過當(dāng)年的銷售收入，亦即收入都用來買土地，花錢太多，入不敷出，整個行業(yè)總體處于資金緊張狀態(tài)。

其次，美國次貸危機使原計劃2008年在海外上市的房地產(chǎn)公司停止了上市步伐，房地產(chǎn)行業(yè)在國際資本市場上融資的能力大打折扣。

至于最后一個原因，潘石屹認(rèn)為，是中國政府實行從緊的貨幣政策。2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院過于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》以打擊囤積土地為核心，規(guī)定對閑置土地、特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。意味著一些以土地儲備著稱的開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)酷的資金要求。而銀行存款的準(zhǔn)備金率幾經(jīng)提高，市場上的資金更少了，各大銀行，尤其是幾大國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)貸款基本告停。

“百日劇變”后，市場會怎么樣？潘石屹表示，本輪調(diào)整之后，房地產(chǎn)業(yè)面臨洗牌危機，“首先是房子供應(yīng)量會減少，因為房子的供應(yīng)量主要取決于3個因素：土地、錢和開發(fā)商。目前土地和開發(fā)商并不缺，所以未來市場上房子的供應(yīng)量主要取決于‘錢’。”

這些房地產(chǎn)公司都寄希望于香港上市，可準(zhǔn)備上市的40家房地產(chǎn)公司中，只來了兩家，且無功而返。“恒大上市沒有結(jié)果，對后面幾十家排隊上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說是個令人悲觀的開頭。”潘石屹表示。

美國的次貸危機、國際資本市場不景氣、緊縮的貨幣政策等一系列問題使然，這些房地產(chǎn)公司能否上市是個問號；國際資本能否繼續(xù)流入中國房地產(chǎn)市場，也是個問號，潘石屹指出。由恒 大地產(chǎn)上市擱淺引發(fā)的一系列結(jié)果正在顯現(xiàn)：星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛、花樣年集團等多家謀劃與恒 大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已紛紛調(diào)整上市時間表。此時的潘石屹或許在慶幸自己選對了上市時機。

銀行的大門不再向開發(fā)商們敞開；資本市場的IPO融資大門關(guān)閉；開發(fā)商依靠銷售回款滾動開發(fā)的夢想落空—潘石屹所謂的“百日劇變”的預(yù)言，似乎正在被一個接一個無情的事實所驗證。

對于房地產(chǎn)業(yè)百日劇變論的拋出，有人認(rèn)可，也有人質(zhì)疑老潘背后的動機。有人說，“百日劇變”是潘石屹策劃的“陰謀”，是希望借機從中小房地產(chǎn)企業(yè)回購廉價“二手”土地，有“洗地”之嫌。對此。潘石屹回應(yīng)，梳理清楚目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實對行業(yè)克服困難有好處。“我發(fā)表這些看法時，反復(fù)想的只是一件事情，就是有沒有純潔的動機。如果發(fā)表觀點的動機不純潔，只是為了個人、個別公司或小團體，那說出來的話就會變味，就會離正確的目標(biāo)越走越遠(yuǎn)。如果是從純潔的動機出發(fā)，堅持正直的原則，無論有多大的壓力都應(yīng)該堅持去做。”潘石屹顯得頗為懇切。

“百日劇變”三階段

最近進(jìn)一步從緊的貨幣政策，是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的資金形勢更加嚴(yán)峻？是否會加速房地產(chǎn)行業(yè)的“百日劇變”？

對這個問題，潘石屹給《當(dāng)代金融家》記者打了一個形象的比喻：金屬材料的拉伸試驗“。金屬材料在拉伸的過程中，隨著拉力的增加，分3個階段：彈性變性階段、塑性變性階段和斷裂”，潘石屹解釋道。

在潘石屹看來，眼下，“百日劇變”正處在“彈性變性”階段，只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠很理性地主動進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)就不會受到很大傷害。但如果國內(nèi)繼續(xù)實行更嚴(yán)格的貨幣從緊政策，國際資本市場的次貸危機陰影遲遲不能過去，房地產(chǎn)市場的成交額又不能很快恢復(fù)，加之2007年房地產(chǎn)開發(fā)商過度花錢購買土地等造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，那么，“彈性”調(diào)整可能就會轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;塑性變性”，這種調(diào)整的標(biāo)志就是房地產(chǎn)行業(yè)受到破壞，企業(yè)有些被銀行查封，房地產(chǎn)行業(yè)失業(yè)率提高。這種情況頗具破壞性，如果發(fā)生就不能完全恢復(fù)。“我們不愿看到這種局面的出現(xiàn)”，潘石屹表示。

潘石屹進(jìn)一步表示：“對于上面的比喻，最糟糕的情況是塑性變性階段后發(fā)生斷裂。這就是經(jīng)濟危機。目前的情況還在可以恢復(fù)的彈性變性的范圍內(nèi)。”

此次劇變的程度有多深？潘石屹認(rèn)為會“比較深”。至于到底會影響到哪些企業(yè)，他覺得是那些在2006年下半年和2007年過分?jǐn)U張的房地產(chǎn)開發(fā)公司。

潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的劇變會對中國的整體經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。如果這次房地產(chǎn)行業(yè)不能夠及時調(diào)整，導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模大幅度萎縮，會帶來三方面的影響：第一，房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化。這種分化不在于這些企業(yè)規(guī)模的大小，而在于其健康與否。第二，地方政府的收入會相應(yīng)減少。第三，其他與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的就業(yè)壓力會增加。

掀“速動比率”舌戰(zhàn)


除了百日劇變，潘石屹還在不斷的拋出令業(yè)界爭論的話題。

最近，潘石屹的公司同事在認(rèn)真研究了部分上市房地產(chǎn)公司的財務(wù)數(shù)據(jù)后，列出了萬科、首創(chuàng)、保利等一批上市公司的財務(wù)指標(biāo)。研究結(jié)果顯示，目前世茂的速動比率為0.7，萬通為0.6，中糧為0.5，萬科0.4，保利則低至0.3。對這些數(shù)字，潘石屹指出，目前絕大部分房產(chǎn)公司存在速動比率低于正常值、負(fù)債率過高、現(xiàn)金和銀行存款少的問題，“速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，難以經(jīng)得起資金緊縮的風(fēng)險考驗，”潘石屹如是說。

那么房地產(chǎn)企業(yè)該如何應(yīng)對？“冬天到來時，如果你身上沒有厚厚的皮毛，皮下沒有儲存大量脂肪，那么只有兩個選擇：一是像大雁一樣飛到暖和的南方，或者像蛇和青蛙一樣在地上挖一個洞鉆進(jìn)去，等待春天來臨。”潘石屹的回答頗有禪宗高僧的意味。

這是潘石屹在拋出“百日劇變”論才一個多星期后，再度“炮轟”同行。

可為什么會想起用“速動比率”這么一個“炮彈”？速動比率及其他指標(biāo)在當(dāng)前的大環(huán)境下有什么特殊性？難道說以前房地產(chǎn)市場形勢好時，開發(fā)商的速動比率也一定好嗎？速動比率與目前的環(huán)境與政策有什么樣的關(guān)系和相互作用？

對這些疑問，潘石屹表示，在經(jīng)濟和金融環(huán)境較好時，考察一家房地產(chǎn)公司主要看其凈資產(chǎn)值、營業(yè)額、土地儲備等；但在經(jīng)濟和金融環(huán)境不好時，如當(dāng)前國際上有次貸危機，國內(nèi)有從緊的貨幣政策，這時衡量一個房地產(chǎn)公司健康與否的主要指標(biāo)就是其負(fù)債率，以及立即償還貸款的能力。

與此同時，在另外一份報告中，潘石屹列出了上市房地產(chǎn)企業(yè)“銀行借貸和現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”的表格。數(shù)據(jù)顯示，除SOHO中國等少數(shù)企業(yè)外，多數(shù)房地產(chǎn)公司銀行借貸遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)金。他曾公開表示，自己也在努力把公司負(fù)債率提高上去，因為“我們的負(fù)債率現(xiàn)在只有8.5%，非常低。在目前通貨膨脹如此嚴(yán)峻的情況下，這么低的負(fù)債率實際上是限制了公司潛力的發(fā)揮。所以我們制定了一個長遠(yuǎn)計劃，一方面，要將手里的錢花出去，另一方面，就是將負(fù)債率提起來，把我們企業(yè)的潛力充分發(fā)揮出來。”2008年5月26日，SOHO中國以55億元人民幣收購北京東二環(huán)內(nèi)大型商業(yè)項目，并命名為“朝陽門SOHO”。朝陽門SOHO是SOHO中國自2007年10月在香港上市以來收購的第三個項目，也是SOHO中國在北京市中心的黃金(208,3.14,1.53%,吧)地段將要開發(fā)的另一個重量級項目。“這也是SOHO中國一貫穩(wěn)健的財務(wù)政策的最好體現(xiàn)”，SOHO方面提供的資料稱。

很多人質(zhì)疑為何在萬科王石拋出“拐點論”時，潘石屹不贊同，而短短半年后他的態(tài)度會如此大轉(zhuǎn)彎？他的動機到底是什么？潘石屹表示：“我們總是通過了解市場的信息不斷修正自己的觀點，在去年年底，對房地產(chǎn)市場有無拐點進(jìn)行討論時，根本不知道會發(fā)生貝爾斯登的收購事件，也無法預(yù)測恒 大地產(chǎn)的IPO會擱置。在那個時候我還看到國內(nèi)有媒體報道，恒 大的老板馬上要成為中國首富了。但是，中國經(jīng)濟、中國房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢并沒有改變。在未來幾個月，調(diào)整和變化主要會發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)之間，房地產(chǎn)企業(yè)之間需要重整，需要調(diào)整他們各自的規(guī)模。”

銀行風(fēng)險幾何？

資金鏈斷裂可能波及到越來越多開發(fā)商，而銀行作為開發(fā)信貸的提供者，到底面臨多大風(fēng)險？長期與銀行打交道的潘石屹表示，過去10年，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金的主要來源是銀行貸款。銀行貸款分兩部分，一部分給開發(fā)商，另外更重要的一部分是通過房地產(chǎn)按揭貸款流入到房地產(chǎn)行業(yè)。可從2008年前4個月的情況看，無論是銀行給開發(fā)商的貸款還是按揭貸款，金額都是非常非常少。

5月12日上午國家統(tǒng)計局宣布4月份我國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲8.5%。同日下午，人民銀行宣布，決定自2008年5月20日起，再次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，CPI高企，在潘石屹看來是個信號，意味著中國還要實施從緊的貨幣政策，而且，這次是在公布CPI8.5%的同時就提高了存款準(zhǔn)備金率0.5%，這是一個很強烈的信號，意味著在未來的房地產(chǎn)市場上，錢會更值錢。

對于銀行風(fēng)險的問題，向來敢說的任志強曾放言，“只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死。”

對此潘石屹表示并不認(rèn)同：“主要是房地產(chǎn)發(fā)展商得未雨綢繆，事先要做出合理的調(diào)整，這樣就不會發(fā)生資金斷裂的情況。資金斷裂、公司被銀行查封等局面只屬于那些‘不見棺材不落淚’的開發(fā)商。銀行這幾年非常注重貸款風(fēng)險，不斷提高對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，如果嚴(yán)格執(zhí)行這些文件，銀行是不會承擔(dān)什么風(fēng)險的。如果出現(xiàn)風(fēng)險，那只可能是那些關(guān)系貸款和違規(guī)貸款。”

后記：地震帶來的考驗

最近發(fā)生在四川的大地震，無論是對災(zāi)區(qū)房屋建設(shè)的安全，還是對災(zāi)后企業(yè)捐款等方面都是一場巨大的考驗。

不少專家看過災(zāi)區(qū)的電視畫面后，都指責(zé)倒塌的房屋是“豆腐渣工程”。倒塌學(xué)校校舍是不是豆腐渣工程尚有待專家檢驗，但作為地產(chǎn)界大腕，潘石屹表示，這次汶川大地震給我們一個很重要的提示：一定要注重建筑安全，學(xué)校建筑的安全尤為重要。“建房子的結(jié)構(gòu)一般有兩種：一種是框架結(jié)構(gòu)；另一種是磚混結(jié)構(gòu)。框架結(jié)構(gòu)相對要安全一些，我們在電視上看到那些在地震后歪七扭八卻沒有倒塌的樓房基本都是框架結(jié)構(gòu)的。結(jié)構(gòu)的安全、建筑的環(huán)保，和垃圾污水的處理是建筑中最重要、也是最基本的，否則還會給我們帶來災(zāi)難。”潘石屹評論道。

大地震也考驗著企業(yè)家的社會責(zé)任感，各企業(yè)家捐款數(shù)額也成為眾人爭議的焦點。面對地產(chǎn)商在巨災(zāi)面前的“集體失語”和“捐款摳門”的指責(zé)，潘石屹也未能幸免。網(wǎng)上對SOHO中國賑災(zāi)捐款的數(shù)額有不少議論，很多人十分想知道是否真的“只捐了200萬”，還是有更多的捐助行動媒體沒有報道？對此潘石屹表示，SOHO中國有限公司從地震發(fā)生之后一刻都沒有閑著：捐款、獻(xiàn)血、祈禱，與身處災(zāi)區(qū)的家人、朋友聯(lián)系，與紅十字會密切聯(lián)系、與災(zāi)區(qū)政府聯(lián)系，盡自己的力量去幫助災(zāi)區(qū)渡過困難，還在北京紅十字會名下成立了一個專項基金，即SOHO中國基金會，再度定向為災(zāi)區(qū)的教育恢復(fù)項目捐款2000萬元人民幣。據(jù)SOHO中國有限公司提供的資料，SOHO中國基金會的目標(biāo)是“在推動社會物質(zhì)發(fā)展的同時，推動大家精神的進(jìn)步與成長。SOHO中國基金會的各種慈善資助項目，通過對這些項目投入資金和SOHO員工的實際參與，使所有人的精神品質(zhì)得到提升，使社會的物質(zhì)財富和精神財富同步發(fā)展。”

本刊無意卷入關(guān)于捐款多寡的爭論，只是希望，房地產(chǎn)行業(yè)能夠充分發(fā)揮自己的行業(yè)優(yōu)勢，在賑災(zāi)和災(zāi)后重建做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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