2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告(doc)
2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)分析報(bào)告 廣州市國(guó)土資源和房屋管理局 廣州市房地產(chǎn)交易中心 二零零四年一月 2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告 目錄： 一、 宏觀形勢(shì) 3 1. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 3 2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng) 3 3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng) 4 4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄 4 二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 5 1.房屋銷售形勢(shì)良好 5 2.預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降 6 3.二手商業(yè)用房均價(jià)波動(dòng)較大 7 4.二手房所占份額有小幅上升 7 5.住宅所占份額上升 8 三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 9 1.預(yù)售商品房成交面積有所增長(zhǎng) 9 2.預(yù)售商品房成交金額 10 3.各區(qū)預(yù)售住宅成交面積 11 4.各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積 12 5.各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積 13 四、 二手房成交區(qū)域特性 15 1.二手房成交面積 15 2.二手房成交金額 16 3.二手住宅成交面積 17 4.二手商鋪成交面積 18 5.二手辦公樓成交面積 19 五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比 20 1.各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積對(duì)比 20 2.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積對(duì)比 21 3.各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交均價(jià)對(duì)比 22 4.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積對(duì)比 23 5.各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比 24 6.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積對(duì)比 25 7.各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比 26 宏觀形勢(shì) 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 [pic] 數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》 預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年增長(zhǎng)15％；2004年GDP將達(dá)4141億元 ，增長(zhǎng)13．5％（數(shù)據(jù)來源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》）。廣州 經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好 發(fā)展態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售逐步活躍，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步 增長(zhǎng)。 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng) [pic]數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》 自1998年以來，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美 元上下。經(jīng)過多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量 開始回升，增幅較前幾年要高。預(yù)測(cè)2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元， 較2003年增長(zhǎng)12.5%。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng) [pic]數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒 1999年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每 年的增長(zhǎng)幅度在10%左右。 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄 [pic] 數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局 2003年1- 11月份，廣州市完成房地產(chǎn)投資324.56億元，同比增長(zhǎng)2.60％，而“九五”時(shí)期房地產(chǎn)開 發(fā)年平均增長(zhǎng)11.4%，2001年、2002年分別增長(zhǎng)8.8%、10.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄 ，主要原因是，2003年以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上 加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年 來快速增長(zhǎng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)。 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 1.房屋銷售形勢(shì)良好 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 |　 |2003年 |2002年 |增長(zhǎng) | |全市房屋成交登記面積 |1638.87 |1414.86 |15.83% | |其中：八區(qū) |1049.78 |882.56 |18.95% | |全市預(yù)售商品房成交登記面 |1046.54 |928.93 |12.66% | |積 | | | | |其中：八區(qū) |632.55 |577.65 |9.50% | |全市二手房屋成交登記面積 |592.32 |485.94 |21.89% | |其中：八區(qū) |417.23 |304.91 |36.84% | |全市房屋成交登記金額 |603.99 |558.55 |8.14% | |其中：八區(qū) |465.96 |423.42 |10.05% | |全市預(yù)售商品房成交登記金 |443.95 |432.09 |2.75% | |額 | | | | |其中：八區(qū) |333.58 |321.19 |3.86% | |全市二手房屋成交登記金額 |160.04 |126.46 |26.56% | |其中：八區(qū) |132.38 |102.23 |29.50% | 2003年全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬平方米，較2002年同期增長(zhǎng)了15.83% （2002年為19.12%）。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關(guān)，達(dá)10 46.54萬平方米，同比增長(zhǎng)12.66%（2002年為14.73%）；二手房屋成交登記面積為592.3 2萬平方米，同比增長(zhǎng)21.89%（2002年為28.54%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房 屋成交的多年快速增長(zhǎng)為拉動(dòng)房屋整體成交的增長(zhǎng)起到舉足輕重的作用，并隨著所占份 額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低， 但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 2003年全市房屋成交登記金額首次超過600億元，為603.99億元，較2002年增長(zhǎng)了8. 14%。其中，預(yù)售商品房成交登記金額為443.95億元，同比增長(zhǎng)2.75%；二手房屋成交登 記金額為160.04億元，同比增長(zhǎng)26.56%。金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示 了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。 2002年—2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況 單位：萬平方米 | |2003年 |2002年 | | |面積 |售出率 |同比 |面積 |售出率 |同比 | |預(yù)售登記|632.55 |91.68% |9.50% |577.65 |89.28% |- | 另外，2003年原八區(qū)預(yù)售商品房批準(zhǔn)預(yù)售689.98萬平方米，同比增長(zhǎng)6.64%；而這一 區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積同比增長(zhǎng)9.5%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長(zhǎng)為高。同時(shí)，這一 區(qū)域預(yù)售商品房成交登記面積為632.55萬平方米，市場(chǎng)消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn) 預(yù)售面積）為91.68%，比2002年的89.28%上升2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示了預(yù)售商品房有效需求 依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。 2.預(yù)售商品房成交價(jià)格穩(wěn)中有降 [pic] 2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為3888元/平方米，較2002年的4143元/平方米下降 了6.16%。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/平方米下降 了10.28%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/平方米 大幅下降了18.07%。 從季度均價(jià)來看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價(jià)在二、三季度略有回升，但整 體趨勢(shì)均是輕微向下。2001年以來，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢(shì)，而商鋪 和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。 3.二手商業(yè)用房均價(jià)波動(dòng)較大 [pic] 2003年廣州市二手住宅的成交均價(jià)為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價(jià)為 2707元/平方米，同比下降了2.79%。2003年廣州市二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米 ，較2002年的5081元/平方米下降了11.05%。2003年廣州市二手辦公樓的成交均價(jià)為449 2元/平方米，較2002年的4779元/平方米下降了6%。 2001年以來，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反 復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。 4.二手房所占份額小幅上升 2002年，廣州市二手房成交面積占商品房成交面積的比例為34.35%；2003年這一比例 則為36.14%，二手房的市場(chǎng)占有額有小幅的上升。而對(duì)于原八區(qū)來講，2002年原八區(qū)二 手房成交面積占原八區(qū)商品房成交面積的比例為34.55%；2003年，這一比例增加到了39 .74%，市場(chǎng)占有率較2002年提高了5.19個(gè)百分點(diǎn)，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場(chǎng)增長(zhǎng) 明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。原八區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步較早，比起兩個(gè)新區(qū)發(fā)展得更 為成熟。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度越高。 5.住宅所占份額上升 2002年—2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬平方米 | | |2003年 |2002年 | | | |成交面積 | | |成交面積|比重 |同比 |成交面積|比重 |同比 | |東山區(qū) |52.47 |5.01% |17.88% |44.51 |4.79% |25.34% | |荔灣區(qū) |39.19 |3.74% |-0.58% |39.41 |4.24% |-10.19% | |越秀區(qū) |11.45 |1.09% |-36.00% |17.89 |1.93% |-4.22% | |海珠區(qū) |206.70 |19.75% |12.79% |183.26 |19.73% |13.20% | |天河區(qū) |196.19 |18.75% |9.26% |179.56 |19.33% |23.87% | |芳村區(qū) |18.72 |1.79% |34.57% |13.91 |1.50% |-1.46% | |白云區(qū) |96.38 |9.21% |7.92% |89.31 |9.61% |-14.56% | |黃埔區(qū) |11.44 |1.09% |16.75% |9.80 |1.05% |-10.41% | |番禺區(qū) |332.58 |31.78% |17.10% |284.01 |30.57% |28.43% | |花都區(qū) |81.42 |7.78% |18.52% |68.70 |7.40% |27.12% | 2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平方米，達(dá)1046.54萬平方米，較2002 年的928.93萬平方米增長(zhǎng)了12.66%，增長(zhǎng)幅度與2002年的14.73%相比輕微下降了2.07個(gè) 百分點(diǎn)。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增幅高于全市水平，2個(gè)區(qū)略低于全市水平，2個(gè)區(qū)出現(xiàn) 負(fù)增長(zhǎng)。 番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。從成交面積上看，番禺區(qū)2003年預(yù) 售商品房成交面積達(dá)332.58萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的31.78%；海珠區(qū)全 年預(yù)售商品房成交面積為206.70萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的19.75%；天河 區(qū)全年預(yù)售商品房成交面積為196.19萬平方米，占全市預(yù)售商品房成交面積的18.75%。 三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來，已占到全市預(yù)售商品房成交總面積的70.28%，可以說，這是各大房 地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場(chǎng)。 白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地 鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng) 迅速，兩區(qū)合計(jì)市場(chǎng)份額為16.99%。而芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動(dòng)，成交面 積有效放大，同比增長(zhǎng)率高達(dá)34.57%和16.75%，前景看好。 東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因 素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積繼2002年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后 ，在2003年繼續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步萎縮。 總的來說，各區(qū)在2003年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā) 展方向吻合。 2.預(yù)售商品房成交金額 2002-2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額 單位：億元 | |2003年 |2002年 | | |成交金額|比重 |同比 |成交金額|比重 |同比 | |東山區(qū) |35.38 |7.97% |5.22% |33.62 |7.78% |3.68% | |荔灣區(qū) |23.90 |5.38% |-1.00% |24.14 |5.59% |-10.61% | |越秀區(qū) |10.43 |2.35% |-37.16% |16.60 |3.84% |-2.04% | |海珠區(qū) |100.42 |22.62% |11.97% |89.69 |20.76% |12.82% | |天河區(qū) |112.49 |25.34% |3.69% |108.48 |25.11% |21.28% | |芳村區(qū) |6.44 |1.45% |35.18% |4.77 |1.10% |3.41% | |白云區(qū) |40.56 |9.14% |-0.59% |40.79 |9.44% |-11.03% | |黃埔區(qū) |3.97 |0.89% |28.38% |3.09 |0.72% |-12.47% | |番禺區(qū) |93.38 |21.03% |-2.65% |95.92 |22.20% |31.54% | |花都區(qū) |16.99 |3.83% |12.45% |15.11 |3.50% |41.51% | 2003年廣州市預(yù)售商品房成交金額為443.95億元，僅比上年增長(zhǎng)了2.75%，明顯滯后 于成交面積12.66%的增速。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走 低的態(tài)勢(shì)。 在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四個(gè)區(qū)分別 為芳村區(qū)（增幅為35.18%）、黃埔區(qū)(增幅為28.38%)、花都區(qū)(增幅為12.45%)、海珠區(qū) (增幅為11.97%)。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖 高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長(zhǎng)影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。其余四個(gè)低于全市水平的區(qū) 域均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是越秀區(qū)，跌幅高達(dá)37.16%。 2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億：天河區(qū)為112.49億元，海珠 區(qū)為100.42億元；分別占全市預(yù)售商品房銷售金額的25.34%、22.62%。番禺區(qū)2003年的 預(yù)售商品房銷售金額為93.38億元，占全市的21.03%。三區(qū)合計(jì)占全市預(yù)售商品房銷售金 額的68.99%。但從這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長(zhǎng)速...
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