珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告
珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 二00二年八月 目 錄 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目地點(diǎn) 項(xiàng)目發(fā)展商 項(xiàng)目概況 投資商概況 發(fā)展商概況 項(xiàng)目建設(shè)條件 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 資金籌措 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目名稱(chēng) 珠江帝景 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號(hào)、55號(hào)文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、 赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。該項(xiàng)目總 體規(guī)劃占地約1000畝，總建筑面積156．7萬(wàn)平方米，容積率為2．39，項(xiàng)目建設(shè)有住宅三 千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅，公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心 、游艇俱樂(lè)部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于 一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望，市 場(chǎng)前景是良好的。 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)甲方）和廣東珠江投資公司（下稱(chēng)乙方）及英屬處 女島廣大投資有限公司（下稱(chēng)丙方）合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 甲方：中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開(kāi)發(fā)公司、廣州銀建商品房 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、廣州市國(guó)營(yíng)農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開(kāi)發(fā)共同組建從事珠江僑都開(kāi)發(fā)建設(shè)的 二級(jí)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址：中國(guó)廣州市麓景路123號(hào)華僑賓館411、414 -418室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號(hào)華景新城龍門(mén)閣三樓 法定代表人：何國(guó)華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山光道7號(hào)山光大廈八 樓E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39號(hào)、55號(hào)批文及廣州市土地開(kāi)發(fā)中心1993年11 月17日補(bǔ)充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權(quán)， 并提供政府給予本項(xiàng)目的購(gòu)房入廣州市戶(hù)口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作 條件。 B. 乙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的42.86％的注冊(cè)資金，即22887.24萬(wàn)元人民幣。 C. 丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的57.14％的注冊(cè)資金，即相當(dāng)于30512.76萬(wàn)元人民幣的 等值外匯。 發(fā)展商概況 1) 發(fā)展商介紹 1. 成立時(shí)間：一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金：53400萬(wàn)人民幣 注冊(cè)地址：廣州市開(kāi)發(fā)區(qū)夏港大道科技園1號(hào)樓B503室 經(jīng)營(yíng)范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（92）城地批字第39號(hào)、55號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以 東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、 出租及管理自建的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處 女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè) 、銷(xiāo)售、出租及管理自建的商品房為主。 3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經(jīng)理： 蔡春萌 2) 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理，獨(dú)具特色。公司 董事會(huì)是決策機(jī)構(gòu)，下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營(yíng)班子。全公司設(shè)置五個(gè)職能部門(mén)，分別為： 1. 辦公室：負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。 2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 3. 開(kāi)發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。 4. 工程部：負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)，包括各種管 線(xiàn)的申報(bào)，協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。 5. 銷(xiāo)售部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷(xiāo)售、市場(chǎng)中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 公司各部門(mén)的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等設(shè)置，目 標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特、具備良好社區(qū)文化的 大型多功能高尚生活區(qū)。 公司注重功能綜合的管理方式，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期市場(chǎng)策劃、市場(chǎng)定位、設(shè)計(jì)、 施工、銷(xiāo)售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理，使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門(mén)的人員直接面 對(duì)市場(chǎng)、面對(duì)顧客的需求，更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤(pán)。 公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用， 采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司現(xiàn)有職員45人，95%以上具有大專(zhuān)文化以上 水平，其中本科學(xué)歷占30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工 的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循， 各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 產(chǎn)品素質(zhì)：“珠江帝景”是沿江最大規(guī)模，功能最齊全之項(xiàng)目，地理環(huán)境十分優(yōu) 越，高起點(diǎn)、高要求、高品位，超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品，成為行 業(yè)的領(lǐng)頭羊。 3) 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 1. 本項(xiàng)目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全 部投資，注冊(cè)資金5.34億元（出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行）, 項(xiàng)目銷(xiāo)售總收入預(yù)計(jì)為86億元。 2. 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項(xiàng)目提供654107平方米的國(guó)有土地使用權(quán)， 并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶(hù)口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專(zhuān)業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)， 從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購(gòu)，加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè) 等方式，有效地降低開(kāi)發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤(pán)按中低檔的價(jià)格出售，從而 取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有效地提高了在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 近年來(lái)，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，良好 的施工質(zhì)量，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)。兩公司合作，組織開(kāi)發(fā)的華景新城、暨南花園、駿 景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱(chēng)典范。 至2002年6月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 15個(gè)，建設(shè)用地面積約212萬(wàn)平方米，總建筑面積約593．6萬(wàn)平方米，已建成面積356萬(wàn) 平方米。所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)銷(xiāo)售良好，已建樓盤(pán)平均銷(xiāo)售率達(dá)95％以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。公司 在發(fā)展過(guò)中，與金融部門(mén)、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公 司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)， 同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷(xiāo)售實(shí)力，具 備開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 4.廣大投資有限公司是香港合生創(chuàng)展集團(tuán)旗下的投資公司，倚靠集團(tuán)的實(shí)力，在內(nèi)地投 資創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)自93年在內(nèi)地投資以來(lái)，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè) 發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為68054萬(wàn)元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)64300萬(wàn)元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深 刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿?(天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長(zhǎng)的江岸線(xiàn)，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來(lái)的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為 住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，與擁擠的喧囂都市相比，實(shí)在稱(chēng)得上 是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 (處于廣州市天河中心區(qū)新城市主軸 本項(xiàng)目處于天河新城市中軸線(xiàn)，和未來(lái)廣州市金融、文化、商業(yè)中心珠江新城隔江 相望，地理位置十分優(yōu)越，具有相當(dāng)好的發(fā)展?jié)摿Α?(本項(xiàng)目鄰近廣州會(huì)展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會(huì)展中心，作為廣州市未來(lái)的商貿(mào)中心，其發(fā)展必將帶 動(dòng)周?chē)貛Х康禺a(chǎn)的發(fā)展。 (本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊 綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 (本項(xiàng)目為廣州市觀(guān)光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀(guān)光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起， 作為廣州市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 2. 交通方便 (未來(lái)交通網(wǎng)絡(luò)極為完善，規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通，項(xiàng)目東部有規(guī)劃的跨 江大橋與珠江新城直接相通，與地鐵二號(hào)線(xiàn)相近，地鐵三號(hào)線(xiàn)在本區(qū)東部經(jīng)過(guò)與一號(hào) 線(xiàn)、二號(hào)線(xiàn)形成網(wǎng)絡(luò)，交通十分方便。 (附近設(shè)有204路公交車(chē)，可直通市中心區(qū)等商業(yè)繁華之地。 3. 配套完善，生活便利 (配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂(lè)、教育、管理等設(shè)施。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大 型會(huì)所，與之對(duì)應(yīng)的入 口廣場(chǎng)(市民廣場(chǎng))面積約l公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場(chǎng)，東北角靠珠江設(shè)游艇 俱樂(lè)部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區(qū)內(nèi)設(shè)有—間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園 ，一個(gè)衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在40m寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 4. 附件優(yōu)勢(shì)： (從附件營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國(guó)家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨 幣分房，市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成為居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。 (投資商實(shí)力人所共知。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開(kāi)發(fā)不少大型樓盤(pán)、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無(wú) 形資產(chǎn)有助于樓盤(pán)更快建立品牌形象，可增加買(mǎi)家信心。 (利用投資商品牌效應(yīng)，通過(guò)宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌； (建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。層數(shù)以13層為主，18—20層為次，局部點(diǎn)綴32 層。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 (物業(yè)管理：擬聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，為住戶(hù)提供高質(zhì)素的服務(wù)。 (裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修及個(gè)性基本型供選擇。 (單位面積與比例：(以下面積均為關(guān)門(mén)面積) A． 65一一80m2，占總面積的20％； B． 80一一100 m2，占總面積的45％； C． 100一一120 m2，占總面積的20％； D． 120一一150 m2，占總面積的10％； E． 150 m2以上復(fù)式單位，占總面積的5％。 (交通狀況：本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道，南毗新港西路，上華南快速干線(xiàn)只需5分 鐘車(chē)程，而地鐵2號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目南面，地鐵3號(hào)線(xiàn)經(jīng)過(guò)項(xiàng)目東面，交通十分便利。 (硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； (通過(guò)整體營(yíng)銷(xiāo)手段樹(shù)立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤(pán)形象。 （二）、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案，由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣州大 橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開(kāi)發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙， 與規(guī)劃開(kāi)發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開(kāi)發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市 會(huì)展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。 2. 售價(jià)潛力 僑都周邊現(xiàn)有樓盤(pán)分析 (濱江西與濱江東，價(jià)格約在7000元／平方米。 (海印橋至廣州大橋西側(cè)是高檔盤(pán)的集中地段，由于面對(duì)北面的二沙島的別墅群及綠草坪 ，價(jià)格在9000—10000元／平方米左右，相對(duì)區(qū)域內(nèi)和第二排望江物業(yè)，如怡樂(lè)路或橋 西區(qū)綠翠園小區(qū)，因大部分江景被遮擋而定位下調(diào)明顯，5000—7000是普遍的價(jià)位水準(zhǔn) 。 (廣州大橋東側(cè)開(kāi)始至本項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開(kāi)發(fā)力度較弱，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)位 皆在6000元左右／平方米。 因此僑都的售價(jià)潛力，依地理環(huán)境來(lái)說(shuō)，售價(jià)可愛(ài)達(dá)6000- 10000元/M2，具有較在大的升值潛力。 3. 廣州市改革開(kāi)放后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其國(guó)際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返居故里， 落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華僑新村己滿(mǎn)足不了僑務(wù)工作的需要，因 此，建設(shè)一個(gè)華僑新村是當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的需要。 4. 珠江僑都用地面積約一千畝，建設(shè)有住宅三千余套，建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特，格調(diào)典雅?？紤] 了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求。僑都公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、 商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部，古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè) 、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人 士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。 5. 目前盡管我國(guó)處在經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，廣州市房地產(chǎn)業(yè)仍趨于穩(wěn)定，珠江僑都是不可多得的 市區(qū)住宅群，無(wú)疑給投資者增強(qiáng)了信心。 1. 去年8月，市政府法定對(duì)廣州大道實(shí)施擴(kuò)建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設(shè)橋 頭綠地。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向10車(chē)道8 0米寬，中央為6米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車(chē)道人行道之間分別用13米綠化帶隔開(kāi) ，并配有公共交通專(zhuān)用道和港灣式公共巴士站。這樣，廣州大道己成為一條廣州 城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設(shè)的全新形象。 2. 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線(xiàn)廣場(chǎng)。沿江設(shè)置綠化帶，并實(shí)施沿江欄桿 改造工程。在海沁沙建生...
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