由于近兩年國(guó)家樓市政策調(diào)控的影響，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要么從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要么加大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例，究其原因都不外乎是趨利避害的一種戰(zhàn)略選擇，尤其是在住宅市場(chǎng)受到“限購(gòu)”等政策調(diào)控時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)不受政策限制的優(yōu)勢(shì)便顯現(xiàn)出來(lái)了，同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)值、高利潤(rùn)率等等也是吸引諸多企業(yè)趨之若鶩投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要因素；

    但是，從筆者2000年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域至今，回顧商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及現(xiàn)狀發(fā)現(xiàn)：并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是成功的，也不是所有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)都是盈利的，也不是所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是取得了多贏的結(jié)果（政府有政績(jī)、城市有形象、開(kāi)發(fā)商有利潤(rùn)、投資戶及經(jīng)營(yíng)商家有收益、消費(fèi)者有實(shí)惠......)甚至于很多商業(yè)地產(chǎn)失敗案例的開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力還非常雄厚、項(xiàng)目所處地段位置也非常好（某些項(xiàng)目還處于CBD中心區(qū)域）；

為什么會(huì)這樣呢？？？

     這個(gè)問(wèn)題不單困擾著曾經(jīng)失敗的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)也警醒、威懾著現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)；為使曾經(jīng)失敗過(guò)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)能夠總結(jié)、吸取經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不再重蹈覆轍，筆者應(yīng)《中國(guó)房地產(chǎn)雜志》約稿，現(xiàn)將十余年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崙?zhàn)操盤及所見(jiàn)所聞總結(jié)、梳理出一系列導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)失敗的核心、關(guān)鍵因素及實(shí)操解決之道呈現(xiàn)以供參考：

     導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的9大核心因素及解決之道：

1.政府盲目規(guī)劃，政績(jī)、面子工程所致。

    如某縣級(jí)城市（2012年城市人口不足20萬(wàn)），政府在12.5期內(nèi)所規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積約200萬(wàn)平米，并提出要輻射周邊500公里范圍內(nèi)區(qū)域（省會(huì)城市距離此縣城才約400公里）；再如某城市政府規(guī)劃幾個(gè)上10萬(wàn)平米城市綜合體項(xiàng)目，并要求必須配建5星級(jí)酒店等來(lái)體現(xiàn)、提升當(dāng)?shù)爻鞘行蜗?，完善城市配套功能；其結(jié)果導(dǎo)致不少開(kāi)發(fā)企業(yè)要么項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)閑置、空置、資金無(wú)法回收，要么項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成半拉子工程而夭折。

    解決辦法：當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到招商引資邀請(qǐng)、實(shí)地考察、深入了解城市現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展后，專業(yè)、理性分析當(dāng)?shù)卣鞘邪l(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃布局及土地控規(guī)指標(biāo)后，若意向地塊控規(guī)指標(biāo)不專業(yè)、不科學(xué)的話，要么不進(jìn)入，要么就必須做好專業(yè)的、科學(xué)的、合理的《項(xiàng)目投資分析報(bào)告》及《調(diào)整控規(guī)指標(biāo)建議》（建議須圍繞調(diào)整后能夠帶來(lái)多贏結(jié)果的方向來(lái)分析才有可能說(shuō)服政府調(diào)規(guī)）

2.開(kāi)發(fā)商盲目規(guī)劃、建設(shè)（模仿、生搬硬套、只重技術(shù)規(guī)劃等）。

    縱觀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，絕大部分都是拿到地后看那個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比較成功，就找規(guī)劃設(shè)計(jì)院照葫蘆畫瓢做項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及施工圖，同時(shí)絕大部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)院也是只按技術(shù)規(guī)范而忽略商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而導(dǎo)致很多看上去非常漂亮并且地段位置非常好的商業(yè)項(xiàng)目大量閑置、空置。

    解決辦法：在規(guī)劃設(shè)計(jì)前先組建或委托商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)市調(diào)（宏觀、微觀、投資及消費(fèi)者調(diào)研、商家調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研......），客觀研究、理性分析后得出適合市場(chǎng)需求及未來(lái)發(fā)展和企業(yè)自身財(cái)務(wù)目標(biāo)的項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位、規(guī)模定位、建筑形態(tài)......后再由專業(yè)團(tuán)隊(duì)根據(jù)前述制定《商業(yè)功能規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》交由規(guī)劃設(shè)計(jì)院再做出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

3.一廂情愿招商、根本就不知道業(yè)態(tài)及商家需要什么而盲目招商。

    很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投入大量人力、物力、財(cái)力的情況下項(xiàng)目招商情況還是不利，究其原因是因?yàn)樽哉J(rèn)為項(xiàng)目地段位置好、項(xiàng)目建設(shè)好、廣告宣傳好、甚至租金比較低等等，只要是商家就愿意進(jìn)駐的自我陶醉誤區(qū)；往往忽略了目標(biāo)客群招商、不清楚、不了解需招商家物業(yè)要求、承租水平、商業(yè)功能特性需求、業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)要求等等而導(dǎo)致招商效果不好或者被動(dòng)招商而犧牲較大利潤(rùn)空間。

    解決辦法：正所謂知己知彼方能百戰(zhàn)百勝，在正式啟動(dòng)招商之前必須根據(jù)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合分析各商業(yè)業(yè)態(tài)的具體情況（如對(duì)項(xiàng)目地人口要求、經(jīng)濟(jì)要求、未來(lái)發(fā)展要求、項(xiàng)目要求、坪效期望、租金承受標(biāo)準(zhǔn)......）然后再有針對(duì)性的招商。

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