房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個(gè)前沿問題

 作者：宋延慶    619

如何避免戰(zhàn)略“撞車”，有幾個(gè)熱點(diǎn)問題值得大家冷靜思考。

1、兩種模式——是越做越累，還是越做越輕松

萬科前三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)銷售額692億元，創(chuàng)下了同期業(yè)績歷史最高位，而且有較大可能實(shí)現(xiàn)全年950億的銷售目標(biāo)。相信有不少把萬科視為標(biāo)桿的企業(yè)會(huì)為之振奮。但這些企業(yè)不知道是否意識(shí)到，萬科能有如此驕人的業(yè)績主要得益于兩點(diǎn)：一是有標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的產(chǎn)品，三是注重整體規(guī)模效益，不過高追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤率，而絕大多數(shù)萬科的擁躉們在短時(shí)間內(nèi)還很難做到這兩點(diǎn)。最為值得警醒的是，萬科這種“買地－賣房－再買地－再賣房”的開發(fā)模式實(shí)屬越做越累的一種模式：為了業(yè)績增長，今年完成四十個(gè)項(xiàng)目，就要再拿五十個(gè)項(xiàng)目；明年完成五十個(gè)項(xiàng)目，就要再拿六十個(gè)項(xiàng)目……，而且這種模式是建立在市場沒有大波動(dòng)的前提下。與之形成鮮明對比的是，萬達(dá)的開發(fā)模式卻是越做越輕松：現(xiàn)金流滾資產(chǎn)，資產(chǎn)越來越大，現(xiàn)金流越來越有保障。不出意外的話，今年萬達(dá)的銷售額可能會(huì)實(shí)現(xiàn)800億元?；蛟S是意識(shí)到了兩種模式所引致的企業(yè)兩種發(fā)展境界的不同，萬科今年也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)了。

對中小企業(yè)來說，盡管項(xiàng)目數(shù)量較少，難以追求規(guī)模效益，但也可以越做越輕松。越做越輕松的方式有兩種：一是建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，推行連鎖、復(fù)制開發(fā)；二是開發(fā)、持有經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)。最忌諱的方式是，有三五個(gè)、七八個(gè)項(xiàng)目，但各個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)類型、規(guī)模、形態(tài)等各不相同，企業(yè)總是在不熟悉的領(lǐng)域做不熟悉的產(chǎn)品。這種方式只能是越做越累。

2、 商業(yè)地產(chǎn)——是搖錢樹，還是滑鐵盧

這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有越做越輕松的特點(diǎn)，再加上人所共知的益處，例如可以抵押、可以轉(zhuǎn)讓、可以作為資產(chǎn)裝入上市公司，再加上策劃顧問機(jī)構(gòu)的“煽風(fēng)點(diǎn)火”，今年的房地產(chǎn)市場可謂是商業(yè)地產(chǎn)年。
宋延慶
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