廣場可行性研究報告
[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報告（規(guī)范研究，全文共賞） [center]目錄 第一章 惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況…………………………………………………………… 05 1．1 惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況……………………………………………………………………05 1．2 惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點…………………………………………………………………06 1．3 惠州市的區(qū)位條件…………………………………………………………………………… 08 1．4 南海石化項目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)……………………………………………………10 1．5 惠州市在珠三角的地位和作用…………………………………………………………… 11 第二章 項目概括……………………………………………………………………………………………… 12 2．1 研究基礎(chǔ)……………………………………………………………………………………………… 12 2．1．1 研究依據(jù) ………………………………………………………………………………… 13 2．1．2 項目參數(shù) ………………………………………………………………………………… 13 2．2 研究過程…………………………………………………………………………………………… 14 2．2．1 研究目的 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．2 研究人員 ………………………………………………………………………………… 14 2．2．3 研究內(nèi)容 ………………………………………………………………………………… 15 2．2．4 研究方法 ………………………………………………………………………………… 15 2．3 項目背景…………………………………………………………………………………………… 16 2．3．1 發(fā)展商簡介 ……………………………………………………………………………… 16 2．3．2 項目概況 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．3 總體布局 ………………………………………………………………………………… 17 2．3．4 交通組織 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．5 建筑功能 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．6 建筑造型 ………………………………………………………………………………… 18 2．3．7 消防及分區(qū) ……………………………………………………………………………… 18 2．4 區(qū)域特點…………………………………………………………………………………………… 18 2．4．1基本描述 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．2總體布局 …………………………………………………………………………………… 19 2．4．3道路系統(tǒng) …………………………………………………………………………………… 20 2．4．4公共設(shè)施配置 …………………………………………………………………………… 21 2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃 …………………………………………………………………………… 21 第三章 惠州市商品房需求狀況…………………………………………………………………………… 22 3．1 基本情況…………………………………………………………………………………………… 22 3．2 住宅建設(shè)和消費………………………………………………………………………………… 23 3．3 需求主要指標(biāo)………………………………………………………………………………………… 23 3．4 需求祈求……………………………………………………………………………………………… 24 3．5 對環(huán)境及配套要求…………………………………………………………………………………… 26 第四章 惠州市商品房供給狀況………………………………………………………………………… 27 4．1 商品房供給總量及特點………………………………………………………………………… 27 4．2 住宅市場發(fā)展趨勢……………………………………………………………………………… 28 第五章 個案分析…………………………………………………………………………………………… 31 5．1 總體供給狀況……………………………………………………………………………………… 31 5．2 個案分析…………………………………………………………………………………………… 31 第六章 項目評估…………………………………………………………………………………………… 34 6．1項目概括……………………………………………………………………………………………… 34 6．2項目優(yōu)勢……………………………………………………………………………………………… 34 6．3項目劣勢……………………………………………………………………………………………… 36 第七章 市場容量…………………………………………………………………………………………… 36 7．1項目市場定位………………………………………………………………………………………… 36 7．2目標(biāo)客戶分析……………………………………………………………………………………… 37 7．3銷售價格預(yù)測…………………………………………………………………………………………… 37 7．4市場容量估算…………………………………………………………………………………………… 38 第八章 初步成本分析……………………………………………………………………………………… 40 8．1項目基本裝修標(biāo)準(zhǔn)………………………………………………………………………………… 40 8．2項目開發(fā)組織……………………………………………………………………………………… 41 8．3土地成本……………………………………………………………………………………………… 43 8．4建安成本…………………………………………………………………………………………… 43 8．4．1 土建及裝修工程成本 ………………………………………………………………… 43 8．4．2設(shè)備安裝工程成本 ……………………………………………………………………… 43 8．5前期費用 …………………………………………………………………………………………… 43 8．6項目其它不可預(yù)見費 ……………………………………………………………………………… 44 8．7開發(fā)期稅、費 ……………………………………………………………………………………… 44 8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費 ………………………………………………… 44 8．9本項目靜態(tài)總投資 …………………………………………………………………………… 44 8．10本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例 ………………………………………………………… 45 第九章 財務(wù)效益估算 …………………………………………………………………………………… 45 9．1項目開發(fā)前景 …………………………………………………………………………………… 45 9．2財務(wù)效益初步估算 ……………………………………………………………………………… 46 9．3項目總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………………………………………………………55 9．4項目敏感性分析…………………………………………………………………………………… 56 9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析…………………………………………………………………… 57 第十章 結(jié)論及建議……………………………………………………………………………………… 59 10．1研究結(jié)論 ………………………………………………………………………………………… 59 10．2可行性建議…………………………………………………………………………………………… 60 惠州**廣場可行性研究報告 本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、 有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機(jī)會研究、初步可行性研究和最 終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度，對本項目進(jìn)行規(guī) 范的可行性研究，本項研究的原則是： ◆ 項目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜 西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā) 市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面 參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正 在建設(shè)和已經(jīng)竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。 ◆ 總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資 興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較 是根據(jù)對本項目周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按 照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式， 結(jié)合本項目的實際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。 ◆ 本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng) 驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計 算模式以及測算要求。 第一章 惠州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1．1惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展概況 惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港 、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫 貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。 惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改革 開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng) 業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市 之后，全市經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時期。 20多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實力大大增強(qiáng)，社會和經(jīng)濟(jì)面貌 都發(fā)生了巨大的變化。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土， 從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。 2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番 多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博 羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里， 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33. 72萬，其中戶籍人口（常住人口）283.02萬人，外來人口（暫住人口）50.7萬人。全市 現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬 ；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。 1．2惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展歷程與特點 縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是 改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。第一階 段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始 實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年達(dá) 到33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年達(dá)到218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4 .6%，1988年達(dá)到27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年達(dá)到2.08億元； 工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年達(dá)到20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年達(dá) 到1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大發(fā)展到1988年退居第二的位置，但該階段 第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠 州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出 現(xiàn)質(zhì)的飛躍。 1989—1993年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷 了前所未有的大發(fā)展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資 年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37...
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