青島國大天韻整合推廣方案
該項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨北海路，南臨臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清街，距**市政府一公里，緊臨**高速公路出口處，向北是**市城市公園，是**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不可多得的大規(guī)劃高素質(zhì)樓盤。
目前項(xiàng)目正處于啟動(dòng)階段，將經(jīng)歷一個(gè)較長的開發(fā)和銷售周期，可以預(yù)測，在項(xiàng)目的開發(fā)和銷售期間必定會(huì)出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動(dòng)等外部影響因素。
要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在**市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來市場動(dòng)蕩考驗(yàn)，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項(xiàng)目注入獨(dú)特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個(gè)性，樹立起“**天韻”品牌價(jià)值體系，以特色附加價(jià)值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，賦予項(xiàng)目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項(xiàng)目品牌。
項(xiàng)目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須具有超前意識(shí)，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識(shí)作支撐則會(huì)輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時(shí)，本案要樹立一個(gè)差異化的形象，與**市其它樓盤拉開距離，給自己一個(gè)鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時(shí)段，進(jìn)行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。

二、**市場簡要分析
隨著半島城市群的崛起，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，**越來越受到重視與關(guān)注，**市是半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心和聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。作為半島地區(qū)的工業(yè)強(qiáng)市，商業(yè)、金融、貿(mào)易延伸地，**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的美好前景無可限量。而項(xiàng)目所在的北海路景觀大道則是**市新時(shí)期飛速發(fā)展的重要門戶形象工程，因此，“**天韻”建成后將成為北海路景觀大道一個(gè)標(biāo)志性建筑，也將成為體現(xiàn)**現(xiàn)代都市面貌的一道亮麗風(fēng)景。
隨著**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷地發(fā)展建設(shè)，“**天韻”必將成為“成熟、優(yōu)越、高尚”居住區(qū)的代名詞。

三、項(xiàng)目的基本狀況
（一）項(xiàng)目概況
◎“**天韻”是由**國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的綜合性居住小區(qū)項(xiàng)目。
◎**天韻位于**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨北海路，南為臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清街，往南兩公里即到**市政府和市民廣場，向北不到一千米即到濟(jì)青高速公路出口處，玉清街以北是**市城市公園。
◎**天韻總占地面積367238㎡，總建筑面積442341㎡，多層建筑面積228772㎡，小高層建筑面積147062㎡，公共服務(wù)設(shè)施建筑面積66507㎡，
◎建筑密度24.7%，容積率1.4，綠地率38%，總戶數(shù)3276戶，臨時(shí)停車泊位661輛，地下停車泊位1080輛。
◎項(xiàng)目有多層、小高層、高層、疊排、排屋、單身公寓等建筑形態(tài)，戶型面積從40㎡~220㎡，分期開發(fā)，一期共有24棟建筑。

（二）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析
優(yōu)勢分析：
◎區(qū)域氛圍：北海路是**市景觀大道，道路兩側(cè)規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)美，這一區(qū)域具有良好的居住氛圍。
◎地理位置：東臨北海路、南為臥龍街、西倚通亭街、北靠玉清街，與區(qū)政府、市民廣場遙遙相望，周邊開發(fā)在即，升值期望值數(shù)極高。
◎環(huán)境優(yōu)美：玉清街以北是**市城市公園，北海路景觀優(yōu)美，綠化已經(jīng)初步成形，開發(fā)區(qū)政府把本項(xiàng)目定位于**市門戶形象工程。
◎交通方便：位于北海路主干道，四面臨街，出入市區(qū)繁華地帶方便、快捷。
劣勢分析：
◎開發(fā)周期較長，周邊公建設(shè)施相對(duì)滯后。
◎**市整體樓市競爭日趨激烈，閑置面積呈擴(kuò)大之勢，給銷售帶來一定難度。
◎國家宏觀調(diào)控，出臺(tái)系列措施，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)形成一股隱形壓力。
機(jī)會(huì)分析
◎目前**開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)速度已經(jīng)放緩，可趁機(jī)占領(lǐng)市場份額。
◎開發(fā)區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美，緊臨區(qū)政府、人民廣場，購房升值空間較大。
威脅分析
◎**樓市上房源眾多，出售速度相對(duì)緩慢。
◎**市開發(fā)區(qū)本地購買力有限。
◎目前**開發(fā)區(qū)樓市市場存量房比較多，而且價(jià)格漲勢不甚樂觀。

第二章 定位/緣起

一、定位建議
產(chǎn)品的開發(fā)理念必須根植于政府宏觀規(guī)劃、目標(biāo)客源的需求特點(diǎn)、自然地理?xiàng)l件、自身地塊條件等多方面的考慮，同時(shí)要有前瞻性的超前意識(shí)，考慮到項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性、生態(tài)化、文化特色。設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)以滿足舒適、便利、安全、衛(wèi)生和美觀等要素的科學(xué)居住環(huán)境為依據(jù)。創(chuàng)造出以人為本、既有統(tǒng)一規(guī)劃主題風(fēng)格又有個(gè)性特點(diǎn)及時(shí)代氣質(zhì)，將居住、景觀、文化相互融合的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。同時(shí)規(guī)避客源產(chǎn)品需求矛盾。
縱觀**市各個(gè)樓盤，大都以“時(shí)尚”、“國際”定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。地產(chǎn)文化要實(shí)現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實(shí)質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識(shí)形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識(shí)灌注到產(chǎn)品之中。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因?yàn)榕c文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。地產(chǎn)是在利用文化，但同時(shí)也是在創(chuàng)造文化。我們提出本項(xiàng)目的
青島國大天韻整合推廣方案