錦繡家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告
錦繡家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

項(xiàng)目編號(hào)：錦繡估字[2004]198號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)：錦繡家園

總造價(jià)：77785378.64元 樓面造價(jià)：1578.82元/M2

土地面積：22127M2 建筑面積：49268.1M2

建筑密度：30% 容積率：3 綠化率：30%

建設(shè)單位：錦繡家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李富華

編制單位：錦繡家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

編制負(fù)責(zé)人：李富華 編制審核人：黃永春

編制人：歐陽(yáng)白雪 編制日期：2004-9-12
目錄

一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………………………………………………………………………………1
1、項(xiàng)目名稱(chēng)
2、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)
3、項(xiàng)目性質(zhì)
4、項(xiàng)目規(guī)模
5、投資方式
6、項(xiàng)目建設(shè)單位
7、項(xiàng)目使用功能設(shè)置
8、項(xiàng)目的實(shí)施
二、編制說(shuō)明…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、錦銹家園成本計(jì)算表……………………………………………………………………………………………………………………2
四、錦銹家園面積和銷(xiāo)售收入表……………………………………………………………………………………………………………5
五、錦銹家園經(jīng)濟(jì)分析表……………………………………………………………………………………………………………………6
六、錦繡家園敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………………………7



一、項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：錦繡家園
2、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)：錦繡家園路
3、項(xiàng)目性質(zhì)：集商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)、旅宿、辦公于一體的綜合小區(qū)
4、項(xiàng)目規(guī)模：
（1）占地面積：總占地面積22127平方米（折合33.19畝）
（2）住宅總套數(shù)：621套
（3）總建筑面積：49268.1 平方米
其中：?jiǎn)诬?chē)庫(kù)1197.1平方米
商業(yè)鋪面8474平方米
住宅38397平方米
公建1200平方米
（4）估算總造價(jià)：7778.54萬(wàn)元，綜合單方造價(jià)為1578.82元/平方米
5、投資方式：自籌資金
6、項(xiàng)目建設(shè)單位：錦繡家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
7、項(xiàng)目使用功能設(shè)置
（1）1、2、3號(hào)樓地層為商業(yè)鋪面
（2）1、2、3號(hào)樓二樓為餐廳及娛樂(lè)性用房
（3）1、2、3號(hào)樓三、四樓為旅宿及辦公用房
8、項(xiàng)目的實(shí)施
項(xiàng)目于2004年底開(kāi)工，逐步開(kāi)發(fā)，計(jì)劃在2008年底全部建成投入使用。
二、編制說(shuō)明
1、部分項(xiàng)目造價(jià)為概算數(shù)據(jù)。
2、按均衡投入來(lái)計(jì)算建設(shè)期利息（計(jì)算本金為直接費(fèi)）。
三、錦銹家園成本計(jì)算表
四、錦銹家園面積和銷(xiāo)售收入表
五、錦銹家園經(jīng)濟(jì)分析表
六、錦繡家園敏感性分析表


錦繡家園成本計(jì)算表

編碼 工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng) 計(jì)量單位 工程量 單價(jià)或費(fèi)率 造價(jià)或費(fèi)用(元) 樓面造價(jià)(元/M2) 百分比(%) 計(jì)算公式或說(shuō)明
1. 一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 0 0 11983995 243.24 15.41%
1-1-1 征地費(fèi)（拍賣(mài)價(jià)） 畝 33.19 350000 11616500 235.78 14.94% 按實(shí)際發(fā)生
1-1-1 土地契稅 元、% 11616500 3 348495 7.07 0.45%
1-1-1 土地登記公證費(fèi) 筆 1 19000 19000 0.39 0.03%
2. 二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi) 0 0 7423139.9 150.67 9.55%
2-1-1 地形圖測(cè)繪費(fèi) 平方米 22127 0.14 3097.78 0.06 0.01% 按土地面積0.14元/平方米
2-1-2 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（定點(diǎn)費(fèi)） 平方米 22127 2 44254 0.9 0.06% 土地面積2元/平方米
2-2-1 地質(zhì)勘察費(fèi) 米 1200 55 66000 1.34 0.09% 按鉆深55元/米
2-2-2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按10元/平方米（建筑面積）
2-3-1 城市市政建設(shè)配套費(fèi)（一級(jí)地段） 平方米 48068.1 75 3605107.5 73.17 4.64% 按75元/平方米（建筑面積）
2-4-1 規(guī)劃管理費(fèi) 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 土建造價(jià)的3‰
2-6-1 放線費(fèi) 點(diǎn) 60 326 19560 0.4 0.03% 放線點(diǎn)326元/點(diǎn)
2-11-1 招標(biāo)費(fèi) 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造價(jià)的1‰計(jì)算
2-13-1 監(jiān)理費(fèi) 元、‰ 26437455 2 52874.91 1.07 0.07% 按土建工程造價(jià)的2‰計(jì)算
2-14-1 預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi) 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造價(jià)的3‰計(jì)算
2-15-1 消防配套費(fèi) 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按3元/平方米計(jì)算（非營(yíng)業(yè)公共配套免）
2-16-1 施工合同鑒證費(fèi) 元、‰ 26437455 1 26437.46 0.54 0.04% 按土建工程造價(jià)的1‰計(jì)算
2-17-1 噪音費(fèi) 月 50 1600 80000 1.62 0.11% 1600元/月.幢
2-18-1 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi) 元、‰ 26437455 3 79312.37 1.61 0.11% 按土建工程造價(jià)的3‰計(jì)算
2-19-1 避雷安裝檢測(cè)費(fèi) 支 48 55 2640 0.05 0.01% 檢測(cè)避雷針55元/支
2-20-1 防洪堤工程建設(shè)管理費(fèi) 平方米 48068.1 3 144204.3 2.93 0.19% 按竣工面積3元/平方米計(jì)算
2-21-1 人防管理費(fèi) 平方米 49268.1 10 492681 10 0.64% 按建筑面積10元/平方米計(jì)算
2-22-1 防空地下室易地建設(shè)費(fèi) 平方米 2000 800 1600000 32.48 2.06% 按地層面積800元/平方米計(jì)算
2-24-1 工地管理費(fèi) 項(xiàng) 10 5000 50000 1.01 0.07% 按5000元/項(xiàng)
2-26-2 墻改費(fèi)（民用） 平方米 49268.1 4.6 226633.26 4.6 0.3% 民用建筑4.6元/平方米
2-27-1 建筑方案評(píng)審費(fèi) 平方米 49268.1 0.2 9853.62 0.2 0.02% 0.2元/平方米
2-29-1 白蟻預(yù)防費(fèi) 平方米 49268.1 2 98536.2 2 0.13% 按3元/平方米(建筑面積)
3. 三、建筑安裝工程費(fèi) 0 0 34065243.5 691.43 43.8%
3-1-1 樁工程 平方米 48068.1 50 2403405 48.78 3.09% 按概算造價(jià)
3-1-3 土建工程 平方米 48068.1 550 26437455 536.6 33.99% 按概算造價(jià)
3-2-1 室內(nèi)供水供電、線路安裝工程 平方米 49268.1 35 1724383.5 35 2.22% 按概算造價(jià)
3-2-2 電梯安裝工程 項(xiàng) 10 350000 3500000 71.04 4.5% 按概算造價(jià)
4. 四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi) 0 0 5848500 118.71 7.52%
4-1-1 道路工程 平方米 10000 100 1000000 20.3 1.29% 按概算造價(jià)
4-1-2 室外排污排水工程 米 500 410 205000 4.16 0.27% 按概算造價(jià)
4-2-1 圍墻工程 項(xiàng) 1 100000 100000 2.03 0.13% 按概算造價(jià)
4-3-1 室外供電安裝工程 項(xiàng) 1 900000 900000 18.27 1.16% 按概算造價(jià)
4-4-1 綠化工程 平方米 6600 60 396000 8.04 0.51% 按概算造價(jià)
4-5-1 路燈安裝工程 盞 50 350 17500 0.36 0.03% 按概算造價(jià)
4-8-1 供配電增容費(fèi)（貼費(fèi)） 千瓦 3000 750 2250000 45.67 2.9% 按750元/千瓦
4-13-1 公共配套設(shè)施費(fèi)（托兒所） 平方米 1200 700 840000 17.05 1.08% 按概算造價(jià)
4-13-4 公共配套設(shè)施費(fèi)（文化活動(dòng)站） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造價(jià)
4-13-7 公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造價(jià)
4-13-11 公共配套設(shè)施費(fèi)（單車(chē)棚） 平方米 60 700 42000 0.85 0.06% 按概算造價(jià)
4-13-12 公共配套設(shè)施費(fèi)（垃圾中轉(zhuǎn)站） 平方米 20 700 14000 0.28 0.02% 按概算造價(jià)
ZJF 直接費(fèi) 0 0 59320878.4 1204.04 76.27% 1.+2.+3.+4.共4項(xiàng)的和
5. 五、管理費(fèi) 0 0 1930430.79 39.18 2.49%
5-1-1 建設(shè)管理費(fèi)（1.65%） 元、% 59320878.4 1.65 978794.49 19.87 1.26% 直接費(fèi)的1.65%
5-2-1 銷(xiāo)售管理費(fèi) 元、% 95163630 1 951636.3 19.32 1.23%
6. 六、稅費(fèi) 0 0 7180768.05 145.75 9.24%
6-2-1 營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%） 元、% 95163630 5.5 5233999.65 106.24 6.73% 按出售房屋總價(jià)款的5.5%
6-2-2 帶征所得稅 元、% 95163630 1.5 1427454.45 28.97 1.84%
6-2-3 印花稅 元、‰ 95163630 1 95163.63 1.93 0.13% 銷(xiāo)售額的1‰
6-5-1 建筑面積測(cè)量費(fèi) 平方米 49268.1 1.7 83755.77 1.7 0.11%
6-4-3 房屋竣工總登記費(fèi) 元、‰ 76020000 1 76020 1.54 0.1% 按評(píng)估價(jià)的1‰
6-5-1 教育附加費(fèi) 元、% 26437455 1 264374.55 5.37 0.34% 按土建造價(jià)的1%計(jì)算
7. 七、利息 0 0 7573675.05 153.72 9.74%
7-1-1 利息（按年利率均衡投入） 元、% 59320878.4 5.85 7573675.05 153.72 9.74% 按直接費(fèi)，年利率5.85%計(jì)算
8. 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 0 0 1779626.35 36.12 2.29%
8-1-1 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按直接費(fèi)計(jì)） 元、% 59320878.4 3 1779626.35 36.12 2.29%
錦繡家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告