南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告
南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告 目 錄 一、南京國(guó)際商城項(xiàng)目概況 …………………………………………………………2 1．發(fā)展商簡(jiǎn)介 …………………………………………………………………2 2．項(xiàng)目參與方 …………………………………………………………………3 3．項(xiàng)目概況 ……………………………………………………………………3 1. 選址分析……………………………………………………………4 2. 南京國(guó)際商城總體規(guī)劃介紹………………………………………5 3. 南京國(guó)際商城首期工程介紹………………………………………6 二、項(xiàng)目投資收益分析………………………………………………………………7 1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析……………………………………………………7 2．項(xiàng)目資金投入情況分析……………………………………………………7 3．項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測(cè)……………………………………………9 三、項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………………………12 四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析………………………………………………………………14 1．南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析……………………………………14 2．項(xiàng)目投資價(jià)值判斷…………………………………………………………15 備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為依據(jù) ，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 1. 南京國(guó)際商城項(xiàng)目概況 1．發(fā)展商簡(jiǎn)介 南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱公司）于1993年6月發(fā)起設(shè)立。目前公司總股本2 7123萬(wàn)股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率25.6%。 在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬(wàn)股，后10送5，最新定向募集法人股6086.2 5萬(wàn)股，由華夏證券包銷。 公司主要股東單位 南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司 武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司 中國(guó)石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司 恒通集團(tuán)股份有限公司 中國(guó)石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司 南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 中國(guó)人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司 中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司 中國(guó)農(nóng)房公司 安徽省國(guó)際信托投資公司 公司發(fā)展目標(biāo) 公司以建設(shè)和持有南京國(guó)際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主 要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國(guó)內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長(zhǎng)期持 有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來(lái)源的收租股概念的大型 公眾公司，為股東獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。 近期發(fā)展計(jì)劃 （從2001年11月始36個(gè)月的時(shí)間）： 建成首期工程（21萬(wàn)㎡）并開(kāi)業(yè)；與工程建設(shè)同步實(shí)現(xiàn)公司發(fā)行社 會(huì)公眾股并申請(qǐng)上市的目標(biāo)。 中期發(fā)展計(jì)劃 （從2005年2月始30個(gè)月的時(shí)間）： 建成二期工程（約16萬(wàn)㎡）并開(kāi)業(yè)。 長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃：拓展國(guó)內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的 收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。 2．項(xiàng)目參與方 建 筑 師：美國(guó)洛翰建筑師事務(wù)所 （美國(guó)，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （中國(guó)，上 海） 物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問(wèn)有限公司 （中國(guó)，香 港） 酒店管理：雅高國(guó)際酒店管理集團(tuán) （法國(guó)，巴 黎） 物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國(guó)，上 海） 法律顧問(wèn)：方和吳正和律師行 （中國(guó)，香 港） 發(fā) 展 商：南京國(guó)際集團(tuán)股份有限公司 南京國(guó)際商城建設(shè)有限公司（中外合資） 3．項(xiàng)目概況 南京國(guó)際商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項(xiàng)目總建筑 面積為37萬(wàn)平米。 （1）選址分析 南京國(guó)際商城項(xiàng)目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年（ 1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦路學(xué)堂，民國(guó)臨時(shí)政府參 議院舊址等文物古跡52處，其中市級(jí)以上文物保護(hù)單位9處，區(qū)域內(nèi)的古林公園、國(guó)際園 、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最 著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的 石頭城遺址，現(xiàn)為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位。 轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場(chǎng)地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品一條街是 南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國(guó)創(chuàng)建文明城市活動(dòng)百家 示范點(diǎn)”之一，也是全國(guó)十五條“百家萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范街”之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)， 東起中央路，西至山西路廣場(chǎng)，全長(zhǎng)1100米，沿街共有大小商店174家，總營(yíng)業(yè)面積563 60平米，其中商場(chǎng)5家、名牌專賣店25家、特色商店40家、金融網(wǎng)點(diǎn)9家，湖南路東端將 規(guī)劃建成全國(guó)規(guī)模最大的江蘇省書(shū)城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂(lè)等諸多 功能于一體，以其獨(dú)具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來(lái)都市風(fēng)貌的雛型。 鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校28所，有五臺(tái)山體育中心 和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每?jī)赡昱e辦一次鼓樓 金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動(dòng)豐富多彩。八十年代以來(lái)，改革開(kāi)放使鼓樓區(qū)充滿了生機(jī)和活力 。 南京國(guó)際商城項(xiàng)目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動(dòng) 中心——江蘇展覽館隔街相對(duì)，緊鄰四星級(jí)玄武飯店，并與南京唯一的國(guó)家級(jí)商業(yè)示范街 湖南路毗鄰。近鄰南京國(guó)際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅30 0余米。南京國(guó)際商城項(xiàng)目、南京市政府、江蘇省政府所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是 南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)。 基地現(xiàn)狀 南京國(guó)際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè) 為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達(dá)寧滬高速巴士總站、南京火 車站和長(zhǎng)江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。北面新模范馬路連接玄武湖湖底 隧道，可直達(dá)新莊南京國(guó)際會(huì)展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄 武門站與項(xiàng)目緊鄰。 項(xiàng)目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢(shì)，依托玄武湖秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，擁有公交和地 鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢(shì)。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、CBD位置使項(xiàng)目 其獨(dú)占鰲頭的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。 （2）南京國(guó)際商城總體規(guī)劃介紹 南京國(guó)際商城作為一個(gè)多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬(wàn)平米?？傮w 布局結(jié)合基地東向面對(duì)玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位置，組成以主塔 南京國(guó)際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。平面布置的重點(diǎn)是在中 央路開(kāi)辟中心廣場(chǎng)，以與城市主干道形成良好的空間尺度關(guān)系。此面積達(dá)8000平米的弧 形柱廊廣場(chǎng)，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“Shopping Mall”的主入口。 南京國(guó)際商城即使以當(dāng)今最先進(jìn)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個(gè)巨大無(wú)比高水準(zhǔn)的多功能 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它將零售、娛樂(lè)、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級(jí)公寓和公眾停車場(chǎng)融匯于 統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。南京國(guó)際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水 準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資 城建重大項(xiàng)目。 （3）南京國(guó)際商城首期工程介紹 南京國(guó)際商城項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計(jì)21.3萬(wàn)平米； 第二期為主樓，約16萬(wàn)平米。 首期工程融匯以下四個(gè)建筑功能： 裙 樓 位于八層裙樓（約8.4萬(wàn)平米）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型復(fù)合商業(yè)設(shè) 施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休閑娛樂(lè)等不同服務(wù) 業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式”的完善服務(wù)。名店世界采 光中庭廣場(chǎng)逾千平米，室內(nèi)步行商業(yè)街寬達(dá)9米，休閑空間設(shè)施充裕。在這里，購(gòu)物不再 是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心， 展覽大廳面積逾萬(wàn)平米，透過(guò)二百米長(zhǎng)的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普 通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動(dòng)將變得輕松、愉快和更 具魅力。 南 塔 樓 南塔樓35層，高度146米。 南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國(guó)際酒店（四星級(jí)），約300個(gè)房間（含北塔 樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國(guó)雅高（Accor）國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理。 南塔樓下部（11- 22層）為面積約2.6萬(wàn)平米高科技商務(wù)辦公樓，按照國(guó)際公認(rèn)的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn)BACnet（ 建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改 變間隔。 北 塔 樓 北塔樓38層，高度149米。 北塔樓自11層- 38層為面積約4.2萬(wàn)平米的高檔公寓，共有130套建筑面積在240平米- 370平米之間的南北躍層復(fù)式單位，或者可稱為空中別墅。 裙 樓的天臺(tái)花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂(lè)部會(huì)所。 首期工程含4萬(wàn)多平米的兩層地庫(kù)，容納625個(gè)汽車車位。 二、項(xiàng)目投資收益分析 1．項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析 南京國(guó)際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年，合計(jì)66個(gè)月，工 期從2001年11月開(kāi)始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè)，總 建筑面積為213，617平方米，工期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，2001年11月動(dòng)工至2004年10月結(jié)束； 二期工程為60層主塔以及裙樓建設(shè)，總建筑面積158，025平方米，工期預(yù)計(jì)為30個(gè)月。 2．項(xiàng)目資金投入情況分析 依據(jù)《南京國(guó)際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為242882萬(wàn)元，其中一 期工程靜態(tài)投資為119046萬(wàn)元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬(wàn)元。一期工程投資情況如 下： A．土地費(fèi)用： 16800萬(wàn)元 B．工程費(fèi)用： 79569萬(wàn)元 C．其他費(fèi)用： 17008萬(wàn)元 D．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）： 5669萬(wàn)元 總投資：119046萬(wàn)元（折合單位成本5573元/㎡） 需要說(shuō)明的是，在預(yù)計(jì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì) 投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。 南京國(guó)際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃： 一期工程： o 公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元 ； o 以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)建設(shè)資金貸款約2億元； o 工程進(jìn)度至±0時(shí)開(kāi)始預(yù)售，以建設(shè)期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計(jì)劃 及綜合市場(chǎng)各種潛在因素）約為6億元； o 資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措 資金。 二期工程： o 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二期工程的建設(shè) ； o 資金缺口部分通過(guò)貸款、上市籌資或引進(jìn)投資者。 3．項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測(cè) 1. 一期工程市值預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)依據(jù) 南京市目前同類相似物業(yè)的售價(jià)水準(zhǔn) 表1 各建筑功能銷售單位和總價(jià) |建筑功能 可售面積 銷售價(jià)格 銷售總價(jià) | |（㎡） （元/㎡） （萬(wàn)元） | |北塔樓公寓 42044 8000 33635 | |南塔樓辦公 26598 10000 26598 | |南塔樓酒店 22140 13000 28782 | |裙樓商場(chǎng) 84229 20000 168454 | |北塔樓會(huì)所 5722 9800 5608 | |地庫(kù)車位 625（個(gè)） 25（萬(wàn)元/個(gè)） 156625 | |總 計(jì) 278702 | 項(xiàng)目首期工程市值總價(jià)及凈現(xiàn)金收入 首期工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬(wàn)元 （2）一期工程建成后收益預(yù)測(cè) 南京國(guó)際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期，開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售，這就意味著 項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。 實(shí)施銷售依據(jù)： o 南京國(guó)際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售 、出租水準(zhǔn)而定； o 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70- 80%的比例，正常經(jīng)營(yíng)年按90%的比例取定； o 出售率的取定：商場(chǎng)、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30% 、經(jīng)營(yíng)期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售； o 各種稅費(fèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??； o 折舊年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開(kāi)辦費(fèi)、室內(nèi)裝飾、不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為 10年，均采用分大類直線折舊； o 出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的10%計(jì)取； o 一期工程物業(yè)租售模式：商場(chǎng)：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式 酒店、北塔住宅均100%...
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