對(duì)著名房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為研究
對(duì)著名房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)行為研究 2002年對(duì)我們企業(yè)來(lái)說(shuō)是成功的一年,也是騰飛的一年,在這一年中我們企業(yè)順利實(shí) 現(xiàn)了銷(xiāo)售收入翻番的目標(biāo)。展望2003、2004、2005年，迎接我們的將是更為嚴(yán)峻的考驗(yàn) 。為了順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)每年銷(xiāo)售目標(biāo)翻番的目標(biāo)，同時(shí)也為了給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作好參謀，我們 對(duì)上海市的十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和國(guó)內(nèi)一些知名的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為作了深入的研究， 以期能對(duì)我們公司未來(lái)的發(fā)展、投資決策提供必要的參考。 在對(duì)這些企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)行為的研究當(dāng)中，我們主要對(duì)他們的產(chǎn)業(yè)布局、投資項(xiàng)目的 地域分布、年銷(xiāo)售額或銷(xiāo)售面積、實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的方式、企業(yè)的成長(zhǎng)性以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)成 長(zhǎng)所采取的策略等幾個(gè)方面作了深入研究，從中我們得到了一些啟發(fā)。下面我們將主要 從這幾個(gè)方面來(lái)作論述： 產(chǎn)業(yè)布局 為了對(duì)上海的房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)深入地研究，我們選取了下面幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)作為 研究對(duì)象： ——復(fù)星集團(tuán)：現(xiàn)代生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)（主導(dǎo)）、房地產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)； ——綠地集團(tuán)：綠化業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和綜合經(jīng)營(yíng)業(yè)。綜合經(jīng)營(yíng)業(yè)包括物業(yè)管理、房屋租 賃置換、石油經(jīng)營(yíng)、出租汽車(chē)、汽車(chē)維修、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)實(shí)業(yè)、休閑旅游、餐飲 娛樂(lè)； ——上海置業(yè)：房地產(chǎn)、住宅科技、物業(yè)管理； ——中星集團(tuán)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅科技、物業(yè)管理； ——中遠(yuǎn)集團(tuán)：房地產(chǎn)、國(guó)際航運(yùn)(主)、物業(yè)管理； ——中華企業(yè)：房地產(chǎn)、物業(yè)管理； ——萬(wàn)科地產(chǎn)：房地產(chǎn)、物業(yè)管理； ——陸家嘴集團(tuán)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、建設(shè)投資、投資咨詢(xún)、實(shí)體投資 、國(guó)內(nèi)貿(mào)易（除專(zhuān)項(xiàng)規(guī)定）、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理； ——大華集團(tuán)：以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，兼及建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、綜合實(shí)業(yè)； ——上海新黃浦集團(tuán)有限公司：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，代辦房屋動(dòng)拆遷業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾， 實(shí)業(yè)投資開(kāi)發(fā)，五金交電，百貨，金屬材料，附設(shè)分支機(jī)構(gòu) 。 從以上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局可以看出，大部分以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán) 都建立了與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)，同時(shí)培育相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如物業(yè) 管理、住宅科技、建筑設(shè)計(jì)、住宅裝潢、建筑材料等等，避免了產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，降低 了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 投資項(xiàng)目的地域分布 我們對(duì)上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目投資的地域分布進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)上海本地的開(kāi)發(fā)商 的業(yè)務(wù)主要集中在長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、黃浦區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、浦東新區(qū)等地 方。 ——目前長(zhǎng)寧區(qū)住宅供應(yīng)量處于低谷，中低價(jià)盤(pán)供應(yīng)尤其少，而高價(jià)盤(pán)相對(duì)比較活躍 。 ——徐匯區(qū)根據(jù)規(guī)劃，被設(shè)計(jì)成世界級(jí)城市副中心，面積更是從4.5平方公里擴(kuò)大到7 平方公里?，F(xiàn)在的徐匯區(qū)吸引了大批的港臺(tái)或海外人士的注意，紛紛來(lái)此置業(yè)。 ——閔行區(qū)莘閔輕軌線馬上就要試通車(chē)、滬閔高架二期工程全線開(kāi)工，滬青平高速公 路也將投入運(yùn)行、閔行三大綠地項(xiàng)目正式運(yùn)行等等，這一切將會(huì)帶動(dòng)閔行區(qū)房產(chǎn)全面升 值。各精明的開(kāi)發(fā)商和投資者也紛紛將目光聚集到這里。引來(lái)這里的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。 ——黃浦區(qū)受申博成功的利好因素刺激，黃浦樓市，出現(xiàn)了銷(xiāo)售火爆的場(chǎng)面，大部分 在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售都已進(jìn)入尾聲，部分濱江樓盤(pán)更是有價(jià)無(wú)市。目前在黃浦區(qū)云集了新上 海國(guó)際廣場(chǎng)、上海滬南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海綠地（集團(tuán)）、浩城置業(yè)、建工錦龍 房產(chǎn)、上海金外灘、東方金馬房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 ——普陀區(qū)根據(jù)市政規(guī)劃，本區(qū)長(zhǎng)壽路南、西部俊園東側(cè)，將辟筑一條市政道路，同 時(shí)軌道交通的規(guī)劃，使得該地區(qū)的規(guī)劃進(jìn)一步改善。目前在該區(qū)的開(kāi)發(fā)商有上海綠地新 龍基置業(yè)有限公司、上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)、上海世紀(jì)之門(mén)置業(yè)、上海中遠(yuǎn)置業(yè)（中遠(yuǎn) 兩灣城項(xiàng)目）、復(fù)地集團(tuán)、恒力房產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商。 ——寶山區(qū)主要開(kāi)發(fā)小高層，目前在這里投資的有大華集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)。 由上可以看出現(xiàn)在上海的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱主要集中在世博會(huì)選址區(qū)域和規(guī)劃中有輕軌經(jīng) 過(guò)的地方。 歷年年銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積 | 年度 |2000 |2001 |2002 | |房地產(chǎn)企業(yè) | | | | |綠地集團(tuán) |7．8億 |15．23億 | | |中星集團(tuán) |10．40億 |42．58萬(wàn)平方米 | | |大華集團(tuán) | |15億 | | |中華企業(yè) |6．62億 |16億 | | |陸家嘴集團(tuán) |6．63億 |10億 | | |上海置業(yè) | |62．12億 | | |復(fù)星集團(tuán) | | | | |中遠(yuǎn)置業(yè) | |7．62億 | | |上海新黃浦 | |3．47億 | | |萬(wàn)科地產(chǎn) |38．7億 |44．55億 | | | | | | | | | | | | | | | | | 從表中的數(shù)據(jù)來(lái)看,大部分的房產(chǎn)企業(yè)年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率都在100%左右,這表明我們集 團(tuán)公司實(shí)現(xiàn)每年銷(xiāo)售額翻番的目標(biāo)是有可能實(shí)現(xiàn)的。 實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的方式 |通過(guò)對(duì)這些企業(yè)的調(diào)查了解，我們發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的成長(zhǎng)歷程有一定的共性，| |也有一定差異。我們總結(jié)了一下，一共有三種基本的方式。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中通常| |是混合的模式。 | | 1、 先鋒增長(zhǎng)型。 | | | |先鋒增長(zhǎng)型就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿出自己的新產(chǎn)品或特色服務(wù)，迎得了市| |場(chǎng)上的親睞或認(rèn)可；或者是搶?xiě)?zhàn)了一定細(xì)分市場(chǎng)，從而在這一領(lǐng)域占領(lǐng)了一| |定的市場(chǎng)份額。它成長(zhǎng)的途徑在于消費(fèi)群能夠逐漸接受新的產(chǎn)品或者服務(wù)。| |例如高爾夫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等. | | 2、 份額增長(zhǎng)型。 | |從近幾年的上海房產(chǎn)10強(qiáng)來(lái)看，他們都是靠一種粗放性的擴(kuò)張方式來(lái)獲得快| |速增長(zhǎng)的，即通過(guò)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售來(lái)獲得較大的市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)快| |速增長(zhǎng)?！　? | | 3、 并購(gòu)增長(zhǎng)型。 | |近幾年由于城市土地的稀缺性日顯突出，企業(yè)要想通過(guò)粗放的擴(kuò)張來(lái)獲得快| |速增長(zhǎng)變得越來(lái)越難。于是企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，走集約化經(jīng)營(yíng)之路越來(lái)越| |成為一種趨勢(shì)。中華企業(yè)成功并購(gòu)古北房產(chǎn)、上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司兩家一級(jí)| |企業(yè)，一舉成為上海市唯一一家擁有三家一級(jí)資質(zhì)下屬企業(yè)的房地產(chǎn)集團(tuán)。| |通過(guò)三家企業(yè)的資源整合，從而實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，據(jù)估計(jì)，中華企業(yè)2002年| |的年銷(xiāo)售額將超過(guò)15億。 | |企業(yè)的成長(zhǎng)性研究 | |（以下數(shù)據(jù)以2001年統(tǒng)計(jì)結(jié)果料準(zhǔn)） | |要素 | |企業(yè)名稱(chēng) | |企業(yè)規(guī)模 | |融資渠道 | |產(chǎn)品層次 | |盈利能力 | |企業(yè)國(guó)內(nèi) | |市場(chǎng)拓展 | | | |復(fù)星集團(tuán) | |198億元 | |參股 | |中高檔住宅 | |18% | |上 海 | | | |綠地集團(tuán) | |40億元 | |參股 | |中高檔住宅 | |25% | |上 海、南昌 | | | |上海置業(yè) | |116億（總資產(chǎn)） | |香港聯(lián)交所上市 | |中、高檔住宅、寫(xiě)字樓 | |20%（年投資回報(bào)率） | |上 海 | | | |中星集團(tuán) | | | |參股 | |中高檔住宅 | |20% | |上海 | | | |中遠(yuǎn)發(fā)展 | |92億元 | |上海證卷交易所 | |中、高檔住宅、寫(xiě)字樓 | |25% | |上 海、海南 | | | |中華企業(yè) | |50多億 | |上海證卷交易所 | | | |10% | |上 海 | | | |萬(wàn)科地產(chǎn) | |64．83億元 | |深圳證卷交易所 | |中、高檔住宅、寫(xiě)字樓 | |15% | |北京、深圳、上海、武漢、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春 | | | |陸家嘴集團(tuán) | |75．283億元（總資產(chǎn)） | |上海證卷交易所 | |中高檔住宅、寫(xiě)字樓 ...
對(duì)著名房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為研究