成都富力房屋置換有限公司企業(yè)管理咨詢報(bào)告
成都富力房屋置換有限公司 企業(yè)管理咨詢報(bào)告 MLS科技（中國）公司 2001年12月 前言 4 1　　項(xiàng)目概述 4 1．1項(xiàng)目內(nèi)容 4 1．2項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程 4 1．2．1實(shí)施目的 4 1．2．2實(shí)施方法 5 1．2．3調(diào)研過程 5 1．3報(bào)告綜述 5 1．3．1宗旨 5 1．3．2原則 6 1．3．3方法 6 1．3．4內(nèi)容摘要 6 1．3．5幾點(diǎn)說明 6 2　　企業(yè)概述 6 2．1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 6 2．1．1公司創(chuàng)立 7 2．1．2公司發(fā)展 7 2．2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià) 7 2．2．1．綜述 7 2．2．2管理體制 8 2．2．3組織結(jié)構(gòu) 8 2．2．4業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 11 2．2．5人力資源管理 15 2．2．6財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 16 2．2．7企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營銷策劃 16 2．2．8經(jīng)營管理綜合評(píng)價(jià) 17 3．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 17 3．1房地產(chǎn)中介市場及其發(fā)展 17 3．1．1房地產(chǎn)特性及其市場特征 17 3．1．2房地產(chǎn)中介及其特征 18 3．1．3我國房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 19 3．2成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 20 3．2．1自然特點(diǎn) 20 3．2．2人文特征 20 3．2．3成都房地產(chǎn)中介市場概述 20 3．3企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定 20 3．3．1戰(zhàn)略目標(biāo)的制定原則 20 3．3．2企業(yè)發(fā)展長期戰(zhàn)略目標(biāo)： 21 3．3．3企業(yè)發(fā)展階段性戰(zhàn)略目標(biāo)： 21 3．4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施 22 3．4．1戰(zhàn)略實(shí)施原則 22 3．4．2戰(zhàn)略實(shí)施步驟 22 3．5企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容 22 3．5．1業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略 22 3．5．2組織結(jié)構(gòu)模式設(shè)計(jì) 26 3．5．3人才戰(zhàn)略 28 3．5．4營銷戰(zhàn)略 32 3．5．5資本運(yùn)營戰(zhàn)略 35 4．企業(yè)內(nèi)部管理建設(shè) 35 4．1適宜不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域經(jīng)營模式的建立 35 4．1．1機(jī)構(gòu)營銷模式 35 4．1．2店鋪式經(jīng)營模式 36 4．2組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化 37 4．3業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化設(shè)計(jì) 39 4．3．1業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn) 39 4．3．2業(yè)務(wù)流程優(yōu)化 41 4．3．3業(yè)務(wù)管理 43 4．4內(nèi)部管理制度的完善 44 4．4．1職務(wù)說明書 44 4．4．2人力資源管理制度 45 4．4．3考核獎(jiǎng)懲制度 45 4．4．4業(yè)務(wù)管理制度 46 4．4．5財(cái)務(wù)管理制度 46 4．4．6行政辦公管理 46 4．4信息系統(tǒng)的應(yīng)用 47 4．5考核及監(jiān)督機(jī)制 47 4．6激勵(lì)機(jī)制 48 4．7財(cái)務(wù)管理與資金監(jiān)管 48 4．8企業(yè)文化與對(duì)外宣傳 49 4．9市場研究與企業(yè)發(fā)展研究 50 前言 隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，國內(nèi)房地產(chǎn)中介企業(yè)已經(jīng)從小規(guī)模、作坊式的個(gè)體運(yùn) 營模式向規(guī)?；⑵放苹拇笮同F(xiàn)代企業(yè)方向發(fā)展。發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了一些擁有上百家分 店的巨型房地產(chǎn)中介企業(yè)，而國外的大牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始紛紛搶灘中國市場。作 為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡稱“富房置換” ），面對(duì)巨大的市場發(fā)展?jié)摿图ち业母偁帒B(tài)勢(shì)，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？如何解決 企業(yè)自身在迅速發(fā)展過程出現(xiàn)的問題？ MLS網(wǎng)絡(luò)科技（中國）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌黾捌髽I(yè)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合自 身所積累的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)富房置換的經(jīng)營狀況作以 診斷，為富房置換企業(yè)管理提出一整套發(fā)展建設(shè)方案，并將在此基礎(chǔ)上為富房置換量身 定作一套具有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國性擴(kuò) 展提供基本工具和保障。 1　　項(xiàng)目概述 1．1項(xiàng)目內(nèi)容 本項(xiàng)目包含以下內(nèi)容 1. 企業(yè)經(jīng)營管理狀況調(diào)查 2. 企業(yè)信息化需求調(diào)研 3. 企業(yè)經(jīng)營管理狀態(tài)分析 4. 企業(yè)管理咨詢及信息化解決方案 5. 企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè) 1．2項(xiàng)目實(shí)施目的、方法和過程 1．2．1實(shí)施目的 分析富房置換經(jīng)營狀況及存在的問題，根據(jù)市場發(fā)展要求及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)提出有效的發(fā)展 策略和實(shí)施辦法，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化管理提供穩(wěn)定的基礎(chǔ)，為企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)信息化管理 提供保障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系與合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為企 業(yè)發(fā)展提供有效的幫助。 1．2．2實(shí)施方法 項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實(shí)踐――修改――正式運(yùn)行的實(shí)施思路。對(duì)企業(yè)的 調(diào)研主要采用訪談法、觀察法、比較法和類比法，分析過程利用綜合分析法、比較分析 法、圖表分析法等，對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行綜合對(duì)比分析，最終形成《管理咨詢報(bào)告》和《信息化 需求報(bào)告》。 富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施。 1．2．3調(diào)研過程 MLS科技（中國）公司富房項(xiàng)目小組于2001年11月6日至11月13日對(duì)成都富麗房屋置換 公司進(jìn)行了一周時(shí)間的走訪調(diào)研，與富房總部所有職能部門經(jīng)理，包括經(jīng)營一、二部， 大宗業(yè)務(wù)一、二部，客戶服務(wù)中心，財(cái)務(wù)部，發(fā)展研究部，總經(jīng)理辦公室，以及房屋銀 行部、加盟店管理等十個(gè)部門和權(quán)證中心、信貸科、房源科等三個(gè)二級(jí)業(yè)務(wù)管理部門主 管等公司各中、高層管理者進(jìn)行了全面、深入的接觸和座談，走訪了三個(gè)直營分店和一 個(gè)加盟店，具體了解了各分店的經(jīng)營情況和存在的細(xì)節(jié)問題。經(jīng)過一周的訪談，在富房 置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成員順利完成了調(diào)研工 作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營，并在企 業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識(shí)。 1．3報(bào)告綜述 1．3．1宗旨 本報(bào)告旨在理清企業(yè)經(jīng)營狀況，分析企業(yè)運(yùn)營管理機(jī)制，為企業(yè)制定適宜的發(fā)展戰(zhàn)略 ，為企業(yè)管理提供建設(shè)性意見，使企業(yè)能夠盡快解決目前經(jīng)營中存在的問題，走向順暢 的規(guī)模化發(fā)展道路。 1．3．2原則 本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原理和房地產(chǎn) 的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作模型，僅供企業(yè)管 理層參考。 在企業(yè)管理模式設(shè)計(jì)上，本報(bào)告緊密結(jié)合地方市場狀況及國內(nèi)市場發(fā)展趨勢(shì)，緊密結(jié) 合企業(yè)實(shí)際情況，使管理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性 1．3．3方法 本報(bào)告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述。 1．3．4內(nèi)容摘要 報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對(duì)項(xiàng)目的簡要說明；第二部分對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理狀況 進(jìn)行概括描述和評(píng)價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的 角度對(duì)企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對(duì)企業(yè)經(jīng)營 管理的各個(gè)方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段性管理模式。 1．3．5幾點(diǎn)說明 一、本報(bào)告僅對(duì)企業(yè)管理提出戰(zhàn)略指導(dǎo)性思想，闡明企業(yè)管理提升方法，提供相對(duì)于 現(xiàn)狀的改進(jìn)原則，不涉及企業(yè)的具體經(jīng)營、人員素質(zhì)鑒定、人事安排建議等具體問題。 二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計(jì)，在企業(yè)投、融資策略方面只進(jìn)行方向性 評(píng)述和建議。 三、由于無法了解企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，因此本報(bào)告在財(cái)務(wù)方面只進(jìn)行定性的闡述，而無 法進(jìn)行定量分析。 2　　企業(yè)概述 2．1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 2．1．1公司創(chuàng)立 成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營部門，于1999年底 開始開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。隨著業(yè)務(wù)量的不斷增加和市場形勢(shì) 的發(fā)展，于2000年正式注冊(cè)為富力房屋置換有限公司。主要經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二 手房買賣、整盤包裝、策劃及代理等。 2．1．2公司發(fā)展 富房置換在成立后的短短一年時(shí)間里由僅有一家店幾個(gè)人的小公司，發(fā)展成為擁有十 四家直營門店、四家加盟店，業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營 的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。目前企業(yè)擁有員工　　名，其中管 理人員　　名，經(jīng)紀(jì)人　　名，年?duì)I業(yè)額　　萬元的，位居成都市場中介企業(yè)的前列。 業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展和市場占有率的提高雖然為企業(yè)帶來了較好的聲譽(yù)和效益，但發(fā)展過 快也使企業(yè)在經(jīng)營管理中存在的問題迅速暴露出來，并隨著分店數(shù)量的增加而愈加明顯 。主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞 和管理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展；由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展 速度過快，企業(yè)管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路 ，管理制度建設(shè)極不完善，使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無 法自拔；由于信息不暢和細(xì)節(jié)管理不當(dāng)使企業(yè)市場反應(yīng)速度減慢，工作效率降低；由于 機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加，員工之間、部門之間矛盾增加。企業(yè)內(nèi)部管理和企業(yè) 信息化建設(shè)程度嚴(yán)重制約著企業(yè)自身的發(fā)展。 2．2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià) 2．2．1．綜述 富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的有限責(zé)任制企業(yè) ，雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)管理制度理念，使企 業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn)較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文 化建設(shè)好，管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。 富房置換在發(fā)展過程中逐步探索適合于企業(yè)自身特點(diǎn)和地方市場特點(diǎn)的經(jīng)營道路，初 步建立起了一整套業(yè)務(wù)管理流程和企業(yè)管理組織架構(gòu)，建立了相應(yīng)的業(yè)務(wù)和行政管理制 度，并根據(jù)市場發(fā)展作出過幾次調(diào)整。目前富房置換實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng) 理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面管理工作。下設(shè)經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、大 宗業(yè)務(wù)一部、大宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶服務(wù)中心、發(fā)展研 究部、網(wǎng)絡(luò)部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦公室等十一個(gè)職能部門。對(duì)各分店采取兩層管理，分 部門指導(dǎo)的管理方式。以下分別從管理機(jī)制、組織架構(gòu)、人員管理、激勵(lì)機(jī)制及財(cái)務(wù)管 理等幾方面分別進(jìn)行對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理作出整理和評(píng)價(jià)。 2．2．2管理體制 管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和 監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式。它是企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)，也是決定企業(yè)管理模 式和發(fā)展前途的關(guān)鍵點(diǎn)。 目前富房置換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司的全面管理和 日常決策，重大決策由總經(jīng)理提議，董事會(huì)執(zhí)行。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同 完成。經(jīng)營層的決策基本采用民主集中的形式，由經(jīng)理層共同討論形成決議。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對(duì)其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn) 行更深入的了解和分析。從了解到的情況來看，目前的管理體制基本適應(yīng)于企業(yè)創(chuàng)立期 和發(fā)展初期情況，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展方向上看它還不符合現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，非科學(xué)、 非規(guī)范的決策體系，薄弱的監(jiān)督體系以及狹隘的分配機(jī)制將最終成為企業(yè)發(fā)展的嚴(yán)重障 礙。 2．2．3組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任 、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間 的管理層級(jí)關(guān)系和聯(lián)系。 2．2．3．1組織機(jī)構(gòu) 以下是富房置換目前的組織結(jié)構(gòu)圖： 2．2．3．2各部門主要職能： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)企業(yè)的全面管理、發(fā)展計(jì)劃和企業(yè)級(jí)拓展。同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部 、財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。 副總經(jīng)理：兩名副總經(jīng)理分別負(fù)責(zé)八個(gè)職能部門，同時(shí)形成對(duì)十七家分店的管理、指 導(dǎo)和監(jiān)督。其中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)管理，孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以 及售后服務(wù)等。 經(jīng)營一部：十四家直營分店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理。 經(jīng)營二部：下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級(jí)管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、 權(quán)證辦理、按揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。同時(shí)在各分店中設(shè)置管理員 職位，直接由房源科和部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)分店的房源統(tǒng)一管理和監(jiān)督。 加盟店建設(shè)：負(fù)責(zé)四家加盟店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理和加盟店拓展。 房屋銀行部：負(fù)責(zé)管理全部分店中開展的房屋銀行業(yè)務(wù)。目前主要工作內(nèi)容集中在售 后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面。 發(fā)展研究部：企業(yè)策劃和房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，市場研究和營銷策劃等。此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù) 統(tǒng)計(jì)和合同管理。 大宗業(yè)務(wù)一部：主要負(fù)責(zé)投資顧問及大宗業(yè)務(wù)手續(xù)代辦等實(shí)施難度較大、專業(yè)性要求 較高的業(yè)務(wù)。 大宗業(yè)務(wù)二部：負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開拓、項(xiàng)目策劃、營銷策劃及個(gè)案地盤銷售代理等大宗 業(yè)務(wù)的拓展及執(zhí)行。 客戶服務(wù)中心：剛剛成立，主要負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)、服務(wù)質(zhì)量檢查等工作。 總經(jīng)理辦公室：負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工 作 財(cái)務(wù)部：全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。 2．2．3．3評(píng)價(jià) 從以上組織結(jié)構(gòu)圖及對(duì)各部門職能的描述中不難看出，目前公司的組織結(jié)構(gòu)基本上屬 于直線職能制形式。這種組織結(jié)構(gòu)形式在一定程度上減輕了上級(jí)主管的負(fù)擔(dān)，并且發(fā)揮 了一部分權(quán)力制衡作用，但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問題是妨礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng) 一指揮，容易形成多頭管理，造成一定程度上的管理混亂。業(yè)務(wù)多部門指導(dǎo)，政出多門 ，管理部門之間存在較多內(nèi)耗。比如經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其 工作性質(zhì)大...
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