關(guān)于加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的有關(guān)問題(ppt)
關(guān)于加強房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的有關(guān)問題
中國銀監(jiān)會政策法規(guī)部
徐XX/處長
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題
房地產(chǎn)貸款增長過猛
1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達到6616億元,年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達到8258億元，年均增長113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7532億元，個人住房貸款余額為11412億元，保持了增長的勢頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題
盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人貸款余額占整個貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢迅猛.必須重視風(fēng)險防范.
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題
國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款）的手段和能力均很不足
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理中存在的問題
2002年11月份,人行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險應(yīng)采取的措施
1.要加強對銀行貸款風(fēng)險的監(jiān)控
1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號文對高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲備貸款等作了原則要求.
2)各行都加大了對抵押物與信用擔(dān)保方的核實力度
但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險,如:惡意騙取,挪用,故意違約
解決辦法:建立全面評估貸款對象的風(fēng)險監(jiān)控體系
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
關(guān)于加強土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)
設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險提示的通知
一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來的風(fēng)險。在發(fā)放土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟政策變化對銀行貸款的影響，認真研究國家有關(guān)法律法規(guī)對土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測政策變化對貸款風(fēng)險的影響范圍和程度
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
二、確保貸款項目合法合規(guī)。土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實防范此類貸款的法律風(fēng)險。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
四、準(zhǔn)確評估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實際可實現(xiàn)價值，關(guān)注土地價格的周期性變化。發(fā)放土地儲備貸款，主要是以土地儲備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來還款保障。部分地方因為土地儲備和土地儲備貸款管理缺陷較多，土地真實價值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險和市場風(fēng)險，應(yīng)予以高度關(guān)注。

防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
五、注意控制貸款集中度，加強信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財政還款能力，少數(shù)地方甚至超過了未來幾年地方政府財政收入及土地收益總和。要建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報機制，嚴(yán)格控制土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中度風(fēng)險，防止競相向某些地區(qū)的土地儲備項目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險積聚
防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險采取的措施
六、建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評估體系，持續(xù)監(jiān)測還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設(shè)項目的特點和規(guī)律，按照土地儲備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場價格預(yù)測等因素，建立土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評估體系，尤其是對未來現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測和評估，及時認真地作出授信和授信變化的決策。要認真總結(jié)經(jīng)驗，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。


七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營原則或達不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項目，對風(fēng)險狀況出現(xiàn)變化的項目也要具體問題具體分析，注意區(qū)別對待，積極做好工作，加強與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的政策目標(biāo)
銀監(jiān)會于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引>>在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見作修改.
政策目標(biāo):
1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展
2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全
3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力
4.實現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化


內(nèi)容介紹
一.貸款分類
1.土地儲備貸款
2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款
3.個人住房貸款
內(nèi)容介紹
土地儲備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā).整理的貸款.
土地儲備貸款的借款人僅限于負責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)

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目前國內(nèi)土地儲備機構(gòu)的運做模式
一是市場主導(dǎo)型:特點是:收購.儲備計劃向政府報批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定, 其他由市場主導(dǎo)(上海)
二是政府主導(dǎo)與市場運作相結(jié)合:特點是政府壟斷一級市場,市場土地特別是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣方式出讓
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三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場運作相結(jié)合模式

特點是:政府規(guī)定用于儲備的土地范圍,政府土地儲備機構(gòu)進行收購.儲備.并受政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表


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市場經(jīng)濟國家土地儲備融資體系介紹
特點:具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場
如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過部分政府稅收.國家養(yǎng)老保險基金.銀行貸款.國家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入
荷蘭征購?fù)恋氐馁Y金來源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機構(gòu)貸款.政府財政收入



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