房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個前沿問題

 作者：宋延慶    620

３、二三線城市——是主動布局，還是被動轉(zhuǎn)戰(zhàn)

很多企業(yè)的戰(zhàn)略取向不是主動而為，而是不得已為之的。但事實上又往往是，開始時的不得已而為之在幾年后又證明是正確的，于是被冠之以具有前瞻性戰(zhàn)略思維。茲舉兩個例子。當初萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市不是因為先知先覺，而是因為有限的一線市場不能滿足其追求規(guī)模效益，再加上在一線城市拿地有限。陽光100在十年前轉(zhuǎn)戰(zhàn)濟南、天津等二線城市，是因為其資金實力也不足以在北京大規(guī)模拿地。華遠地產(chǎn)現(xiàn)在轉(zhuǎn)到長沙、青島等城市，也是因為多年沒在北京拿到地而不得已為之的。

很多企業(yè)面臨著這樣的戰(zhàn)略選擇：是上攻一線，還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線，甚至是下四線。這個問題很大，需要進行企業(yè)資源、能力分析，但首先要誠實地回答這個問題：是主動布局，還是被動轉(zhuǎn)戰(zhàn)？

通過對二三線城市競爭格局及市場占有率課題研究，我們發(fā)現(xiàn)許多二三線城市的房地產(chǎn)市場競爭已很激烈了，因為大多數(shù)一線企業(yè)已經(jīng)完成了二三線城市的布局——在長沙、濟南、合肥、長春等城市，萬科、中海、保利、綠地、綠城、恒大等都在面對面的競爭——市場幾乎呈現(xiàn)了對半，至少是三三制的格局：一線企業(yè)占一半或三分之一，本地企業(yè)占一半或本地領先企業(yè)占三分之一，90%左右的小企業(yè)占三分之一。在如此格局下，再強勢進入二三線城市的難度已經(jīng)比較大了。再說，企業(yè)的運營管控能力、產(chǎn)品復制能力能支撐嗎？

盡管一線城市巨頭云集，但房價高、利潤高，而且?guī)缀醪挥脫匿N售問題。至少，在可預見的未來幾年內(nèi)，這種狀況不會改變?，F(xiàn)在一線城市的主要問題是土地供應量有限，幾乎不可能落到中小企業(yè)手中，所以很多企業(yè)不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。另一個不容忽視的客觀事實是，企業(yè)只有進入一線城市，才能博取專業(yè)媒體和全國性財經(jīng)媒體的關注，才越來越塑造企業(yè)品牌，進入一線企業(yè)之列。

對處于二三線的中小企業(yè)來說，如果不能進入一線城市，建議企業(yè)重點關注四線城市。近些年來，我國縣域經(jīng)濟發(fā)展速度很快，而且縣域城市正處于城鎮(zhèn)化的初期，當期政府對 宋延慶
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