2003南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(doc)
目 錄 目錄 ………………………………………………………………………………………………..1 綜 述 4 一、 前言 4 二、研究方法簡(jiǎn)介 5 1. 研究背景說(shuō)明 5 2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 6 三、延伸服務(wù) 7 四、報(bào)告 8 摘要 8 1、房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁 8 第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析 10 一、2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析 10 （一）2003年的商品房市場(chǎng)容量 10 1. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 10 2. 投資者比例波動(dòng)較大較快 11 3. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定 11 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 11 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求 11 （二）存量商品房市場(chǎng)容量 12 二、2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析 12 1. 2003年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 12 2. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況 13 3. 2003年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析 13 三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析 14 1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 14 2. 樓型層次及季度比例變化分析 15 3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況 16 第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 17 一、2003年市場(chǎng)供給總量 17 1. 商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 17 2. 土地資源的供給狀況 18 3. 2003年存量房供應(yīng)狀況 19 4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 19 二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 20 1. 2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析 20 2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析 20 3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析 22 4. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析 23 5. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析 23 三、2004年南京市商品房供給總量分析 24 1. 商品房 24 2. 經(jīng)濟(jì)適用房 24 3. 片區(qū)狀況分析 25 第三節(jié) 價(jià)格研究 26 一、供應(yīng)價(jià)格水平分析 26 1. 抉策南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù) 26 2. 商品房?jī)r(jià)格水平分析 28 4. 分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格水平分析 31 5. 存量房（即二手房）價(jià)格水平分析 32 6. 經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格水平分析 33 7. 土地價(jià)格水平分析 34 8. 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)——租賃市場(chǎng)價(jià)格水平分析 35 二、2003年度南京市商品房?jī)r(jià)格因素及相關(guān)分析 35 1.供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房?jī)r(jià)格上漲的主要?jiǎng)右?35 2. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)者信心——價(jià)格支撐面之一 37 3. 投資拉動(dòng)——價(jià)格支撐面之二 37 4. 商品房直接成本的上升帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 38 5. 城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平——地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn) 38 6. 開(kāi)發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 39 7. 拆遷新法等政策影響 39 三、南京市房?jī)r(jià)展望 39 1. 2003年房?jī)r(jià)總體特征 39 2. 2004年市場(chǎng)環(huán)境及房?jī)r(jià)趨勢(shì) 39 第四節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查研究 41 一、背景資料 41 1. 樣本特征 41 2. 研究方法 41 3. 研究指標(biāo) 41 二、購(gòu)房者基本情況分析 42 1. 年齡結(jié)構(gòu)分析 42 2. 學(xué)歷分析 42 3. 收入結(jié)構(gòu)分析 43 三、購(gòu)房需求分析 43 1. 面積需求分析 43 2. 收入與可承受價(jià)位交叉分析 44 3. 套型選擇 45 4. 消費(fèi)者可承受商品房總價(jià)分析 45 四、購(gòu)房者行為分析 45 1. 付款方式分析 45 2. 收入與媒體影響度交叉分析 46 3. 年齡與購(gòu)房區(qū)域交叉分析 47 4. 購(gòu)房者對(duì)2004年房?jī)r(jià)變化的心理預(yù)期和接受能力分析 47 第五節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) 49 一、 生活指數(shù)評(píng)價(jià) 49 1. 區(qū)域生活指數(shù)模型 49 2. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 50 二、典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià) 50 1. 典型樓盤生活指數(shù)模型 50 2. 應(yīng)用與測(cè)評(píng)結(jié)果 51 三、典型樓盤性價(jià)比分析 52 四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項(xiàng)研究 52 1. 典型樓盤生活指數(shù)及性價(jià)比綜合分析報(bào)告 52 2. 樓盤項(xiàng)目前期定位研究 52 第六節(jié) 廣告監(jiān)測(cè)與研究 53 一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測(cè) 53 二、2003年11、12月南京市樓盤報(bào)紙平面廣告投放統(tǒng)計(jì)分析 53 1. 投放量排名 53 2. 投放頻率排名 53 3. 分區(qū)域投放量統(tǒng)計(jì) 54 4. 物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計(jì) 54 5. 開(kāi)發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計(jì) 55 三、南京地區(qū)各平面媒體影響度分析 55 平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計(jì) 55 四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 56 1. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析 56 2. 2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語(yǔ)一覽 56 五、從購(gòu)房者相關(guān)特征分析媒體影響度 57 1. 購(gòu)房者媒體偏好分析 57 2. 媒體廣告對(duì)購(gòu)房者決策的影響分析 58 結(jié) 束 語(yǔ) 59 報(bào)告附件： 2003年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析 60 綜 述 前言 2003年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說(shuō)紛紜的一年，隨著長(zhǎng)三角都市圈的形成、南 京市沿江大開(kāi)發(fā)方案的全面啟動(dòng)、眾多重大市政建設(shè)項(xiàng)目的完工與建設(shè)，南京市作為地 區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從 房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，2003年南京市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷 史最高水平。開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商在驚喜高利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣造成的高地價(jià)， 在品牌運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開(kāi)始考慮兼并與整合的長(zhǎng)期戰(zhàn) 略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測(cè)、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買房 的愿望，而就在2003年，我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平的總量尺度，人均GDP評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來(lái)劃 分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這說(shuō)明我國(guó)真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將 會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過(guò)去人們生活中的奢 侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車、電 子、通信等大宗消費(fèi)品市場(chǎng)將出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的 消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。 2003年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是2004年房?jī)r(jià)有可 能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測(cè)。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、經(jīng)紀(jì)服 務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是過(guò)剩經(jīng)濟(jì)， 商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過(guò)剩是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng) 會(huì)愈演愈烈，不久的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)全面進(jìn)入供過(guò)于求的局面。 房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素 如國(guó)內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀 市場(chǎng)表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房?jī)r(jià)與房市的預(yù)測(cè)依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是不可取的 ，所謂預(yù)測(cè)其實(shí)就是“瞎子算命”，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。 供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。了解市場(chǎng)供求關(guān)系及其變化趨勢(shì)，深入研究微觀 經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場(chǎng)調(diào)查 的意義在于揭示市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，分析市場(chǎng)發(fā)展變化的原因，通過(guò)科學(xué)的研究模型研究市 場(chǎng)的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場(chǎng)及企業(yè)健康 發(fā)展的意見(jiàn)與建議。 2003年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信 貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文）和9月國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 的通知》（18號(hào)文），121文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自 有資金率低、融資渠道不暢的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí) 力強(qiáng)的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng) 調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。影響房地產(chǎn) 價(jià)格的因素是比較復(fù)雜的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，高增長(zhǎng)的同時(shí)，存在著這 樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，隨著市場(chǎng)的成長(zhǎng)發(fā)展，這些不規(guī) 范和不成熟會(huì)逐步消失。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同 時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了 國(guó)家的這種精神。 本期報(bào)告通過(guò)分析過(guò)去一年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)及購(gòu)房需求變化等 微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析 研究了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期從市場(chǎng)研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提 供公正有價(jià)值的研究成果，有瑕疵之處，敬請(qǐng)指正。 二、研究方法簡(jiǎn)介 1. 研究背景說(shuō)明 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特 別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2001年開(kāi)始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2003年 推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心 獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上 ，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào) 告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。 抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行說(shuō)明： （1）購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂(lè)部建立于2001年中 ，截至2003年底已經(jīng)擁有會(huì)員13585名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期 有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者。所有的會(huì)員資料都經(jīng)過(guò)我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保 其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。在所有會(huì)員中，26- 45歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在3- 8萬(wàn)元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過(guò)60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基 本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購(gòu)房意向情況（如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓型、面 積、單價(jià)、總價(jià)等），購(gòu)房行為及心理特征（如：購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獲 取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬(wàn)條，每月更新量26 %。 （2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、 周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng) 目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù) 據(jù)庫(kù)。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù) 收集項(xiàng)目近100項(xiàng)。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構(gòu)建較為全面的長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓 盤數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)目 案例庫(kù)； （3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目， 對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、 電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象 的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。 2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說(shuō)明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng) 七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。 研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場(chǎng)容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、 媒體監(jiān)測(cè)六大部分。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水 平，研究和評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力，分析市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展 趨勢(shì)。 市場(chǎng)容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體 的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南 京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容 量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土 地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié) 構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。 價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù) ，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及 個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。 消費(fèi)者調(diào)查——通過(guò)對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購(gòu)房會(huì)員即準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征 的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。 生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活 便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品 房?jī)r(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。 媒體監(jiān)測(cè)——通過(guò)對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的 監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開(kāi)發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入...
2003南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告(doc)