前幾年美國房地產(chǎn)市場繁榮的根本原因是什么？說到底，最重要的原因是從2000年年底開始的低利率環(huán)境。2001年美國的“9•11”事件使美國經(jīng)濟備受打擊，為了刺激經(jīng)濟復蘇，美聯(lián)儲實行了低利率政策，到2003年6月的時候，聯(lián)邦基金利率已經(jīng)降低到1%，達到美國46年以來利率的最低水平。之所以美聯(lián)儲會在“9•11”后持續(xù)不斷地降低利率，世界銀行高級副行長兼首席經(jīng)濟學家林毅夫在一次演講中說道：

20世紀90年代，互聯(lián)網(wǎng)泡沫逐漸增大，但在2001年，互聯(lián)網(wǎng)泡沫突然破滅，納斯達克指數(shù)急劇下跌。由于財富效應，當泡沫很大的時候，人們往往會增加消費，而在泡沫破滅之后，則減少消費。為了避免出現(xiàn)經(jīng)濟衰退和蕭條，美國聯(lián)邦儲備銀行連續(xù)27次降低銀行利率，其結果就是貨幣增發(fā)和流動性的提高。降息最主要的目的是刺激房地產(chǎn)市場的需求。低利率政策降低了人們的儲蓄意愿，提高了人們通過貸款進行投資的意愿。

就買房者而言，低利率環(huán)境直接造成貸款成本的降低。以價格為100萬美元的房子為例，在貸款利率為8%時，對許多人而言恐怕還是可望而不可即的事情。當銀行將貸款接近零利息時，似乎一下子容易很多。

在低利率的帶動下，美國的企業(yè)與家庭開始大量貸款對房地產(chǎn)進行投資，于是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。由于房地產(chǎn)市場的財富效應，導致2000年以來美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)全面迅速上漲，為歷史所罕見。2004—2008年，4年多美國平均房價漲幅已超過50％，而過去半個多世紀美國全國平均房價漲幅僅為5.5％。

即使房價高漲，美國人對擁有房產(chǎn)的誘惑仍難以抗拒。“在美國，擁有房產(chǎn)依然是成功的有力象征?！惫鸫髮W住房研究聯(lián)合中心（Joint Center for Housing Studies）主任尼克•雷特西納斯（Nic Retsinas）稱，“在多數(shù)美國人眼中，租房人的社會地位比較低。”

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在其文章《美國“次貸危機”的三大懸念》中寫道：

從20世紀80年代末、90年代初以來，美國房地產(chǎn)經(jīng)歷了長達十幾年的繁榮。住房銷售量不斷創(chuàng)下新紀錄，房價也以每年增幅超過10%的速度攀升。

從經(jīng)濟增長的動力看，2000年美國納斯達克股市泡沫破滅之后，美聯(lián)儲一直保持相對寬松的貨幣環(huán)境，刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮，現(xiàn)在看來，也常常被批評為“用一個泡沫，替代了另一個泡沫”。

超低利率促使了無收入、無工作、無資產(chǎn)的“三無者”仍可得到房屋抵押貸款債券，為什么？這是因為房價在不斷上漲的時候，可將所購房屋作為抵押，如果房價一直不斷上漲，那么房貸人或者是房貸公司就不需要用貸款人的工作作為抵押，然而房地產(chǎn)泡沫終將破滅，這就是為什么產(chǎn)生次貸危機的原因。

美聯(lián)儲前主席格林斯潘曾警告說，美國房地產(chǎn)市場的繁榮最終將不可避免地降溫，利用住房市場生財?shù)娜似鋫€人消費能力也將下降。投資者低估房地產(chǎn)市場的風險最終將會受到懲罰，因為“歷史不會賦予所有事件以圓滿的結局”。房地產(chǎn)熱已經(jīng)扭曲了美國的經(jīng)濟，格林斯潘認為應通過提高利率的方式來減少這一現(xiàn)象給美國經(jīng)濟帶來的損害。

為了抑制房地產(chǎn)泡沫，從2004年6月到2006年8月，美聯(lián)儲改變其低利率政策，先后加息17次，利率逐漸從1％提高到5.25%。連續(xù)升息提高了購房借貸的成本，強烈地抑制了市場需求，房地產(chǎn)泡沫也因此破滅。

加息之后，美國許多的次級抵押貸款的借款人無法償還每月高昂的貸款，銀行就只能被迫收回價值遠遠低于貸款金額的房產(chǎn)，最后累及一些貸款機構出現(xiàn)虧損或者破產(chǎn)。由此引發(fā)了一系列的連鎖反應，越來越多的金融機構出了問題，大家都開始恐慌，最終造成了市場信心動搖，美國房市開始大面積下跌。2007年4月，次貸危機終于爆發(fā)。

自次貸危機爆發(fā)以來，美國各地都開始出現(xiàn)“大蕭條”以來的首次房產(chǎn)貶值。2008年3月的S&P/Case-Shiller全美房價指數(shù)顯示，20個大城市的房價平均比2006年的泡沫期下降16.4％，在克里夫蘭等次貸危機“重災區(qū)”，房價下跌幅度已經(jīng)超過31.6％，部分地區(qū)的舊房更是一落千丈，目前售價僅數(shù)千美元。

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