頁(yè)經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告全案
經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）
• 方案、問(wèn)卷設(shè)計(jì)1.萬(wàn)元
第一階段訪談200份、第三階段入戶費(fèi)用：100份
• 督導(dǎo)、訪問(wèn)員培訓(xùn)試訪0.1萬(wàn)元
• 訪問(wèn)實(shí)施(訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):30元*400=1.2萬(wàn)元
• 抽樣0.1萬(wàn)元
• 問(wèn)卷、卡片印刷：0.1萬(wàn)元
• 禮品:2*400=0.8萬(wàn)元
小計(jì)：2.3萬(wàn)元
第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)
• (訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):20元*100=0.2萬(wàn)元
• 禮品:5元* 100=0.05萬(wàn)元
小計(jì)：0.25萬(wàn)元
第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組
• 組織實(shí)施 4000元*2=0.8萬(wàn)元
• 禮品: 100元*15*2=0.3萬(wàn)元
小計(jì)：1.1萬(wàn)元
第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報(bào)告
• 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=0.2萬(wàn)元
• 計(jì)算機(jī)處理:1.5萬(wàn)元
• 報(bào)告撰寫
（1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬(wàn)元
小計(jì)：3.2萬(wàn)元
合計(jì):8.35萬(wàn)元萬(wàn)元
咨詢費(fèi)用
本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。
4.4.1市場(chǎng)需求咨詢報(bào)告
德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場(chǎng)促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關(guān)鍵性的一步。
項(xiàng)目的建設(shè)，是德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開(kāi)發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi)，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。
我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。
報(bào)告內(nèi)容：

第一部分　調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施
一、調(diào)查設(shè)計(jì)
（一）調(diào)查目的
1、通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。
2、根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。
3、隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無(wú)限生活，從懂你的生活開(kāi)始！”報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)政府的愛(ài)民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。
（二）調(diào)查內(nèi)容
1、對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃
（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析
 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）
 產(chǎn)品公司組成 （開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）
3、需求市場(chǎng)調(diào)查
 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向
 購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）
 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）
 購(gòu)買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）
 價(jià)格支付能力
 對(duì)物業(yè)配套的需求
 購(gòu)買人群
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）
（1）基本情況
 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率
 類別、檔次及整體布局
 裝修材料、水平
 硬件設(shè)備
 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)
 公開(kāi)銷售日期
 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率
 付款方式、銀行按揭安排
 車位配備
 物業(yè)管理公司及費(fèi)用
（2）營(yíng)銷策略
 目標(biāo)客戶選擇決策
 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)
 營(yíng)銷組合策略

（三）調(diào)查方法
1、宏觀調(diào)查
 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談
 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析
2、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)
 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察
 有關(guān)人員訪談
 相關(guān)資料收集整理
3、需求市場(chǎng)調(diào)查
 專項(xiàng)訪談問(wèn)卷（200人次）
 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查（400人次）
 入室主體問(wèn)卷（100次）
 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）
4、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查
 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查
 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析
 深度訪談

二、調(diào)查組織與實(shí)施
調(diào)查時(shí)間安排表
時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容
2003年5月13日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。
2003年5月14日 提交調(diào)查問(wèn)卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。
2003年5月15日 正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問(wèn)卷調(diào)整。
2003年5月16日 1、 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；
2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。
2003年5月17—18日 1、4月17日?qǐng)?bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷見(jiàn)報(bào)；
2、集中訪談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份。
2003年5月19—20日 1、 主體問(wèn)卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等，收回問(wèn)卷108份，有效問(wèn)卷98份；
2、 三類問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。
2003年5月19—23日 1、 報(bào)紙問(wèn)卷陸續(xù)回收，截止目前回收問(wèn)卷79份，全部有效；
2、 數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入。
2003年5月24—26日 進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。
2003年5月27日 市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。
2003年5月28—30日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。















第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析
一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查
（一）德州市宏觀環(huán)境分析
德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。
德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬(wàn)，面積1萬(wàn)平方公里。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬(wàn)左右?？傮w來(lái)看，德州市城市化水平明顯偏低。
德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。
從德城區(qū)現(xiàn)狀來(lái)看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。為此，德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。
（二）德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。
從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。結(jié)合德州實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開(kāi)發(fā)的實(shí)施會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：
開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)房?jī)r(jià)平抑德州市整體房?jī)r(jià)
開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)的房?jī)r(jià)較市區(qū)1500-2300元/㎡的房?jī)r(jià)便宜300-400元/㎡，帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，對(duì)于平抑德州市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。
開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資
目前市中心德城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言，開(kāi)發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。
開(kāi)發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛
開(kāi)發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。按平均2.3人/戶的標(biāo)準(zhǔn)量計(jì)算，僅住宅需求就在19.11萬(wàn)套以上，而開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。
新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)成熟程度而趨高
一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開(kāi)發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存
新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。但同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)存在。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料，德州市人均年收入僅為6932.28元。經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。同時(shí)，人們對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的認(rèn)識(shí)還相對(duì)薄弱，加之開(kāi)發(fā)時(shí)間短，周邊配套尚不完善，在此形勢(shì)下，要想做好一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，更要注重項(xiàng)目的規(guī)劃定位、產(chǎn)品的自身品質(zhì)應(yīng)符合市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確的價(jià)格策略和獨(dú)特而具有沖擊力的推廣策略和銷售策略。

二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查
（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析
（1）項(xiàng)目地塊地理位置
優(yōu)　勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，且南臨開(kāi)發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)校—躍華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。
小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場(chǎng)是人們休閑娛樂(lè)的好去處。
小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。

不　足 開(kāi)發(fā)區(qū)尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購(gòu)物、醫(yī)療、教育配套還不夠成熟,有待完善。
小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。
小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來(lái)業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。

（2）參與項(xiàng)目的公司情況
優(yōu)　勢(shì) 發(fā)展商**公司為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠(chéng)信保證。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)特邀同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國(guó)內(nèi)具有較高權(quán)威性。
小區(qū)營(yíng)銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行全程代理策劃，全新的營(yíng)銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。
小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。此舉可使本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

不　足 原**公司前期開(kāi)發(fā)的湘江小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)管理等方面的殘存問(wèn)題，會(huì)對(duì)小申莊項(xiàng)目帶來(lái)一定影響。
物業(yè)管理顧問(wèn)公司尚未確定。

（3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析
優(yōu)　勢(shì) 與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。
本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，整體營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。
現(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)查，市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

不　足 據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過(guò)程中，受一定影響。
房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的接受程度，對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響。

三、房地產(chǎn)需求調(diào)查（問(wèn)卷調(diào)查）
我們采取集中訪談問(wèn)卷調(diào)查、入室主體問(wèn)卷調(diào)查和報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查的方式，共采集樣本416份，對(duì)規(guī)劃最具現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類購(gòu)房因素（可接受戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀詳細(xì)的調(diào)查。

（一）問(wèn)卷回收統(tǒng)計(jì)及情況說(shuō)明
問(wèn)卷類型 取樣回收數(shù)目 有效問(wèn)卷數(shù)目 備 注
集中訪談問(wèn)卷 241 235 6份無(wú)效
報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷 77 77 全部有效
入室主體問(wèn)卷 104 98 5份無(wú)效
入室主體問(wèn)卷
作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問(wèn)卷的問(wèn)題涉及最為全面，展開(kāi)深入。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問(wèn)卷104份，有效98份。

集中訪談問(wèn)卷
取樣單位 取樣人群 取樣數(shù)目 有效問(wèn)卷 備 注
三和電子 中層管理者、職工 13 11 2份無(wú)效
耀華中學(xué) 教師 17 17
高速公路管理局 職員 23 23
魯能超市 職員、隨機(jī)抽樣 34 33 1份無(wú)效
開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公大廳 國(guó)家公務(wù)員、職員 40 38 2份無(wú)效
美食城 隨機(jī)抽樣 36 36
新湖廣場(chǎng) 隨機(jī)抽樣 33 32 1份無(wú)效
街訪 隨機(jī)抽樣 45 45



報(bào)紙問(wèn)卷
未達(dá)到期望回收數(shù)，一是報(bào)紙僅發(fā)布一次，頻率低，時(shí)效短；另一方面是《德州日?qǐng)?bào)》覆蓋面小，客戶群局限性大，且發(fā)行量小，市民對(duì)媒體的關(guān)注度不高。報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷的初衷是將其作為對(duì)周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目公開(kāi)推廣的開(kāi)始。從問(wèn)卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達(dá)到調(diào)查的基本目的。樣本可以作為對(duì)其它兩種問(wèn)卷的補(bǔ)充。

（二）主題問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析
1、未來(lái)三年內(nèi)置業(yè)意向
購(gòu)買動(dòng)機(jī)及次數(shù)
在對(duì)居民購(gòu)買動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2%，其次是購(gòu)買婚用的占25.5%，用于投資和本地拆遷僅各占5.1%。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá)54.1%,第一次置業(yè)的占39.8%，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的6.1%。


購(gòu)房的原因
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid 本地拆遷 5 5.1 5.1 5.1
改善居住條件 60 61.2 61.2 66.3
投資升值 5 5.1 5.1 71.4
結(jié)婚用房 25 25.5 25.5 96.9
地位身份的象征 1 1.0 1.0 98.0
其他 2 2.0 2.0 100.0
Total 98 100.0 100.0


本次置業(yè)屬于
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid 第一次 39 39.8 39.8 39.8
第二次 53 54.1 54.1 93.9
多次 6 6.1 6.1 100.0
Total 98 100.0 100.0

購(gòu)房區(qū)域選擇
從居民對(duì)購(gòu)買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，打算在開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)房者占到34.7%，而計(jì)劃在市中心區(qū)購(gòu)房的同樣占34.7%。開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)新興的區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，開(kāi)發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿Α?

購(gòu)房區(qū)域選擇
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid 市中心 34 34.7 34.7 34.7
城東 9 9.2 9.2 43.9
鐵西 2 2.0 2.0 45.9
城南 4 4.1 4.1 50.0
城北 8 8.2 8.2 58.2
開(kāi)發(fā)區(qū) 34 34.7 34.7 92.9
新區(qū) 7 7.1 7.1 100.0
Total 98 100.0 100.0
投資意向調(diào)查
在98位被調(diào)查者中，92人兩年內(nèi)有投資計(jì)劃，投資房地產(chǎn)和股票均占27%，用于彩票投資的占23%，用于投資債券的占11%。對(duì)于房地產(chǎn)投資，很多人還處于一種觀望態(tài)度。

股票 債券 外幣 房地產(chǎn) 彩票 其他
N Valid 92 92 92 92 92 92
Missing 6 6 6 6 6 6
Mean 27% 14% 11% 27% 23% 5%
Sum 25 13 10 25 21 5


房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇
在此項(xiàng)問(wèn)題中，計(jì)劃在開(kāi)發(fā)區(qū)投資的最多，占總數(shù)的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他區(qū)域所占份額較少。

房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid 市中心 21 21.4 21.4 21.4
城東 8 8.2 8.2 29.6
鐵西 3 3.1 3.1 32.7
城南 1 1.0 1.0 33.7
城北 2 2.0 2.0 35.7
開(kāi)發(fā)區(qū) 57 58.2 58.2 93.9
新城 5 5.1 5.1 99.0
其他 1 1.0 1.0 100.0
Total 98 100.0 100.0
對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一感覺(jué)
人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿?、未?lái)新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。說(shuō)明開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)成為人們心目中極具發(fā)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。
N Minimum Sum Mean
發(fā)展?jié)摿?97 0 81 .84
親和 97 0 7 .07
朝氣蓬勃 97 0 34 .35
創(chuàng)新 97 0 26 .27
希望 97 0 44 .45
繼承文化 97 0 4 .04
精明 97 0 0 .00
權(quán)威 97 0 1 .01
值得信賴 97 0 13 .13
未來(lái)新市區(qū) 97 0 71 .73
Valid N (listwise) 97
德州市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)
由數(shù)據(jù)分析，調(diào)查者中認(rèn)為德州三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)升高的占24.5%，認(rèn)為會(huì)保持現(xiàn)狀的占42.9%，認(rèn)為將會(huì)下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身經(jīng)濟(jì)條件，70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。由此說(shuō)明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望，寄期望于通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。
Frequency Percent Valid Percent Cumulative Percent
Valid 上漲 24 24.5 24.5 24.5
保持現(xiàn)狀 42 42.9 42.9 67.3
下跌 26 26.5 26.5 93.9
不清楚 6 6.1 6.1 100.0
Total 98 100.0 100.0
小結(jié)：由此可知，德州市民購(gòu)房觀念發(fā)生很大變化，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)可度提高，置業(yè)意向首選開(kāi)發(fā)區(qū)的占1/3，主要用于改善居住條件和購(gòu)置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購(gòu)房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為德州市新城區(qū)，選擇投資開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。通過(guò)對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，德州市民普遍認(rèn)為，德州的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可接受；而開(kāi)發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無(wú)疑成為吸引購(gòu)房者的一個(gè)有利因素。

2、購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)

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