駿景南苑項目可行性研究報告
駿景南苑項目可行性研究報告 （東區(qū)） 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司 二00二年十月 目 錄 一、項目名稱 3 二、項目地點 3 三、項目背景 3 四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3 1. 發(fā)展商簡介 3 2. 投資商簡介 4 五、項目規(guī)劃設計 5 1. 總體規(guī)劃 5 2. 主要經(jīng)濟技術指標 5 3. 形態(tài)結構規(guī)劃 6 4. 住宅基本戶型 7 六、市場分析及發(fā)展前景 7 1. 2001年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 7 2. 項目市場分析 10 1. 優(yōu)越的地理位置 11 2. 配套完善，生活便利 11 3. 周邊樓盤分析 12 4. 項目的發(fā)展前景 12 七、項目資金籌集 12 八、基礎數(shù)據(jù)說明………………………………………………………………..13 九、項目開發(fā)與銷售計劃………………………………………………………..13 十、財務分析 14 1. 銷售收益估算表 14 2. 利潤估算表 14 3. 現(xiàn)金流量表 15 十一、項目評估結果 16 駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報告 一·項目名稱 駿景南苑 二·項目地點 廣州市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字 （1997）第136號。項目東側為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側 為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。 三·項目背景 第一、廣州市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。廣州市具有龐 大的房產(chǎn)消費群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。 第二、廣州市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中 心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之 地。 第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎?？梢哉f“駿景 南苑”的開發(fā)是應消費者之求，按需而開，順勢而生。 第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司”，與“駿景花園”開發(fā) 商“廣州合生科技園房地產(chǎn)有限公司”是一套人馬，有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術力量，在小 區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎和豐富的經(jīng)驗。 四·項目開發(fā)企業(yè)概況 （一）發(fā)展商簡況 廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司是由廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬處女島） 南博置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣州市工商行政管理局批準于二00一年 六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經(jīng)營期限為30年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā) 中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)廣州市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地 證字（1997）第136號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路 西面地段土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃 總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米 。 合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事長肖燕霞系由南博置業(yè)公 司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室 、財務部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學歷20人，中級職 稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 廣州天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權及5%注冊 資本。 外方 南博置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實 力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項 目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為26213 00平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房 地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。 合生創(chuàng)展集團擁有完整合理的內(nèi)部結構及各方面專業(yè)人員，在廣州市房地產(chǎn)市場競 爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢 ，從設計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建 設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從 而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，合生創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢 。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在廣州市各具特 色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售 率達90%以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信 用關系，取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。 目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設計總建筑面積260萬平 方米）；珠江帝景（占地1000畝，設計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580 畝，設計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設計總建筑面積45萬平方米 ）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開 發(fā)，將更顯“合生”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。 五·項目規(guī)劃設計 駿景南苑將建設成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善 的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質生活環(huán) 境。 （一）、總體規(guī)劃 駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地 理位置，全部用于建造13- 19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建 筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。 1. 規(guī)劃結構力圖淡化組團模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結構模式，削弱組團形態(tài)，規(guī)劃 的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。 2. 以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。 3. 住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結合的方式 形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。 4. 小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng) 走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。 （二）、駿景南苑主要經(jīng)濟技術指標 1、規(guī)劃用地平衡表： [pic]2、主要經(jīng)濟技術指標表： |項 目 |數(shù) 量 |單 位 | |總征用地 |253965 |平方米 | |總規(guī)劃用地 |162000 |平方米 | |總建筑面積 |4940905 |平方米 | |其中：1、住宅建筑面積 |466008 |平方米 | 2、其中公建面積 |28082 |平方米 | | |綠地面積 |15680 |平方米 | |道路面積 |54040 |平方米 | |綠地率 |33.9 |% | |容積率 |3.05 | | |建筑密度 |25 |% | |居住總戶數(shù) |3628 |戶 | |居住總人口 |12698 |人 | |人口毛密度 |783.8 |人/公頃 | (三)、形態(tài)結構規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。 住宅設計—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室 內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均 以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位 架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空 層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的 特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。 （四）、住宅基本戶型 小區(qū)設計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型 ，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）。 六·市場分析及發(fā)展前景 1. 2001年市場分析 廣州市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障 1. 近幾年，廣州市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13 %、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來廣州居民收入的持續(xù) 增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比 分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預計增長速度仍會達到12%，如果按國 際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負擔，1998年廣州的這一比例超過 了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5- 8，居民的有效購房能力大大提高。 2. 房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元，比前年 同期增長13.74%，房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5 ：1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。 3. 買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計，2000年44%潛在消費者家 庭月收入達3000- 6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟環(huán)境 進一步改善。當中20- 40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。 近城買家認為3000- 5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/M2，與上半年3807元/ M2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。 政府政策與市政配套建設，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 1. 政府出臺新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費，另一方面 保護消費者。例如：①、金融界推出“零首期”業(yè)務，二手樓按揭業(yè)務，建立二 手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地 提供給求購者，從而使集團購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù) 市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長 99%，達到125.47萬平方米。②、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市； ③、“提高預售政策門檻”，“實行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺 ，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領市場，從而保護消費者利益，保 證市場運作更規(guī)范更有效。 2. 市政配套建設上新臺階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。 1. 新世紀廣州城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、 花都撒市改區(qū)，廣州將向國際化大都市發(fā)展。花都發(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺 建成廣州的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境 更趨于合理。此舉使廣州成為真正的山水海濱城市，并使廣州房地產(chǎn)開發(fā) 格局產(chǎn)生重大變化。 2. 地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設等將使琶洲板塊炙 手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺...
駿景南苑項目可行性研究報告