上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報告
上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及前景研究報告 前言 第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧 一、上海房地產(chǎn)市場的復蘇階段（1978-1985年） 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 四、調(diào)整回落階段（1995-1997年） 第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1. 住宅需求增長較快 2. 供求關(guān)系逐步趨于平衡 三、房地產(chǎn)價格止跌回升 四、市場經(jīng)營主體逐步成熟 五、個人購房已成為住宅市場主力軍 六、空置辦公、商業(yè)用房的問題還比較突出 七、房地產(chǎn)成本構(gòu)成、價格構(gòu)成有待進一步改善 八、企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低 九、房地產(chǎn)市場信息運行還不充分適應市場需要 第三部分、21世紀初上海房地產(chǎn)市場的前景 一、需求全面穩(wěn)定增長 3. 住宅質(zhì)量全方位的提高 三、運行機制基本完成市場化 四、外資進入將興起一輪新的高潮 五、服務業(yè)全面發(fā)展提高 六、國有企業(yè)改革加快速度 七、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場中全面發(fā)揮重要作用 第四部分、21世紀初上海房地產(chǎn)市場的商機 一、進入上海房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務的機會 二、由上海房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的機會 前言 以市場容量為標志，目前上海房地產(chǎn)市場是中國城市中最大的市場。即便在當代國 際城市中進行比較，可能也是最大的。研究上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景，無論對 于上海、對于中國，甚至對于世界城市的發(fā)展、房地產(chǎn)的發(fā)展，都具有重要的意義。 20世紀90年代的上海房地產(chǎn)市場，走過了以繁榮為主要特征的路程。21世紀的已經(jīng) 到來。中國面臨著進入WTO的重大時刻，將進一步溶入全球經(jīng)濟格局中去。在這樣重要的 時刻，中國中央政府把上海的發(fā)展，定位于“確立國際經(jīng)濟中心城市地位”、建成“國際經(jīng) 濟、貿(mào)易、金融和航運中心”和“現(xiàn)代化的國際大都市”。同20世紀90年代的“長江流域的 龍頭”、全國的“經(jīng)濟、貿(mào)易、金融中心”定位，有了重大的變化。21世紀初的上海，面臨 著前所未有的重任和機遇。聯(lián)系到國內(nèi)外許多重大因素，以及中國和上海自身發(fā)展的需 要，上海房地產(chǎn)市場在21世紀初如何發(fā)展，是令世人包括海外的朋友特別關(guān)注的。 第一部分、上海房地產(chǎn)市場的歷史回顧 在歷史上，上海曾經(jīng)是中國一個房地產(chǎn)市場相當發(fā)達的城市。1949年，中華人民共 和國成立以后，房地產(chǎn)開始納入計劃經(jīng)濟的管理，因此逐漸萎縮，沉寂了整整30年。19 78年，中國開始了經(jīng)濟改革和對外開放，上海的房地產(chǎn)業(yè)（市場）又復蘇了，發(fā)展了。 從無到有，從小至大，大致經(jīng)歷了復蘇、緩慢發(fā)展、超常發(fā)展和調(diào)整4個階段。 一、上海房地產(chǎn)市場的復蘇階段（1978－1985年） 在改革開放和以經(jīng)濟建設(shè)為中心的政策背景下，上海房地產(chǎn)市場的復蘇有兩方面條 件。 第一，較快地解決長期的嚴重的住房短缺，是上海居民強烈的內(nèi)在要求。 歷史上，上海是一個人口眾多的大城市，住房一直比較緊張。1949年以后，尤其是 1956年以后，在計劃經(jīng)濟體制的控制下，把住房作為一種福利，由國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一 建設(shè)、統(tǒng)一分配和近乎無償使用，使住房生產(chǎn)的正常循環(huán)遭到破壞，再投入困難；加上 在重生產(chǎn)輕生活思想影響下對住房問題的忽視，使得上海的住房長期嚴重緊缺。到改革 開放初期，成為了上海第一大社會問題（1978年，上海市區(qū)人均居住面積僅為4．5平方 米）。為了改變這一狀況，1979年，上海市政府提出了實行國家統(tǒng)建和企業(yè)自建相結(jié)合 的方針，企業(yè)建房積極性被調(diào)動起來，在上海掀起了一輪住宅建設(shè)的熱潮。到1985年， 市區(qū)住宅建筑面積達到了6444．3萬平方米，比1978年增加了50％以上，人均居住面積也 達到了5．4平方米。這一輪住宅建設(shè)，雖然還是非市場化的，卻是一個歷史性的演練， 為日后上海房地產(chǎn)市場的大發(fā)展提供了建設(shè)知識和人才的初步準備。 第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的爭鳴，為房地產(chǎn)市場的復蘇創(chuàng)造了輿論環(huán)境。 70年代末、80年代初，鄧小平發(fā)表過兩次關(guān)于房地產(chǎn)和住房制度改革的意見。由此 ，理論界開始對房地產(chǎn)理論進行全面的反思和探索。經(jīng)過多年的熱烈討論，終于對于住 房的商品屬性和城市土地的經(jīng)濟屬性取得了共識。這些成果，從理論和思想上為上海房 地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 上海房地產(chǎn)市場復蘇的第一個標志是，成立了能開發(fā)在市場上出售房屋的上海中華 企業(yè)公司和上海工商業(yè)者愛國建設(shè)公司。1984年，愛建公司建設(shè)的“愛建公寓”在香港上 市，半個月就銷售一空。另一個標志是，開始試行新建住房按土建成本由政府、單位和 個人各負擔三分之一，出售給個人。雖然該“三三制售房”方式由于種種原因沒有得到普 遍推廣，但它是上海住房制度改革中住房商品化的一個嘗試。 盡管上海房地產(chǎn)市場的復蘇相當有限，僅僅處于萌芽狀態(tài)，但上海房地產(chǎn)市場的確 自此起步。 二、緩慢發(fā)展階段（1986-1991年） 經(jīng)過多年的討論，1986年，中國確立了社會主義商品經(jīng)濟理論。盡管該理論還有局 限性，但是在相當大的程度上承認了市場的作用，推動了各類市場的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)市場 是社會主義市場體系的重要組成部分”的觀點得到了確認，從而極大地推動了市場機制在 房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。上海房地產(chǎn)市場在1986—1991年間取得了緩慢的但是實質(zhì)性的發(fā)展。 經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)公司有了起步。到1991年底，上海共有房地產(chǎn)開發(fā)公司94家， 其中，中資公司72家，中外合資和外商獨資企業(yè)22家，共擁有自有資金23．5億元，從業(yè) 人員近6000人。 房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大。1986－1989年實際完成投資21．76億元，1990年和1991 年分別為7．60億元和7.59億元。1986－1991年，上海商品房竣工面積為402．08萬平方 米，內(nèi)銷商品住宅銷售面積為394.76萬平方米。 土地使用制度開始了商品化改革。1986年起，向中外合資經(jīng)營企業(yè)征收土地使用費 ，1987年開始實施土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。1988年7月8日，上海通過國際招標，由日本孫 氏企業(yè)有限公司以2800萬美元的出讓金，獲得虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊1．29萬平 方米50年的使用權(quán)，可用于建造辦公、酒店、住宅等建筑共6．45萬平方米。此一行動， 拉開了上海對外資土地批租的序幕。到1991年底，上海共對外出讓土地使用權(quán)12幅，計 980萬平方米，土地出讓金總收入約8474萬美元和12.15億元人民幣。 行政性的房地產(chǎn)中介機構(gòu)誕生。與房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模不斷擴大相適應，房地產(chǎn) 中介機構(gòu)在政府鼓勵下出現(xiàn)了。1987年，上海市房地產(chǎn)交易所成立，1988年9月，按照“ 政企分開”的原則，從交易所分離成立了上海市房地產(chǎn)交易市場。此后，各區(qū)縣也相繼成 立了區(qū)縣級交易市場。 綜觀這一時期上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展，雖然比較緩慢，但進展是實質(zhì)性的，更重要 的是經(jīng)過這一時期的發(fā)展，初步構(gòu)筑了上海房地產(chǎn)市場。 三、超常發(fā)展階段（1992-1994年） 1992年，鄧小平同志南方談話后，建立社會主義市場經(jīng)濟成為共識，上海和全國國 民經(jīng)濟出現(xiàn)了高速增長，也以迅雷不及掩耳之勢引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。 首先，土地使用制度改革全面推行，土地使用權(quán)大規(guī)模進入市場。1992年上海對外 批租土地194幅，占地面積1983萬平方米，1993年對外出讓土地244幅，占地面積達4932 ．56萬平方米，1994年對外出讓452幅，占地1594．22萬平方米。特別是1994年2月，上 海市第十屆人大常委會第7次會議通過《上海市實施＜中華人民共和國土地法＞辦法》規(guī)定 ，自1995年1月1日起全面對商業(yè)等6類內(nèi)資項目用地實行土地使用權(quán)有償出讓，標志著上 海土地使用制度改革全面推行。當年，上海就向內(nèi)資有償出讓168幅地塊，面積326．34 萬平方米。 其次，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴張。1992年上海各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)猛增到849家，199 3年又增至1425家。1994年超過兩千大關(guān)，達到2081家。 三是房地產(chǎn)投資成倍增長。1992年完成投資12．55億元，1993年迅速增加到83．7億 元，1994年更是增加到了117．43億元。 四是商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1992年上海房地產(chǎn)施工面積432．27萬平方米 ，竣工面積139．6萬平方米；1993年施工面積達到1521萬平方米，竣工面積320萬平方米 ，1994年施工、竣工面積分別為1305．82萬平方米和341．2萬平方米。 最后，伴隨著投資和開發(fā)的高潮，房地產(chǎn)經(jīng)紀、咨詢、物業(yè)管理、評估等全業(yè)大量 出現(xiàn)。1992年7月上海第一家房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)——上海威得利房產(chǎn)咨詢公司成立。到年底， 經(jīng)房管部門和工商登記批準成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司共12家，1993年起每年新增超過300家 ；1991年11月，上海第一家專業(yè)物業(yè)公司——滬港合資的“上海安居樂物業(yè)管理公司”在上 海古北新區(qū)誕生，隨后中房上海公司等一大批內(nèi)資開發(fā)公司相繼成立了物業(yè)公司；成立 于1992年的上海市土地估價所是解放后最早出現(xiàn)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。這類企業(yè)的產(chǎn)生， 溝通了房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，促進了房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 四、調(diào)整回落階段（1995－1997年） 1992－1994年間，上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是驚人的，雖然它為上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展 打下了堅實的基礎(chǔ)，但由于發(fā)展速度過快而產(chǎn)生了一些問題，從而引發(fā)了一輪調(diào)整。上 海房地產(chǎn)市場的調(diào)整效果從1995年開始顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為： 首先，土地使用權(quán)出讓數(shù)量回落。1995年上海土地有償出讓共497幅，占地面積120 3．51萬平方米，分別是1994年的80％和64％，其中，外銷地塊258幅，640．30萬平方米 ，比1994年下降了43％和59％，內(nèi)銷地塊（含外資內(nèi)銷）239幅，563．21萬平方米；19 96年上海土地有償出讓共764幅，1066．86萬平方米，與1995年相比，雖然地塊幅數(shù)有所 增加，但出讓土地面積減少了10％以上，其中，外銷地塊出面積減少了40％，內(nèi)銷地塊 增加了1倍以上，達到537幅，土地面積也增加了近20％；1997年土地出讓的規(guī)模有所回 升。 其次，房地產(chǎn)由供不應求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，商品房空置增長較快。1995－1997年三 年，每年上市供應的內(nèi)銷商品房分別為1019．99萬平方米、1330．35萬平方米和1737． 52萬平方米，平均每年新增300－400萬平方米。上市的外銷商品房從1992年的22．2萬平 方米增至1997年的161．5萬平方米，增長了7．27倍，外銷商品房中綜合辦公樓占主體， 比例超過50％。由于商品房供給急劇上市，加上房價高企，市場在短期內(nèi)難以消化，造 成空置嚴重。1995年上海商品房空置量達到413．39萬平方米，比1994年的175．33萬平 方米增加了1．4倍，1996年上升到629．9萬平方米，1997年底，達到969萬平方米，供大 于求的矛盾相當突出。 與此同時，由于人們繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)這個大市場，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)仍有較快的增 長，各種經(jīng)紀、咨詢、評估、物業(yè)管理等企業(yè)的發(fā)展充滿了生機，使整個上海房地產(chǎn)市 場在調(diào)整的陣痛中朝著更理性、更市場化和更規(guī)范的方向發(fā)展。 第二部分、上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀（穩(wěn)步發(fā)展階段） 1997年前后，中國成功地實現(xiàn)國民經(jīng)濟軟著陸。為保持國民經(jīng)濟持續(xù)增長，中央政 府采取了積極財政政策，旨在通過增加投資拉動經(jīng)濟發(fā)展。同時把住宅消費放在極為重 要的位置上，作為國民經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點，并出臺了一系列促進房地產(chǎn)市 場發(fā)展的相關(guān)政策。上海房地產(chǎn)市場在此大背景下進入了穩(wěn)步發(fā)展階段。 這一階段的市場，表現(xiàn)出5個特征，即：市場需求增長較快；供求關(guān)系逐步趨于平衡 ；房地產(chǎn)價格止跌回升；市場經(jīng)營主體逐步成熟；個人購房成為住宅市場主力軍。同時 ，也存在4個問題：空置辦公商用房的問題仍比較突出；房地產(chǎn)成本構(gòu)成，價格構(gòu)成有待 進一步改善；企業(yè)能級不高，產(chǎn)業(yè)集中度偏低；房地產(chǎn)信息運行還不適應市場的需要。 以下進行分別分析： 一、市場需求增長較快 表現(xiàn)在三個方面： 首先，新建商品房銷售增長迅速。1995年，銷售面積僅567．66萬平方米。到1998年 突破1000萬平方米，達1050．77萬平方米，短短三年翻了一番。1999年達1328．67萬平 方米。進入2000年，銷售進一步上升，達到1557．87萬平方米的創(chuàng)記錄水平。 其次，二手房（上海稱為存量房）買賣大幅度上升，速度大大超過新房市場。1995 年二手房交易面積僅為60．87萬平方米，僅過四年1999年達到511萬平方米，2000年達到 779萬平方米。倘若按此速度計算，到2003年上海存量房交易面積將超過商品房的銷售面 積（見表1）。 表1、上海商品房銷售面積與存量房買賣面積情況比較 |年份 |商品房 |比上年增|存量房買|比上年增|存量房買| | |銷售面 |長幅度％|賣面積（|長幅度％|賣與商品| | |積（萬 | |平方米）| |房銷售面| | |平方米 | | | |積之比％| | |） | | | | | |1995 |567.66 |　 |60.87 |91.66 |10.72 | |1996 |573.50 |1.03 |82.29 |35.19 |14.35 | |1997 |686.45 |19.69 |162.40 |97.35 |23.66 | |1998 |1150.77|67.64 |315.23 |94.11...
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