房地產(chǎn)估價案例與分析
房地產(chǎn)估價案例與分析
案例1
　　常熟市××教育魔假中心房地產(chǎn)價值評估報告
　　　　　　　常房評l990l2400l一號
　　報告說明
　　一、項目名稱
　　常熟市××教育度假中心房地產(chǎn)價格評估
　　二、委托方
　　稱：常熟市××教育度假中心
　　法定代表人：××
　　住所：常熟市度假村
　　聯(lián)系人：××
　　聯(lián)系電話：（略）
　　三、估價方
　　全稱：常熟市房屋評估所
　　法定代表人：王江
　　住所：常熟市環(huán)城南路58號
　　聯(lián)系電話：0520一2791409
　　王江 國家房地產(chǎn)注冊估價師 評估、審核
　　王建中 國家房地產(chǎn)注冊估價師 現(xiàn)場查勘、評估
　　五、估價作業(yè)日期
　　1999年1月22日至1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　致委托估價函
　　常熟市×××教育度假中心：
　　常熟市房屋評估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術(shù)標準，對座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算。現(xiàn)將評估結(jié)果函告如下：
　　委估房屋共一處，屬鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)服務用房，總建筑面積13 561平方米，在評估基準日1999年1月2日的評估總值為人民幣3383萬元，大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬圓整。
　　特此函告
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法定代表人王江
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　估價師關(guān)于估價報告的聲明
　　我們鄭重聲明：
　　1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確的。
　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
　　3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有利害關(guān)系或偏見。
　　4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
　　5；我們自接受估價委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等評估人員，對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。
　　6．在本次估價報告撰寫過程中，沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　常熟市房屋評估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地產(chǎn)注冊估價師 王江
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 估價的假設(shè)和限制條件
　　1．本報告提出的評估結(jié)果，是反映委估對象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公允價值。僅適用于本次估價所確定的特定的評估目的。本評估結(jié)果對用于其他方面客觀性沒做探討。
　　2.本報告提出的評估結(jié)果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。
　　3．本報告自評估基準日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價格標準發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行調(diào)整或重新確定其評估價值。
　　4．本報告出具的評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。
　　5.委估房地產(chǎn)的權(quán)屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權(quán)證和和土地使用證為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確認的合法部分。
　　6．實地勘查時，對房屋僅進行了一般性的察看，并未進行結(jié)構(gòu)測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。
　　7．本次評估結(jié)果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔保、欠債、信譽等可能影響其價值的因素
　　8．本次評估結(jié)果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓而可能產(chǎn)生的各種稅費。
　　9．本次評估結(jié)果中適當考慮了耐用裝修部分的價值和房屋附屬物的價值。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
　　一、委托方
　　全稱：常熟市×× 教育度假中心
　　法定代表人：××
　　住所：常熟市×× 度假村
　　聯(lián)系人：××
　　聯(lián)子電話：（略）
　　二、估價方
　　全稱：常熟市房屋評估所
　　法定代表人：王江
　　住所：常熟市環(huán)城南路58號
　　聯(lián)系電話：0520一2791409
　　三、估價對象
　　常熟市×××教育度假中心位于風光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國家風景區(qū)15 km，風景點連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會承辦，是一個集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓、會務、旅游、娛樂、購物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標準高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時接待3000人住宿、度假。文化娛樂中心、健身康樂中心、水上活動中心項目眾多，令您留連忘返。集娛樂、競技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場。
　　本次評估對象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級酒店標準設(shè)計建造的，建筑總面積達13 561平方米，各項設(shè)施服務堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風味大餐廳及各間專業(yè)宴會廳，3至6層為標準房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會議室，能滿足各類商務洽談、學術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂項目。文化娛樂中心的商務中心、美容美發(fā)廳、商場、停車場及則小時送餐等多種服務項目均采用先進的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報答等設(shè)施。電話交換機、鍋爐、配電、供暖等均為進口設(shè)備。酒店大堂高9m，標準層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個度假中心占地61 706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996--12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進口大理石包柱，無框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級賓館要求進行裝演。
　　四、估價目的
　　房地產(chǎn)抵押價值評估
　　五、估價時點
　　1999年1月22日
　　六、估價依據(jù)
　　1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細表；
　　2．有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定；
　　3．委托人提供的房屋所有權(quán)證等有關(guān)材料；
　　4．評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關(guān)資料。
　　七、估價原則
　　遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。
　　八、估價方法
　　從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投資、功能、結(jié)構(gòu)材料、裝修材料、設(shè)備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級賓館媲美。目前市場上尚無此類交易實例，所以采用市場比較法無法評占其市場現(xiàn)值。
　　該酒店從使用功能方面劃分，可以分為商場、餐廳、酒店客房、會議廳、娛樂五個部分。經(jīng)過分析。比較，對該酒店市值的評估，宜采用收益法進行分部評估。另外采用成本法（土地部分用市場比較法）進行校核。
　　九、估價結(jié)果
　　以上兩種方法評估出的價格分別為3498.75萬元和3423．92萬元?？紤]到本次評估目的是作為抵押貸款之用，我們選擇二者中的較小值3423.92萬元作為抵押房地產(chǎn)的預期市場價格。委估房產(chǎn)在評估基準日的現(xiàn)時價格為3423.92萬元，取整為3424萬元，大寫人民幣叁仟肆佰貳拾肆萬圓整。
　　十、估價人員
　　王江 常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師
　　王建中 常熟市房屋評估所國家注冊房地產(chǎn)估價師
　　十一、估價作業(yè)日期
　　1999年1月22日至1999年1月25日
　　十二、估價報告應用的有效期限
　　根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，評估有效期為評估基準日后一年。即本評估報告書評估結(jié)果有效期為：1999年1月22日至2000年1月21日。本評估目的在評估基準日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，要以評估結(jié)果作為底價或定價依據(jù)。超過一年，需要重新進行評估。
　　十三、評估說明
　　1．權(quán)屬的界定以房屋所有權(quán)證為準。房屋的建筑面積以權(quán)屬登記測量結(jié)果為依據(jù)，經(jīng)實地核對，取其確認的合法面積。
　　2．本次評估結(jié)果僅供確定其抵押貸款價值時參考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 常熟市房屋評估所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1999年1月25日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 【案例分析】
　　本評估報告采用了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的估價報告的規(guī)范格式。
　　本項目評估目的是房地產(chǎn)抵押價值評估，應采用公開價值標準本案例作了說明，因物業(yè)特殊性無可比實例作參照，故不采用比較法，而采用收益法和成本法兩種方法評估，是合理的。但房地產(chǎn)抵押價值評估應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，本報告未作說明。
　　在應用收益法估價中，計算扣除項目年支出中應包含經(jīng)營商業(yè)利潤，報告中沒有涉及。資本化率（報告中稱還原利率）以安全利率十風險調(diào)整率確定時，安全利率可選用同一時期的一年期國債年習率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應根毛估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。本報告中以目前銀行一年期貸款利率作基礎(chǔ)，再加上30％的風險利率的做法，不符合《規(guī)范》要求。
　　在應用成本法估價中，土地價格評估以4萬元/畝計，明顯低于江蘇省規(guī)定的保護價格，對此報告中未作任何說明。另外以成本法求取土地的重置價格時，還應當注意土地的剩余年限，并進行年限修正，報告中也未作說明。
房地產(chǎn)估價案例與分析