濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
前 言
本次對(duì)濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，主要從濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目同類物業(yè)概況、濟(jì)南市商業(yè)租售價(jià)格水平，同時(shí)重點(diǎn)了解泉城路商圈發(fā)展趨勢(shì)及租售價(jià)格水平，并進(jìn)行了全面的實(shí)地調(diào)查。
一、調(diào)研目的
全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)支持。
二、調(diào)研時(shí)間
2004年3月12日～4月2日
三、信息來源
主要來自于濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局、泉城路管理委員會(huì)等政府部門及政府網(wǎng)站；濟(jì)南市多個(gè)大型商場(chǎng)及超市、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報(bào)、濟(jì)南時(shí)報(bào)等媒體，以及相關(guān)文字資料。
四、調(diào)研區(qū)域
濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。
五、調(diào)研對(duì)象
同類可比性商業(yè)物業(yè)、項(xiàng)目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。
六、調(diào)研內(nèi)容
1、濟(jì)南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)
2、區(qū)域市場(chǎng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)
3、濟(jì)南市主要商圈租售價(jià)格水平及人流、車流情況
七、信息整理
將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目總體功能定位及市場(chǎng)定位的研究。

注：本報(bào)告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地面一層商業(yè)物業(yè)。


前 言 2
第一部分 宏觀環(huán)境研究 6
一、濟(jì)南市2003年經(jīng)濟(jì)總量分析 6
二、濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 9
三、2003年商品房銷售情況 10
四、2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 11
第二部分 濟(jì)南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 13
一、濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)綜述 13
二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征 24
第三部分 濟(jì)南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 27
第四部分 濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 29
一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 29
二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 30
三、文化西路商業(yè)街租售價(jià)格 31
四、花園路、東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格 32
第五部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 35
一、經(jīng)四路路段 35
二、經(jīng)二路路段 35
三、泉城廣場(chǎng)周邊及花園路路段 36
附 表 37
附表1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表(含住宅、非住宅) 37
附表2 住房買賣分類情況表 38
附表3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格一覽表 39
附表4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 40
附表5 永興人防地下商城租金價(jià)格一覽表 41
附表6 文化西路商業(yè)街租金價(jià)格一覽表 42
附表7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 43
附表8 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價(jià)格一覽表 44
附表9 銀座商城 45
附表10 銀座購(gòu)物廣場(chǎng) 46
附表11 萬達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) 47
附表12 貴和購(gòu)物中心 48
附表13 貴和商廈 50
附表14 人民商場(chǎng) 51
附表15 洪樓大潤(rùn)發(fā)超市 52
附表16 濟(jì)南華聯(lián)商廈 53
附表17 嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) 54
表18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計(jì) 55
表19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計(jì) 56
表20 泉城廣場(chǎng)周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計(jì) 58
附表21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 60
附圖 商鋪調(diào)查價(jià)格鋪位（部分） 61



第一部分 宏觀環(huán)境研究
一、濟(jì)南市2003年經(jīng)濟(jì)總量分析
濟(jì)南市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1367.8億元，比上年增長(zhǎng)14.5%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)，為1997年以來7年間增速最高的年份，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值23632元，增長(zhǎng)13.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值105.0億元，增長(zhǎng)5.0%；第二產(chǎn)業(yè)599.6億元，增長(zhǎng)18.0%;第三產(chǎn)業(yè)663.2億元，增長(zhǎng)13.0%。
濟(jì)南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達(dá)到400萬人，GDP近幾年年遞增12.9%，到2007年全市將實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2100億元；另外，2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)商品零售總額雙雙超過500億元，分別達(dá)到504.9億元、533.2億元。
（一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長(zhǎng)
全市第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億元，增長(zhǎng)18.0%，比上年提高3.2個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中：工業(yè)增長(zhǎng)21.8%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.9個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?
2003年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值426.6億元，同比增長(zhǎng)22.4%，增幅水平達(dá)到了1993年以來的最高水平；銷售收入突破千億大關(guān)，達(dá)到1223.1億元，增長(zhǎng)33.3%，超過到2007年達(dá)到2500億元，年均增長(zhǎng)22%的速度，高出上年10.2個(gè)百分點(diǎn)；利稅首次超過百億，達(dá)到133.5億元，增長(zhǎng)42.4%。在281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長(zhǎng)的198種，占70.5%。其中，小型電子計(jì)算機(jī)（服務(wù)器）增幅達(dá)92%，背投彩色電視機(jī)增幅達(dá)42.5%。
（二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展
全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值180.3億元。種植業(yè)占59.4%（蔬菜占32.4%），牧業(yè)占33.8%，林業(yè)占5.7%，漁業(yè)占1.1%。蔬菜、畜牧產(chǎn)值比重達(dá)到全部農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的66.2%，成為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
從產(chǎn)量及增長(zhǎng)速度上看，糧食總產(chǎn)量220.6萬噸，比上年增長(zhǎng)16.2%；蔬菜總產(chǎn)量668.7萬噸，增長(zhǎng)5.5%；肉類產(chǎn)量36.9萬噸，增長(zhǎng)4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售收入500萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到109家，其中超億元企業(yè)12家。
（三）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三大亮點(diǎn)”呈現(xiàn)快速發(fā)展
高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到26%，比上年提高2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到343億元，同比增長(zhǎng)31.8%，高于全市平均增幅13.8個(gè)百分點(diǎn)。
個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額302.7億元，增長(zhǎng)19.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為56.8%。
對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)擴(kuò)大，全年完成外貿(mào)進(jìn)出口總額20.2億美元，比上年增長(zhǎng)35%。其中進(jìn)口額11.8億美元，增長(zhǎng)48%；出口額8.4億美元，增長(zhǎng)20.2%。
（四）固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)
全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資504.9億元，增長(zhǎng)24.8%。其中：基本建設(shè)完成投資180.1億元，比上年同期增長(zhǎng)31.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89.8億元，增長(zhǎng)17.4%。在完成投資中，住宅投資74.1億元，增長(zhǎng)15.4%，占據(jù)主體地位，達(dá)82.5%；辦公樓投資5.4億元，下降11.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資6.5億元，增長(zhǎng)225%。
（五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮活躍
商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務(wù)、旅游、教育培訓(xùn)、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步加快。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額533.2億元，增長(zhǎng)15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額433.2億元，增長(zhǎng)15.7%；餐飲業(yè)零售額74.4億元，增長(zhǎng)15.4%。
現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值198.5億元，比上年增長(zhǎng)15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)954.7萬人次，下降6.6%，旅游總收入72億元，下降8.5%。
濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告