物業(yè)管理理論與實務(ppt)
物業(yè)管理理論與實務
第一章 緒論
第一節(jié) 物業(yè)管理的概念與性質

一．物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的含義 物業(yè): 單元性的房地產。
具體是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。
物業(yè)三要素:房屋建筑、施設備、場地

物業(yè)有大小之別;
物業(yè)可以包含各種建筑類型；
它有明確的范圍、清晰可分的權益和一定的價值。
不動產、房地產、物業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別
不動產（real estate）側重于指物質形態(tài)
房地產（real estate，property）物質形態(tài)和權益并重
物業(yè) （property）側重于指權益
一般情況下三者可以通用，互為替代。

“物業(yè)”、“房地產”用于指物質形態(tài)時具體區(qū)別：
其一，物業(yè)一般用于確指
房地產則一般用于泛指
其二，物業(yè)主要是指已建成投入使用的房地產產品。
房地產往往指生產、流通、消費整個過程的
房地 產產品
(二)物業(yè)管理的概念
本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。


物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產管理的區(qū)別：
傳統(tǒng)的房產管理是計劃經濟管理模式下的行政型福利性的管理。 物業(yè)管理是市場經濟管理模式下的開放的經營服務型的管理，即企業(yè)化、專業(yè)化、社會化的管理。
物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產管理的比較
二．物業(yè)管理的性質

4．受聘、受托性 物業(yè)的管理權來自于物業(yè)的所有權 兩權分離導致
5. 規(guī)范性
成立、接管、管理的規(guī)范性 6. 統(tǒng)一性和綜合性
7．中介性

（二）優(yōu)質服務的關鍵因素
1．強調以業(yè)主（使用人）為中心（觀念上） 2．建立基本的服務行為標準 對每個員工負責的具體領域有一份簡明扼要的書面工作描述（做什么） 有一份針對以員工為基礎的行為準則（怎么做） 3．認同并嘉獎優(yōu)秀員工（激勵機制上）
4．制定不斷提高服務質量的策略（策略及創(chuàng)新方面）



物業(yè)管理是以服務為宗旨、以經營為手段、以效益為目的的服務性行業(yè).
第二節(jié) 物業(yè)管理的類型和內容
一．類型
（一）按管理性質分
1．行政性管理
指公有房屋的管理由政府設立的管理機構或單位指派部門統(tǒng)一管理，政事企合一。
2．企業(yè)化管理 產權人聘用物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)管理物業(yè)

（二）按產權性質劃分
1．聘用（委托）服務型物業(yè)管理（A）
聘用委托 管 理 產權人—————→物管企業(yè)———→物業(yè) 提供費用 產權人 ←——簽約——→ 物管企業(yè) 提供服務

第一次委托：開發(fā)商 ——→ 管理企業(yè) 第二次委托：業(yè)主委員會———→物管企業(yè)

開發(fā)商委托物業(yè)管理企業(yè)的兩種方式:
自己組建管理公司 招聘專業(yè)物業(yè)公司

2．自主經營型物業(yè)管理（B）
物業(yè)業(yè)主將物業(yè)的經營與管理同時交由下屬公司去做。
管理企業(yè)肩負經營、管理雙重重任，水平高低對物業(yè)經營效益影響大。


二者差別:
產權上 ： A分散 ，B集中 管理上 ： A側重售后服務
B經營與管理并重
管理對象方面： A居住物業(yè)為主
B商業(yè)物業(yè)為主 服務對象方面 ： A居民為主
B職業(yè)人群為主

（三）管理形式上
封閉式 開放式
二．物業(yè)管理的內容
（一）基本業(yè)務
1．房屋管理
2．設施、設備管理 3．相關場地的維護與管理

（二）專項業(yè)務
1．安全管理（包括消防管理） 2．清潔衛(wèi)生管理
3．綠化管理 4．車輛管理 5．能源管理

（一）、（二）業(yè)務屬于公共性、常規(guī)性服務項目。
收費原則：保本微利。

（三）特色業(yè)務
指各種代辦代做業(yè)務→旨在方便住、用戶，受其委托而提供，如：
代聘代做家政服務
代定代送牛奶、報紙
代送兒童入園上學
代定代購車船票

（四）經營業(yè)務 為業(yè)主及其他客戶提供的經營性服務，如：室內裝潢；家電維修；
咨詢；代租代售；
開小商場及其他經營實體。 開展的目的： 謀求企業(yè)良好的經濟效益
第三節(jié) 物業(yè)管理的興起與發(fā)展
一．物業(yè)管理的起源
物業(yè)管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。
真正現代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀末20世紀初的美國。

1908年，由芝加哥摩天大樓的所有者 喬治A·霍爾特發(fā)起成立了世界上第一個物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（Chicago Building Managers Ooganization，CMBO）
隨后，成立全美第一個業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（Building Owers Organization ，BOO）。
最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會”（Building Owers and Managers Association， BOMA）


經過上百倍年的發(fā)展，物業(yè)管理的內容也從傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護、清潔、保安延伸至：
工程咨詢監(jiān)理
物業(yè)功能布局與劃分
物業(yè)市場行情調研預測
目標客戶群認定
物業(yè)保險、物業(yè)租售推廣代理
通訊及旅行安排
智能系統(tǒng)化服務
專門性社會保障服務等方面。

第四節(jié) 物業(yè)管理市場的培育
一．物業(yè)管理市場的概念
（一）市場客體
物業(yè)管理勞務服務
包括：一般性服務
特約服務
經營性服務
（二）市場主體
需求主體：業(yè)主、使用人 供給主體：物業(yè)管理服務經營人 協(xié)調主體：政府和行業(yè)組織
（三）市場環(huán)境
① 專業(yè)法規(guī)政策
② 相關的專門性法律
③ 管理契約或合同 ④ 基本的社會經濟制度 ⑤ 人們對物業(yè)管理的認識認可程度
態(tài)度、行業(yè)風氣等



二．物業(yè)管理市場的形成
（一）對物業(yè)管理服務需求的日益增加
*政府從社會管理、社會效益角度
*開發(fā)企業(yè)從經濟效益、企業(yè)長期生存發(fā)展角度
*業(yè)主從投資保值、增值角度 *使用者從安全、方便、生活、工作、經營等角度


（二）物業(yè)管理的收益性、專業(yè)性、綜合性、事務性等使物業(yè)管理的供給成為可能
有需、有供，二者廣泛存在→
形成物業(yè)管理市場
三．物業(yè)管理市場的管理體制
（一）政府對物業(yè)管理市場的管理—宏觀管理
包括：行政管理 法規(guī)管理


1．制定物業(yè)管理政策法規(guī) 明確管理范圍、內涵 明確雙方權力、義務、職責 規(guī)范合同條款、內容，防止欺詐行為 規(guī)范管理權限、行為、收費標準、辦法等
2．物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員資質管理 企業(yè)資質管理：審查、定級、年檢、復審等 從業(yè)人員資質管理：持證上崗

3．制定考評辦法、標準，組織評優(yōu)罰劣
4．指導企業(yè)、業(yè)主委員會的成立、運作
5．解決物業(yè)管理糾紛和市場失常情況等

（二）行業(yè)協(xié)會管理
四．物業(yè)管理招投標
實質：物業(yè)管理權的一種交易形式


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