廣州天河名雅苑房地產(chǎn)項目策劃案例
圍棋諺云：爭棋無名局。意思是說，以爭勝為目的的棋很難成為千古流傳的名局，而具有“平常心”的高手反而能創(chuàng)造流芳的棋譜。

名雅苑，正是這樣一個“無心爭春”的“名局”。名雅苑初生時遙遙領(lǐng)先的大手筆與大創(chuàng)意令全行業(yè)敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在長江后浪推前浪的房地產(chǎn)界無疑是個奇跡。


part A：名雅苑十年長盛之謎

名雅苑經(jīng)歷了時間的考驗，在“克隆”盛行的今日，其憑借高含金量的品牌和開發(fā)商對“以人為本”最樸實的追求，長盛不衰。

第一段：華南唯一優(yōu)秀住宅試點小區(qū)

1996年，當(dāng)“全國城市管理小區(qū)建設(shè)試點”檢查評比小組來到廣州，在沒有特別安排的情況下看到名雅苑，他們驚呆了：“這么優(yōu)秀的一個住宅小區(qū)，你們?yōu)槭裁床簧蠄笊暾垍⒓釉u比？”
正是這個“無心爭春”的名雅苑，自從推出之日起，便成為廣州乃至全國房地產(chǎn)界的“名局”。

大背景

天河建設(shè)區(qū)是一座廢棄的舊機場，方圓5.2平方公里，部分是零散的農(nóng)用菜地，還有是高低不平，雜草叢生的菜地。1985年初，廣州市政府把綜合開發(fā)天河的任務(wù)交給了“城建集團”，要求他們兩年內(nèi)必須完成圍繞體育中心的道路和配套設(shè)施工程，以迎接第六界全國運動會在廣州召開。
經(jīng)過艱苦的奮斗，1987年5月23日，由“城建集團”負責(zé)修建的天河體育中心配套設(shè)施勝利竣工。
隨后他們在天河開發(fā)區(qū)繼續(xù)描繪著一幅壯麗的畫卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都會廣場，80層高的中信廣場等，加上原已建成的天河體育中心建筑群以及天河路、體育東路、體育西路、天河?xùn)|路、天河北路和黃埔大道，新的廣州市中心的地位基本形成。

厚積薄發(fā)

在1986年，城建集團特意組織了一個班子，到新加坡、香港進行考察，他們將接觸到的最先進的東西學(xué)化為己有，令名雅苑先天吸納精華。
項目開發(fā)前，城建集團進行規(guī)范化的前期市場調(diào)查、可行性研究分析，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)業(yè)的需求和特點，將項目定位為以外銷為主要目標(biāo)的優(yōu)秀住宅小區(qū)

領(lǐng)先十年的奧秘

在全國評比中，專家們對名雅苑設(shè)計給予了較高而準(zhǔn)確的評價：
一、小區(qū)綠地率高，構(gòu)思精細，綠地分散設(shè)置，便于居民就近享受到良好的生態(tài)環(huán)境和景觀環(huán)境，把花園建在樓宇中間和把房蓋在花園里面，不能簡單理解為是個技術(shù)問題這里有質(zhì)量的區(qū)別。
二、名雅苑內(nèi)公共設(shè)施齊全，這是以江南新村等小區(qū)的經(jīng)驗為基礎(chǔ)，但青出于藍而勝于藍，小學(xué)、幼兒園、綜合商店以及垃圾轉(zhuǎn)運站、變電室、游泳池、網(wǎng)球場等，不僅滿足了居民的多種生活需求，而且各自所處的位置，都有一定的考慮，如綜合商店位置適中，方便購物；變電室為半地下建筑，體積小不會成為人民視線中地障礙；利用球場底做地下停車場；區(qū)內(nèi)道路采用人車分流。
三、部分住宅首層架空，這既增加了小區(qū)底視覺空間，又適應(yīng)廣州炎熱潮濕底氣候條件，創(chuàng)造出了有覆蓋底居民室外活動場所。
四、學(xué)校平面布置與立面造型簡潔，日照通風(fēng)良好，幼兒園平面布置緊湊，功能齊全，造型活潑。
五、住宅底方位均注意了氣候特點，使每住戶都獲得良好底通風(fēng)與采光，并盡可能地使主要房間具有良好地朝向，改善了室內(nèi)地日照與空氣質(zhì)量，住宅平面模式采用大廳式，空間按功能要求進行布置，做到了功能分區(qū)明確，動靜區(qū)分合理。

第二段：名雅苑規(guī)劃設(shè)計技術(shù)剖析

體現(xiàn)嶺南建筑藝術(shù)風(fēng)格和南粵地方特色

通過以組團中心綠地來組織小區(qū)空間序列，建筑圍繞綠化院落布置，小區(qū)建筑風(fēng)格上通過虛實對比。色彩上局部對比和全局地協(xié)調(diào)相結(jié)合，以明快地色調(diào)形成獨特小區(qū)特色。

規(guī)劃上采用人車分流地道路系統(tǒng)和動靜分區(qū)

和諧地綠化

小區(qū)地規(guī)劃將綠化面積均勻地布置于每幢樓宇間，住宅兩旁地綠化由于住宅首層設(shè)置架空層而相互滲透，擴展了綠化空間和視野。

建筑群體空間設(shè)計

全區(qū)以三幢塔式高層住宅品字分布，作為建筑群體地核心和制高點。
小區(qū)地建筑群體根據(jù)規(guī)劃需要分成三部分：北面組團由12幢工字型住宅組成，每四幢一組，三組住宅一字排開、一氣呵成。東面組團以公建筑配套設(shè)施為主，建筑高度較低，與住宅不同，但通過一幢24層住宅為核心組織空間，使各種公建設(shè)施有機的聯(lián)系在一起。

第三段：施工組織與管理的成功經(jīng)驗

優(yōu)質(zhì)按期的進度控制

質(zhì)量控制

在質(zhì)量控制方面，主要抓好影響質(zhì)量的人、材料、機具設(shè)備、施工方法和施工環(huán)境，即“LM-E”、

投資控制建立健全的監(jiān)理組織，投資控制責(zé)任分工明確。
廣州天河名雅苑房地產(chǎn)項目策劃案例