松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案
松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案 投資控制部編制 二零零二年二月二十一日 目　　錄 1. 我國的土地制度 2. 城市土地價格形成過程及形成機制 3. 房地產估價原理介紹 4. 我單位的土地開發(fā)成本分析 5. 地塊價格估價方法 6. 課題：成本法進行地價測算 7. 委托專業(yè)的評估機構進行地塊估價 1.我國的土地制度 我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴重不足的國家?！笆终湎А⒑侠砝?土地和切實保護耕地”，是我國的基本國策，土地的基本國情決定了我國必須實行世界上 最嚴格的土地管理制度。 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有， 即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，任何單位和個人不得侵占、買賣或者 以其他形式非法轉讓土地。目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下， 實行土地所有權與使用權的兩權分離，土地使用權可以依法轉讓；國家為公共利益的需 要，可以依法對集體所有的土地實行征用。征用下列土地的，由國務院批準：基本農田 、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。征用上述規(guī)定以 外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征用農用地的， 應當先行辦理農用地轉用審批。征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用 耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕 地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助 費，按照需要安置的農業(yè)人口數計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量 除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安 置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕 地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。征用其他土地的土 地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置 補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市 規(guī)定。征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金 。 　　國家實行土地用途管制制度，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地 分為農用地、建設用地和未利用地；嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量 ，對耕地實行特殊保護。農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地 、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住 宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利 用地是指農用地和建設用地以外的土地。 為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有 償使用外，還要充分體現土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經濟上自我約 束。這樣土地所有權在經濟上才能得以實現。我國所建立的社會主義市場經濟，就是要 充分利用市場大量發(fā)展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產經營所不可缺少的 生產資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地 激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。 2.城市土地價格形成過程及形成機制 2.1我國城市土地價格形成過程 我國城市土地價格是伴隨著經濟體制改革逐步形成的，其形成過程大致可分為三個 階段： 　　第一階段是從1949至1954年，城市土地價格逐漸消失。新中國成立后，國家沒收國 民黨政府、大地主．官僚買辦資本和外國資本家的土地，并將其分配給國營企業(yè)、政府 部門、公共團體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國家交納地 租或使用費的，所以這一時期，城市土地價格是存在的。1954年2月24日，當時的政務院 下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機關、部隊和學校等經政府批準占用土地，不再向政府繳納 地租或使用費。此后，城市土地價格已不復存在。在這一文件中，我們還可以看出地價 消失的深層次原因在這一時期，高度集中的計劃體制已經建立，國家對企業(yè)和事業(yè)單位 實行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費，并不能真正增加國家收入，反而會提高企業(yè)生產成 本，擴大國家預算，并將增加不必要的事務手續(xù)。 　　第二階段是從1954至1979年，城市土地無價使用。大約到1956年，城市土地通過沒 收大地主、官僚資本的土地和對資本主義工商企業(yè)的改造，實際上成為國有土地，并已 基本上無償分配完畢。此后，每當新的使用者向國家申請使用土地時，國家只能征用農 民的土地；或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無論是征用農民的土 地還是征用城市原使用者的土地，國家都不能再采取沒收的辦法，而要給被征地者以補 償。補償費按照國家規(guī)定由用地單位交給國家，再由國家支付給被征地者。在這一階段 ，新的用地者取得城市土地是有代價的，不是人們通常所說的是無償的，但征地費不是 城市土地的價格。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。進一步分析可以看 出，征地費雖然是由用地單位支付的，但在當時統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計劃管理制度下，用地 單位的建設投資全部由財政撥款，征地費負擔最終要落到財政上。正是由于政府與企事 業(yè)單位之間的“父子關系”，形成了這種費用負擔的傳導機制，征地費的高低并不構成對 用地單位的實際經濟約束。因此，國家長期以來，一直壓低征地費用，以此保證工業(yè)化 和城市化的進程，也說明了城市土地價格在這一階段沒有存在的必要。 　　第三階段是自1980年以來，城市土地價格逐步形成。對外開放政策引來了外國企業(yè) ，外國企業(yè)使用中國的土地當然不能等同于中國企業(yè)使用中國土地。中國城市土地使用 制度改革最初就是從1980年對中外合資合作企業(yè)征收場地使用費開始的。1980年7月26日 ，國務院《關于中外合營企業(yè)建設用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營企業(yè)用地，不論新征地 還是利用原有企業(yè)的場地，都應計收場地使用費”。此后，一些城市加撫順．廣州也開始 對國內企業(yè)收取土地使用費。場地（土地）使用費的實質就是地租，所以說，國家征收 場地（土地）使用費，標志著我國城市土地開始有了價格形式（準確地講只是地價雛形 ）。另一方面，隨著國有企業(yè)利改稅，建設投資由財政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開始有 了獨立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開始有愿望利用自己多余 的土地換取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢而不是財政的錢取得所需的土地， 所以，各種違背當時法律的私下土地交易即隱形土地市場開始出現。這種隱形土地市場 的出現；標志著我國城市土地價格真正形成，只不過這種地價沒有得到法律的認可。19 90年5月19日，國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》，這標志著我國城市土地一級市場和二級市場價格正式全面形成。目前，我國城市土地 一級市場價格有出讓地價、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級市場價格有轉讓 地價和轉租租金兩種形式。 2.2我國城市土地價格形成機制 　　2.2.1城市土地一級市場價格形成機制 　　2.2.1.1出讓地價的形成機制 　?。?）協(xié)議地價形成機制?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地 進行“一對一”的談判而形成的。協(xié)議地價的高低不是由土地市場供需狀況和土地預期收 益決定的，而是取決于供需雙方的動機。作為受讓方的房地產開發(fā)公司和一般生產經營 企業(yè)的動機較單純，就是賺取更多的利潤，而作為出讓方的地方政府的動機較復雜，因 為城市土地對地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價主要由地方政府的動機所決定。 當招商引資、發(fā)展地方經濟成為地方政府主要的供地動機時，協(xié)議地價一般較低，往往 相當于征地拆遷費用和土地開發(fā)成本之和，有時甚至低于成本當增加地方財政收入、改 善城市基礎設施成為地方政府主要的動機時，協(xié)議地價一般略高。一些地方為了避免與 中央政府分享土地收益，還往往采取“實物地價”的形式。 　　（2）招標地價形成機制。招標出讓土地；是政府公開招標或邀請符合條件的投標人 投標，經評標后確定中標者。與協(xié)議出讓相比；招標出讓引進了競爭機制，使招標人有 擇優(yōu)選擇的機會，使投標人各展所能。但出價最高者不一定能中標，中標者往往是出價 中等、其他條件優(yōu)越的投標人?？梢钥闯稣袠说貎r是一種競爭性地價；但它不完全由土 地預期收益所決定，社會公共目標或者說政府意圖在其形成中起著非常重要的作用。 　?。?）拍賣地價形成機制。土地拍賣，是指在特定的時間和公開的場合，競投者按規(guī) 定的方式應價，按“價高者得”的原則出讓土地。拍賣出讓和招標出讓雖都是競爭性出讓 方式，但有很大差異。招標出讓中的各投標入相互不知道其競爭對手的條件，而且一般 只有一次投標機會；而拍賣出讓是在各競買人之間公開競爭，每個競買入可根據對手提 出的報價，提出更高的報價。因此，拍賣出讓是最富有競爭性的，拍賣地價完全是市場 競爭機制的產物，完全由土地最佳預期收益所決定。從結果來看，在三種出讓地價中， 拍賣地價是最高的。 　　需補充說明的是，招標地價和拍賣地價的形成雖具有競爭性，但這種競爭是一種壟 斷競爭，這是因為：出讓地塊的用途、容積率、建筑密度等都是由政府決定的；競投者 與政府之間不存在競爭，競爭僅發(fā)生在競投者之間。這種壟斷競爭方式既有積極的一面 ，又有消極的一面。它有利于城市規(guī)劃的實施；可以避免自由競爭條件下土地資源配置 的不合理，但要是城市規(guī)劃本身不合理；這種競爭又具有“先天性”不足，會給城市經濟 發(fā)展和居民生活造成極大的危害。 　　2.2.1.2地租的形成機制 　　出租是城市土地一級市場的另一種交易方式，它是地方政府直接向用地者出租土地 使用權，按年收取地租。目前，這種交易方式仍處在試點探索階段。現根據全國幾個試 點縣市的情況，來說明地租形成機制。地租不是市場競爭的產物，而星由政府單方面確 定的。從制度經濟學的角度來講，出租制（又稱為年租制）的出現是一種強制性制度變 遷，所以推行速度較快。湖北省襄陽縣用了不到一年的時間，就全面實行了年租制。截 至1997年9月底，全縣共簽訂了土地使用權出租合同1637份，地租總額達4219萬元。 增加財政收入，考慮企業(yè)的承受能力，是政府確定地租標準的兩項主要原則。全面 征收地租，能增加地方財政收入，但目前相當一部分企業(yè)不太景氣，政府為了減少年租 制實施的阻力，不得不考慮企業(yè)按年交租的經濟承受能力，所以從低制定地租標準。四 川省攀枝花市所制定的地租標準只相當于“標準地租”（標定地價X土地還原利率）的30％ 一50％湖北省襄陽縣的地租標準只相當于征地成本的2％－6％河南省許昌市的地租標準 為每平方米3－8元。 2.2.1.3入股股息與股利的形成機制 　　隨著國有企業(yè)股份制改造的進行，城市土地一級市場又出現了入股這種交易方式。 土地入股是指國家將土地資產投入股份公司，由股份公司向國家支付土地股股息和股利 。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉讓，所以股息和股利是國有 土地資產所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式。 　　若不考慮股權的轉讓，國有土地股社會公眾股所獲取的收益應是一致的，即同股同 利。國有土地股的收益大小取決于國有土地資產所占的股份、股份公司的盈利大小和股 息勝利分配方案。而國有土地資產所占的股份與土地資產價格評估有著密切的關系。在 不考慮其它因素的條件下，國有土地股的收益大小則取決于股份公司組建時的地價評估 。 　　目前，我國宗地地價評估特別是改制企業(yè)地產評估，基本上被政府有關部門的地價 評估機構所壟斷，評估結果要經地方政府土地部門初審，還要經省級或國家土地部門確 認。就目前情況來看，“確認”只不過是一個名義上的步驟，“初審”才是關鍵。估價機構 只要按照地方政府土地部門和企業(yè)的意圖進行“技術包裝”，估價結果通過“初審這一關是 沒有任何問題的。估價機構為了自身的利益，也只好如此。因此在實際操作中，改制企 業(yè)往往根據所獲得的上市“額度”和凈資產數量，來確定土地資產的某一價位，土地估價 機構據此進行技術包裝’而確定具體的價格。由于國有企業(yè)凈資產量一般都非常大，而且 非土地資產“調賬”余地又很小，為了抬高凈資產收益率，以利于公司募集資金，往往采 取壓低土地價格的辦法。例如，湖北省某市有兩個上市公司，一個是國有企業(yè)，其資產 量很大，一個是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其資產量較小，它們所處城鎮(zhèn)的條件相差無幾，所在地段的 條件也基本一致，其地價...
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